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Le cadre légal et la carte professionnelle

Plusieurs mentions sur la carte : 42 heures, une seule fois

Non, les heures ne se cumulent pas par mention. L'obligation de formation continue posée par le décret n° 2016-173 du 18 février 2016 est de quatorze heures par an, ou de quarante-deux heures au cours de trois années consécutives d'exercice. Ce volume est attaché à la personne, pas aux activités inscrites sur sa carte. Un titulaire dont la carte porte les mentions Transactions sur immeubles et fonds de commerce, Gestion immobilière et Syndic de copropriété doit quarante-deux heures sur le cycle, pas cent vingt-six. La carte est un document unique, valable trois ans, et ces quarante-deux heures la renouvellent en entier.

C'est l'erreur qui coûte le plus cher dans la profession, parce qu'elle se paie en heures inutiles et parfois en renoncement. Elle vient d'une intuition raisonnable, et d'une lecture que le texte ne permet pas.

La règle, et le texte qui la porte

L'article 2 du décret n° 2016-173 du 18 février 2016 relatif à la formation continue des professionnels de l'immobilier fixe une durée unique : quatorze heures par an, ou quarante-deux heures au cours de trois années consécutives d'exercice. Le texte ne comporte aucune variable, aucun coefficient, aucune formule de multiplication. Il ne dit pas quarante-deux heures par activité, ni quarante-deux heures par mention, ni quarante-deux heures par carte détenue. Il pose un volume, et il l'attache à une durée d'exercice.

L'article 1er du même décret désigne ensuite qui doit ces heures, et la réponse est toujours une personne. Les titulaires de la carte professionnelle mentionnée à l'article 1er du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, ou leur représentant légal et statutaire lorsque le titulaire est une personne morale. Les personnes qui assurent la direction d'un établissement, d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau, au sens du dernier alinéa de l'article 3 de la loi du 2 janvier 1970. Les personnes, salariées ou non, habilitées par le titulaire de la carte à négocier, s'entremettre ou s'engager pour son compte.

Rapprochez les deux articles et la conclusion s'impose d'elle-même. L'article 1er compte des personnes, l'article 2 compte des heures et des années. Aucun des deux ne compte des mentions. La mention n'est tout simplement pas une unité de compte dans ce dispositif : elle décrit ce que le titulaire a le droit de faire, elle ne décrit pas ce qu'il doit apprendre en volume.

Une carte, des mentions : ce que porte réellement le document

La loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, ne parle que de carte professionnelle. C'est l'article 1er du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 qui en organise les mentions, et qui les fait correspondre aux activités énumérées à l'article 1er de la loi. La mention Transactions sur immeubles et fonds de commerce couvre les activités des 1° à 5° et 8°. La mention Gestion immobilière couvre le 6°. La mention Syndic de copropriété couvre le 9°. La mention Marchand de listes couvre le 7°.

Le même article prévoit des mentions complémentaires, qui décrivent le périmètre plutôt que le métier : Prestations touristiques lorsque l'activité s'accompagne d'opérations touristiques à titre accessoire, Prestations de services pour les personnes non établies sur le territoire national, et les mentions Non-détention de fonds et Absence de garantie financière selon la déclaration sur l'honneur du demandeur. Elles se lisent en même temps que la mention principale, et elles ne changent rien au volume de formation.

Le point décisif est celui-ci : les mentions Transactions, Gestion immobilière et Syndic de copropriété figurent sur une seule et même carte. Elles ne donnent pas lieu à trois documents. Un professionnel qui exerce les trois activités détient un titre, portant trois lignes. C'est ce titre unique que la formation continue vient renouveler.

Les abréviations T, G et S

Les lettres que la profession emploie couramment, carte T, carte G, carte S, ne figurent dans aucun texte. Elles relèvent de l'usage, et cet usage entretient précisément la confusion : en parlant de trois cartes, il laisse croire à trois titres distincts, donc à trois obligations distinctes. Il n'y a qu'une carte.

Pourquoi l'obligation ne se compte pas par mention

L'obligation de formation continue n'a pas été conçue comme une contrepartie d'autorisation d'exercer, activité par activité. Elle a été conçue comme une condition de maintien de la compétence de la personne qui exerce, quelle que soit l'étendue de ce qu'elle exerce. C'est pour cette raison que l'article 1er vise des catégories de personnes, et qu'il inclut le négociateur salarié ou l'agent commercial habilité, qui ne détient lui-même aucune carte et donc aucune mention.

Ce dernier point est le plus éclairant. Un négociateur habilité n'a pas de carte : il travaille sous celle de son titulaire. Si l'obligation se comptait par mention, la sienne serait indéterminable. Elle ne l'est pas : il doit quarante-deux heures sur trois années consécutives d'exercice, exactement comme le titulaire, parce que l'obligation pèse sur lui en tant que personne exerçant une activité relevant de la loi Hoguet.

Il faut donc renverser l'intuition de départ. Une carte qui porte trois mentions ne signale pas trois obligations superposées : elle signale un professionnel dont l'activité est plus large, et à qui le texte demande le même effort annuel qu'aux autres, en lui laissant le soin d'orienter le contenu de cet effort vers ce qu'il fait réellement.

Quatorze heures par an, ou quarante-deux sur trois ans

L'article 2 offre deux modalités, et elles sont équivalentes. Le professionnel peut suivre quatorze heures chaque année, ou concentrer quarante-deux heures sur trois années consécutives d'exercice. La seconde modalité est celle que la plupart retiennent, parce qu'elle s'aligne exactement sur la durée de validité de la carte et parce qu'elle évite de reprendre une démarche chaque année.

Ces quarante-deux heures ne se fractionnent pas par activité, mais elles se fractionnent librement dans le temps et entre organismes. Rien n'impose de tout suivre chez le même prestataire, ni en une fois. Ce qui compte au moment du renouvellement est le total atteint sur le cycle, appuyé par des attestations valables.

Une précision qui échappe souvent : le surplus ne se reporte pas. Un professionnel qui suit quarante-huit heures sur trois ans n'entame pas le cycle suivant avec six heures d'avance. Chaque cycle repart à zéro, ce qui rend inutile toute stratégie de capitalisation, et rend plus inutile encore l'idée de multiplier le volume par le nombre de mentions.

Les mentions expirent ensemble

L'article 80 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2016-1392 du 17 octobre 2016, dispose que la carte professionnelle est valable trois ans et qu'elle est renouvelée pour la même durée. La règle est unique : elle ne prévoit pas de durée particulière selon la mention. Une carte portant Transactions, Gestion immobilière et Syndic de copropriété expire d'un bloc, à une date unique.

Cette unité de date est la traduction administrative de l'unité du titre. Elle simplifie le suivi, puisqu'il n'y a qu'une échéance à surveiller, mais elle concentre l'échéance : le jour où la carte tombe, toutes les activités tombent avec elle. Un professionnel qui aurait choisi de ne se former que pour l'une de ses mentions ne perdrait pas cette seule mention, il perdrait le droit d'exercer entièrement.

La demande de renouvellement se dépose auprès de la chambre de commerce et d'industrie compétente dans les deux mois précédant l'expiration. C'est à ce moment, et pour l'ensemble du titre, que la justification de formation continue est produite.

Ce que la chambre vérifie au renouvellement

L'article 3-1 de la loi du 2 janvier 1970 subordonne le renouvellement de la carte à la justification du respect de l'obligation de formation continue. Cette justification prend la forme des attestations prévues à l'article 5 du décret n° 2016-173. Le dossier reprend par ailleurs les conditions de l'article 3 de la loi : garantie financière à jour ou déclaration de non-détention de fonds, assurance de responsabilité civile professionnelle, absence d'incapacité.

Ce que la chambre additionne, ce sont des heures. Elle vérifie que le total atteint quarante-deux heures sur le cycle, que les attestations proviennent d'un organisme régulièrement enregistré, et que les deux volumes minimaux imposés par l'article 3 y figurent. Elle ne procède à aucune ventilation par mention, pour la raison simple qu'aucun texte ne lui en donne la clé : il n'existe ni quota par activité, ni tableau de correspondance entre mention et volume.

Un dossier de renouvellement portant trois mentions et une attestation de quarante-deux heures est donc complet sur ce point. Un dossier portant une seule mention et cent vingt-six heures ne l'est pas davantage : il est simplement excédentaire, et l'excédent ne sert à rien puisqu'il ne se reporte pas.

Ce qui rend les heures opposables

L'article 4 du décret n° 2016-173 subordonne la validité des heures à l'enregistrement de l'organisme au sens de l'article L. 6351-1 du code du travail, c'est-à-dire à la détention d'une déclaration d'activité. C'est ce numéro que la chambre contrôle sur l'attestation. Cet enregistrement ne vaut pas agrément de l'État.

Là où la mention compte vraiment : le contenu

Dire que le volume ne se multiplie pas ne revient pas à dire que la mention est sans effet. Elle en a un, mais il porte sur le contenu, pas sur la durée. L'article 3 du décret n° 2016-173 exige que les enseignements relèvent des domaines juridique, économique, commercial, de la déontologie, et des domaines techniques relatifs à la construction, l'habitation, l'urbanisme et la transition énergétique, et qu'ils présentent un lien direct avec l'activité professionnelle exercée.

Ce lien direct est la seule contrainte que la mention fait peser sur le choix de la formation. Un titulaire qui exerce exclusivement le syndic et qui suivrait quarante-deux heures consacrées à la seule négociation d'acquéreurs remplirait le volume sans remplir la condition de contenu. La difficulté ne vient donc jamais du nombre de mentions, elle vient de l'écart entre la formation choisie et l'activité réellement exercée.

La bonne question à se poser n'est pas combien d'heures par mention, mais quelle activité occupe l'essentiel de mon temps, et la formation que je choisis s'y rattache-t-elle. C'est cette question que le texte pose, et c'est la seule.

Les deux volumes minimaux, indépendants de vos mentions

À l'intérieur du cycle de trois ans, l'article 3 impose deux volumes minimaux, dans sa rédaction issue du décret n° 2020-1259 du 14 octobre 2020, en vigueur depuis le 1er janvier 2021 : au moins deux heures portant sur la non-discrimination dans l'accès au logement, et au moins deux heures portant sur les autres règles déontologiques. Ces deux minima sont distincts et cumulatifs.

Ils ne dépendent d'aucune mention. Un syndic les doit comme un négociateur en transaction, un gestionnaire locatif comme un dirigeant d'agence. Et ils ne se remplacent pas par le dépassement du volume global : suivre soixante heures sans ces quatre heures identifiées ne satisfait pas l'article 3, alors que suivre quarante-deux heures les comprenant le satisfait.

La formule courante « deux heures de déontologie » décrit l'état du droit antérieur et prête aujourd'hui à confusion, en laissant croire à un seul minimum là où il y en a deux. Vérifiez sur vos attestations que les deux volumes apparaissent distinctement, quelle que soit la composition de votre carte.

Le cas du titulaire qui détient les trois mentions

Prenons la situation la plus fréquente : une carte portant Transactions sur immeubles et fonds de commerce, Gestion immobilière et Syndic de copropriété. L'obligation est de quarante-deux heures sur le cycle, une fois. Ces heures doivent comprendre les deux volumes minimaux, et présenter un lien direct avec l'activité exercée. Rien d'autre n'est exigé, et notamment pas une répartition par tiers entre les trois activités.

Reste à choisir le contenu. Un parcours structuré comme le nôtre place seize heures de tronc commun, transverses aux trois activités, puis vingt-six heures de spécialité rattachées à l'une d'elles. Un professionnel qui exerce les trois oriente logiquement ces vingt-six heures vers celle qui occupe l'essentiel de son temps, ou vers celle sur laquelle son besoin de mise à jour est le plus fort.

Rien n'interdit non plus de composer le cycle autrement, en répartissant les heures entre plusieurs formations ou plusieurs organismes, dès lors que le total atteint quarante-deux heures et que les deux minima y figurent. Ce qui est exclu, en revanche, c'est de considérer qu'un contenu de spécialité couvre à lui seul les autres spécialités : une spécialité forme à une activité, pas aux trois.

Le cas de la société et de ses collaborateurs

Lorsque le titulaire de la carte est une personne morale, l'obligation pèse sur son représentant légal et statutaire, et sur les personnes assurant la direction d'un établissement, d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau. Elle pèse également sur chaque collaborateur habilité à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte du titulaire, qu'il soit salarié ou agent commercial.

Le compte se fait donc par tête, jamais par mention. Une société détenant trois mentions et employant huit collaborateurs habilités doit organiser quarante-deux heures pour chacune des personnes concernées sur le cycle, et non trois fois quarante-deux heures par personne. C'est le nombre de personnes qui fait le volume global, pas l'étendue de la carte.

Le décret ne distingue pas non plus selon la forme juridique. Un agent immobilier en entreprise individuelle, une société détenant plusieurs mentions et un réseau de mandataires relèvent de la même règle, appliquée aux personnes qu'ils emploient ou habilitent.

Marchand de listes : l'exception qui confirme la règle

Une seule mention échappe à la logique de cumul. L'article 1er du décret du 20 juillet 1972 déclare la mention Marchand de listes exclusive des autres. Un opérateur qui vend des listes ou des fichiers doit disposer d'une carte portant cette seule mention, et il lui faut une carte distincte pour exercer une autre activité de l'article 1er de la loi.

C'est le seul cas où la question de la multiplication mérite d'être posée, puisqu'il y a alors deux titres et non un seul. Même dans cette hypothèse, le volume reste attaché à la personne : l'article 2 du décret de 2016 n'a pas davantage prévu de double compte, et un professionnel détenant deux cartes reste une personne exerçant, soumise à quarante-deux heures sur trois années consécutives d'exercice, dont le contenu doit présenter un lien direct avec ce qu'il exerce.

Pour tous les autres, la situation est simple : Transactions, Gestion immobilière et Syndic de copropriété coexistent sur la même carte, et c'est cette carte unique que les quarante-deux heures renouvellent.

Ce que porte l'attestation, et ce qu'elle ne porte pas

L'attestation remise à l'issue de la formation est la pièce qui fait la preuve des heures. L'article L. 6353-1 du code du travail impose qu'elle mentionne les objectifs, la nature et la durée de l'action, ainsi que les résultats de l'évaluation des acquis. L'article 5 du décret n° 2016-173 en fait le justificatif du respect de l'obligation de formation continue, celui que la chambre examine au renouvellement.

Ce document ne porte aucune mention de carte. Il ne dit pas que vous avez validé vos heures au titre de la Gestion immobilière ou du Syndic de copropriété, pour la raison qu'il n'existe aucun compteur par mention à alimenter. Il indique un intitulé, une durée, une période et un organisme. C'est en rapprochant cet intitulé de votre activité que se vérifie la condition de lien direct posée par l'article 3, et c'est tout.

Conservez ces attestations pendant toute la durée du cycle, et au-delà du dépôt de votre demande. Un professionnel qui a changé d'organisme en cours de cycle, ou qui a suivi ses heures en plusieurs fois, n'a pas d'autre moyen de reconstituer son total : les organismes ne se transmettent rien entre eux, et la chambre ne dispose d'aucun registre central des heures suivies.

Quand commence et quand finit le cycle

L'article 2 parle de trois années consécutives d'exercice, et cette formulation compte. Le point de départ n'est pas une année civile mais l'exercice lui-même : le cycle s'ouvre avec la délivrance de la carte, et il se referme à son échéance, trois ans plus tard. C'est cet alignement qui rend la modalité des quarante-deux heures plus commode que celle des quatorze heures annuelles.

Pour une première carte, l'obligation ne rétroagit pas : elle court à compter du moment où l'on exerce. Pour un renouvellement, le cycle qui s'ouvre est celui de la nouvelle période de validité, et il repart à zéro, sans report de l'éventuel excédent du précédent. Ajouter une mention en cours de cycle ne rouvre aucun compteur et ne décale aucune échéance : la date d'expiration de la carte demeure celle qui figure sur le titre.

La conséquence pratique est simple. Celui qui élargit son activité en deuxième année n'a pas d'heures supplémentaires à rattraper. Il lui reste à vérifier, s'il en a le temps, que le contenu qu'il suivra ensuite se rattache à ce qu'il exerce désormais, ce qui est une question de choix de formation, pas de volume.

Ce que coûte concrètement la croyance inverse

L'arithmétique de l'erreur est brutale. Un titulaire de trois mentions qui croit devoir quarante-deux heures par mention se prépare à cent vingt-six heures, soit l'équivalent de trois semaines et demie de travail, et à un budget multiplié par trois. Beaucoup, face à ce chiffre, repoussent la démarche, puis la découvrent trop tard, à deux mois du dépôt.

Le coût réel n'est donc pas celui des heures inutiles, que peu suivent vraiment : c'est celui du report. Un cycle entamé tard se rattrape mal, et un dossier de renouvellement déposé sans la justification de formation expose au refus, donc à l'interruption du droit d'exercer. L'erreur de lecture se paie en risque administratif bien plus qu'en euros.

À l'inverse, le professionnel qui a compris la règle traite le sujet une fois par cycle, pour un volume connu d'avance et identique à celui de ses confrères mono-mention. Quarante-deux heures, à placer où il veut dans les trois ans, avec les deux volumes minimaux à l'intérieur et un contenu qui se rattache à son activité. C'est l'ensemble de l'obligation.

Les trois raisonnements qui mènent à l'erreur

Le premier est l'assimilation de la mention à une carte. Parler de carte T, de carte G et de carte S conduit naturellement à imaginer trois titres, donc trois obligations. Le vocabulaire fabrique ici une règle qui n'existe pas. Il n'y a qu'un document, portant plusieurs lignes.

Le deuxième est la confusion entre l'exigence de contenu et une exigence de volume. L'article 3 demande un lien direct avec l'activité exercée ; certains en déduisent qu'une activité supplémentaire appelle des heures supplémentaires. C'est une extrapolation : le texte encadre la nature des enseignements, il ne touche pas à la durée, qui est fixée séparément par l'article 2.

Le troisième est la prudence mal placée. Beaucoup préfèrent en faire trop, par crainte d'un refus de renouvellement. Mais l'excédent n'est ni exigé, ni valorisé, ni reportable sur le cycle suivant. Les heures en trop ne protègent de rien. Ce qui protège, c'est que les quarante-deux heures soient suivies auprès d'un organisme enregistré, qu'elles comprennent les deux volumes minimaux, et qu'elles se rattachent à l'activité exercée.

Vérifier soi-même, en quelques minutes

Le contrôle tient en quatre gestes. Relevez sur votre carte la ou les mentions qui y figurent et la date d'expiration, qui est unique. Additionnez ensuite les heures suivies depuis le début du cycle, toutes formations et tous organismes confondus : c'est ce total, et lui seul, qui doit atteindre quarante-deux heures.

Vérifiez ensuite que vos attestations portent le numéro de déclaration d'activité de l'organisme, sans lequel les heures ne sont pas opposables, et qu'elles font apparaître distinctement les deux volumes minimaux de l'article 3. Vérifiez enfin que le contenu suivi se rattache à l'activité que vous exercez réellement.

Si ces quatre points sont réunis, votre dossier est complet sur le volet formation, que votre carte porte une mention ou trois. Et si vous découvrez que votre cycle touche à sa fin sans que le total y soit, le rattrapage reste possible : il n'y a ni session à attendre ni date d'examen, seulement des heures à suivre avant le dépôt de la demande de renouvellement.

Questions fréquentes

J'ai les mentions Transaction, Gestion et Syndic. Dois-je 126 heures ?
Non. Quarante-deux heures sur trois années consécutives d'exercice, une seule fois. L'article 2 du décret n° 2016-173 attache ce volume à la personne, pas au nombre de mentions portées sur la carte.
Les 42 heures renouvellent-elles la carte en entier ?
Oui. La carte est un document unique, valable trois ans et renouvelé pour la même durée selon l'article 80 du décret n° 72-678. Toutes ses mentions expirent et se renouvellent ensemble.
Dois-je répartir mes heures entre mes différentes mentions ?
Aucun texte ne l'impose et aucune clé de répartition n'existe. L'article 3 demande seulement que le contenu présente un lien direct avec l'activité professionnelle exercée.
Une mention supplémentaire ajoute-t-elle des heures ?
Non. Ajouter une mention élargit ce que vous avez le droit de faire, cela ne modifie ni le volume dû ni la date d'expiration de la carte.
Et si je détiens deux cartes, dont Marchand de listes ?
La mention Marchand de listes est exclusive des autres et impose une carte distincte. Le volume reste néanmoins de quarante-deux heures, car il est attaché à la personne qui exerce.
Mes collaborateurs habilités doivent-ils aussi 42 heures ?
Oui, chacun pour son compte. L'article 1er du décret vise les personnes habilitées à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte du titulaire, salariées ou non.
Les heures en trop se reportent-elles sur le cycle suivant ?
Non. Le surplus est perdu. Quarante-huit heures suivies sur un cycle n'ouvrent pas le suivant avec six heures d'avance.
Quels sont les deux volumes minimaux à respecter ?
Au moins deux heures de non-discrimination dans l'accès au logement et au moins deux heures portant sur les autres règles déontologiques. Ils sont distincts, cumulatifs, et indépendants de vos mentions.
Puis-je répartir mes heures entre plusieurs organismes ?
Oui. Seul compte le total atteint sur le cycle, appuyé par des attestations émises par des organismes titulaires d'une déclaration d'activité.
Un contenu de spécialité couvre-t-il mes autres mentions ?
Non. Une spécialité forme à une activité. Le volume ne se multiplie pas, mais le contenu suivi doit se rattacher à l'activité que vous exercez réellement.

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