ALUR 42
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Le cadre légal et la carte professionnelle · Mis à jour le

Le décret du 18 février 2016, article par article

Le décret n° 2016-173 du 18 février 2016 compte neuf articles. L'article 1er désigne les personnes soumises. L'article 2 fixe la durée à quatorze heures par an ou quarante-deux heures sur trois années consécutives d'exercice. L'article 3, réécrit par le décret n° 2020-1259 du 14 octobre 2020 avec effet au 1er janvier 2021, énumère les activités validables et impose deux heures de non-discrimination et deux heures d'autres règles déontologiques par cycle. L'article 4 vise les organismes, l'article 5 l'attestation, l'article 6 la transmission des justificatifs. Les articles 7 à 9 traitent de la transition et de l'entrée en vigueur, fixée au 1er avril 2016.

Le décret tient en trois pages et règle presque toutes les questions que se posent les professionnels. Ce dossier le parcourt dans l'ordre, en indiquant pour chaque article ce qu'il impose réellement et ce qu'il laisse ouvert.

CCI, Chambre de commerce et d'industrie

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Attestation conforme au décret n° 2016-173

À quoi sert un décret d'application

L'article 3-1 de la loi Hoguet pose l'obligation de formation continue et renvoie expressément à un décret le soin de déterminer la nature et la durée des activités validables, les modalités d'accomplissement, celles du contrôle et celles de la justification au renouvellement de la carte. Sans ce décret, l'obligation existait mais restait inapplicable.

Le décret n° 2016-173 du 18 février 2016 relatif à la formation continue des professionnels de l'immobilier remplit exactement ce mandat, ni plus ni moins. Il ne peut pas créer d'obligation nouvelle par rapport à la loi, ni restreindre le champ des personnes que la loi désigne.

Cette hiérarchie a une conséquence pratique. Quand une CCI, une fédération ou un organisme de formation avance une règle, la première question à poser est de savoir dans quel article du décret elle figure. Si la réponse est qu'elle relève d'un usage, elle n'est pas opposable de la même manière.

Article 1er : qui est concerné

L'article 1er qualifie d'abord la formation continue d'obligation professionnelle qui assure la mise à jour et le perfectionnement des connaissances et des compétences nécessaires à l'exercice de la profession. Ce n'est pas une formule de style : elle oriente l'appréciation du contenu des formations.

Il énumère ensuite trois catégories. Les titulaires de la carte professionnelle mentionnée à l'article 1er du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, ou leur représentant légal et statutaire lorsque le titulaire est une personne morale. Les personnes mentionnées au dernier alinéa de l'article 3 de la loi du 2 janvier 1970, qui assurent la direction d'un établissement, d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau. Les personnes, salariées ou non, habilitées par le titulaire de la carte à négocier, s'entremettre ou s'engager pour son compte.

La deuxième catégorie mérite attention dans les structures à plusieurs points de vente. Le directeur d'une agence secondaire est soumis à l'obligation même s'il n'est titulaire d'aucune carte et n'est pas représentant légal de la société.

Article 2 : la durée, et rien d'autre

L'article 2 tient en une phrase : la durée de la formation continue est de quatorze heures par an ou de quarante-deux heures au cours de trois années consécutives d'exercice. C'est le seul endroit du droit positif où figure le chiffre que tout le marché répète.

Deux mots comptent dans cette phrase. Le mot ou, qui rend les deux branches alternatives et n'impose donc pas un plancher annuel dès lors que le total triennal est atteint. Et le mot exercice, qui rattache le compte aux années pendant lesquelles l'activité est effectivement exercée.

L'article ne dit rien de la répartition, du point de départ, du report ou du fractionnement. Toutes ces questions se règlent en pratique, au niveau de la chambre qui instruit le renouvellement, et non par le texte.

Article 3 : les activités validables

L'article 3 énumère ce qui compte. Les actions de formation au sens du 1° de l'article L. 6313-1 du code du travail constituent le socle. La participation à des colloques est retenue dans la limite de deux heures par an. L'enseignement dispensé par le professionnel est retenu dans la limite de trois heures par an.

Ces plafonds sont annuels et cumulables entre eux, mais ils encadrent strictement les modes alternatifs. Sur un cycle de trois ans, un professionnel ne peut pas remplacer plus d'une fraction limitée de ses quarante-deux heures par des colloques et de l'enseignement. Le reste doit passer par des actions de formation.

Le même article encadre les domaines. Les activités doivent porter sur les champs juridique, économique, commercial et déontologique de l'exercice professionnel. Une formation sans lien avec l'exercice de la profession ne peut pas être validée, quel que soit son intérêt par ailleurs.

Article 3 modifié : la non-discrimination depuis 2021

Le décret n° 2020-1259 du 14 octobre 2020, entré en vigueur le 1er janvier 2021, a modifié l'article 3 sur deux points. Il a d'abord actualisé la référence au code du travail, en remplaçant le renvoi aux 2°, 6° et 14° de l'article L. 6313-1 par un renvoi au 1° du même article, à la suite de la réforme de la définition de l'action de formation.

Il a ensuite scindé l'exigence thématique. Là où le texte imposait au moins deux heures portant sur la déontologie, il impose désormais, au cours de trois années consécutives d'exercice, au moins deux heures portant sur la non-discrimination à l'accès au logement et au moins deux heures portant sur les autres règles déontologiques.

Concrètement, votre cycle doit contenir quatre heures identifiables réparties sur deux thèmes distincts. Un programme qui annonce quatre heures de déontologie sans isoler la non-discrimination expose à une demande de justification supplémentaire. Vérifiez la formulation portée sur l'attestation avant de clore votre cycle.

Article 4 : quels organismes de formation

L'article 4 réserve la formation aux organismes enregistrés, c'est-à-dire ayant déposé une déclaration d'activité, ou légalement établis dans un autre État membre de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen sous réserve d'un lien suffisant avec le droit national applicable.

Le décret n'exige pas de certification qualité pour la validité de la formation au regard de l'obligation ALUR. La certification Qualiopi joue sur un autre terrain : elle conditionne la prise en charge par les financeurs publics et mutualisés. Un organisme non certifié peut donc délivrer une formation valable pour votre carte sans qu'elle soit finançable.

Le décret n'impose pas non plus de modalité pédagogique particulière. Une formation à distance est recevable au même titre qu'une formation en salle, dès lors que l'organisme relève de l'article 4 et que l'attestation porte les mentions de l'article 5.

Article 5 : l'attestation et ses quatre mentions

L'article 5 impose aux organismes de délivrer à la personne ayant accompli les activités validées une attestation mentionnant les objectifs, le contenu, la durée et la date de réalisation de l'activité. Lorsqu'il s'agit d'un colloque, le document atteste de la présence du professionnel à cette manifestation.

Ces quatre mentions forment le standard de preuve. La durée établit le volume horaire, la date rattache les heures à un cycle, le contenu permet de vérifier les thèmes obligatoires et les objectifs rattachent la formation aux domaines de l'article 3.

L'attestation est délivrée à la personne qui a suivi la formation, pas à l'entreprise. Dans une agence, chaque collaborateur détient donc ses propres attestations, même si l'inscription et le paiement ont été gérés au niveau de la structure.

Article 6 : à qui remettre les justificatifs

L'article 6 distingue deux circuits. Le titulaire de la carte transmet ses justificatifs au président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale ou de la chambre départementale d'Île-de-France, après chaque action ou au plus tard lors de la demande de renouvellement de sa carte.

Les directeurs d'établissement et les collaborateurs habilités transmettent leurs justificatifs au titulaire de la carte professionnelle qui figure sur le récépissé de déclaration préalable d'activité ou qui les a habilités, après chaque action de formation.

Le texte pose donc une obligation de transmission, et non seulement de conservation. Dans les faits, la plupart des professionnels attendent le renouvellement pour tout produire en une fois, ce que l'article 6 autorise expressément pour le titulaire de la carte. Pour les collaborateurs, le texte ne prévoit pas ce report.

Articles 7 à 9 : transition et entrée en vigueur

L'article 7 organisait la montée en charge : aucune obligation avant le 31 décembre 2016, quatorze heures au moins avant le 31 décembre 2017, vingt-huit heures au moins avant le 31 décembre 2018. Ce calendrier n'a plus d'effet aujourd'hui.

L'article 8 fixe l'entrée en vigueur du décret au 1er avril 2016. L'article 9 désigne les ministres chargés de l'exécution. Ces deux articles n'appellent pas de commentaire particulier, mais l'article 8 sert de repère quand on reconstitue un historique de formation ancien.

Le décret de 2020 comportait lui aussi une mesure transitoire, réservée aux professionnels dont la carte était renouvelée entre le 1er janvier et le 31 mars 2021, pour lesquels une heure de formation à la non-discrimination suffisait. Cette fenêtre est close.

Ce que le décret ne règle pas

Le décret ne définit pas le point de départ du cycle triennal. Il ne prévoit ni report des heures excédentaires, ni rattrapage après expiration de la carte, ni dispense liée à l'ancienneté, au diplôme ou à un congé. Il ne fixe aucun quota par domaine en dehors des deux blocs de deux heures.

Il ne dit rien non plus de la forme du dossier de renouvellement, des délais d'instruction, des frais de chambre ou du canal de dépôt. Ces éléments relèvent du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 pour les pièces exigées, et de la pratique de chaque chambre pour le reste.

Cette zone laissée ouverte explique la plupart des divergences que vous lirez ailleurs. Quand deux sources se contredisent sur un point, vérifiez d'abord s'il est dans le décret. S'il n'y est pas, les deux peuvent avoir raison, chacune pour sa chambre.

Comment utiliser le décret dans une discussion

Face à un interlocuteur qui affirme une règle, la référence utile tient en trois éléments : le numéro du décret, l'article, et la version applicable. Dire que les quarante-deux heures figurent à l'article 2 du décret n° 2016-173 du 18 février 2016 clôt la discussion plus vite que de citer la loi ALUR.

Pour les thèmes obligatoires, la référence est l'article 3 du même décret dans sa rédaction issue du décret n° 2020-1259 du 14 octobre 2020, applicable depuis le 1er janvier 2021. Préciser la version évite le malentendu avec les professionnels formés avant cette date.

Pour les personnes soumises, l'article 1er du décret et l'article 3-1 de la loi Hoguet se complètent. Le premier détaille les catégories, le second attache la conséquence au renouvellement de la carte.

Questions fréquentes

Combien d'articles compte le décret du 18 février 2016 ?
Neuf. L'article 1er désigne les personnes soumises, l'article 2 fixe la durée, l'article 3 les activités et les thèmes obligatoires, l'article 4 les organismes, l'article 5 l'attestation, l'article 6 la transmission des justificatifs, l'article 7 la transition, l'article 8 l'entrée en vigueur au 1er avril 2016 et l'article 9 l'exécution.
Quel article fixe les quarante-deux heures ?
L'article 2 du décret n° 2016-173 du 18 février 2016. Il dispose que la durée de la formation continue est de quatorze heures par an ou de quarante-deux heures au cours de trois années consécutives d'exercice. Aucun autre texte ne fixe ce volume.
Le décret impose-t-il la certification Qualiopi de l'organisme ?
Non. L'article 4 exige un organisme enregistré, ayant déposé une déclaration d'activité, ou légalement établi dans un autre État membre de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen. Qualiopi relève d'une autre logique : elle conditionne la prise en charge par les financeurs, pas la validité au regard de l'obligation ALUR.
Peut-on valider son cycle uniquement avec des colloques ?
Non. L'article 3 plafonne la participation à des colloques à deux heures par an et l'enseignement à trois heures par an. Le reste du cycle doit reposer sur des actions de formation au sens du 1° de l'article L. 6313-1 du code du travail.
Que doit obligatoirement porter mon attestation de formation ?
Quatre mentions, fixées par l'article 5 : les objectifs, le contenu, la durée et la date de réalisation de l'activité. Pour un colloque, le document atteste de la présence du professionnel. Une attestation sans durée ou sans date ne prouve pas votre cycle.
Le décret prévoit-il un report des heures d'un cycle à l'autre ?
Non. Aucun de ses neuf articles n'organise de report, de crédit d'heures ou de rattrapage rétroactif. Les heures suivies au-delà de quarante-deux sur un cycle ne créent aucun droit acquis pour le cycle suivant.
Une formation à distance est-elle acceptée par le décret ?
Le décret ne fixe aucune modalité pédagogique. Il exige un organisme relevant de son article 4 et une attestation portant les mentions de son article 5. Une formation à distance qui remplit ces deux conditions est recevable au même titre qu'une formation en présentiel.
Le décret dit-il quand commence le cycle de trois ans ?
Non, il parle seulement de trois années consécutives d'exercice. Les chambres de commerce alignent en pratique le cycle sur la période de validité de la carte, puisque c'est cette période qu'elles contrôlent. Cette lecture n'est pas dans le texte et peut varier d'une chambre à l'autre.

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