La carte professionnelle Transactions, dite carte T

Ce que la mention Transactions autorise réellement

L'article 1er du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 attache la mention Transactions sur immeubles et fonds de commerce aux activités mentionnées aux 1° à 5° et 8° de l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970.

Cela couvre l'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou la sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé, d'immeubles bâtis ou non bâtis. Cela couvre aussi l'achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce, la cession de cheptel mort ou vif, les opérations sur actions ou parts de sociétés immobilières et sur parts sociales non négociables lorsque l'actif comprend un immeuble ou un fonds de commerce, ainsi que les contrats de jouissance d'immeuble à temps partagé.

Ce que la mention ne couvre pas est tout aussi important. Elle n'autorise ni la gestion immobilière, qui relève du 6° et de la mention Gestion immobilière, ni l'exercice des fonctions de syndic de copropriété, qui relève du 9° et de la mention Syndic de copropriété. Une agence qui vend et qui gère a besoin de deux mentions.

La confusion la plus fréquente porte sur la location. L'entremise en vue de la conclusion d'un bail relève bien de la mention Transactions, puisque le 1° de l'article 1er de la loi vise la location et la sous-location. Le suivi durable du bail pour le compte du bailleur, lui, bascule dans la gestion immobilière. La ligne de partage n'est pas la nature du bien mais la durée de la mission.

Qui délivre la carte et à quel guichet

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, la carte est délivrée par le président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale, ou de la chambre de commerce et d'industrie départementale d'Île-de-France, du ressort dans lequel se trouve le siège du demandeur. Les préfectures n'interviennent plus.

Le rattachement se fait au siège, pas au lieu d'exercice. Une société dont le siège est dans un département et qui exploite une agence dans un autre relève de la chambre du siège pour sa carte, et déclare son établissement secondaire auprès de la chambre compétente pour cet établissement.

Cette territorialité explique les différences de pratique. Le texte est national, l'instruction est locale. Les délais, le canal de dépôt et la liste des pièces complémentaires demandées varient d'une chambre à l'autre, sans que cela traduise une divergence de droit.

Les conditions de délivrance posées par l'article 3

L'article 3 de la loi Hoguet pose quatre conditions cumulatives. L'aptitude professionnelle, la garantie financière, l'assurance de responsabilité civile professionnelle et l'absence d'incapacité ou d'interdiction d'exercer.

La garantie financière permet le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés, et résulte d'un engagement écrit fourni par une entreprise d'assurance spécialement agréée, un établissement de crédit ou une société de financement habilité, ou une organisation professionnelle. Un professionnel qui déclare ne recevoir aucun fonds peut obtenir une carte sans garantie financière, mais cette déclaration l'engage.

L'assurance de responsabilité civile professionnelle est exigée dans tous les cas. Sa production est demandée à la délivrance comme au renouvellement, et son absence bloque le dossier au même titre qu'un défaut de formation.

L'aptitude professionnelle, diplôme ou expérience

L'aptitude professionnelle est définie par le décret du 20 juillet 1972. La voie du diplôme retient notamment un diplôme sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales d'un niveau au moins égal à trois années d'études supérieures après le baccalauréat, le brevet de technicien supérieur professions immobilières, ou un titre équivalent inscrit au répertoire national des certifications professionnelles.

La voie de l'expérience est ouverte à défaut de diplôme, avec des durées qui varient selon le niveau de qualification du candidat et selon qu'il a exercé comme cadre ou non. Le décret organise ces durées de manière graduée, la durée exigée étant plus courte pour un titulaire du baccalauréat à dominante juridique, économique ou commerciale.

L'aptitude professionnelle est une condition d'entrée. Elle n'est pas réexaminée au renouvellement, où c'est la formation continue qui prend le relais. Confondre les deux conduit certains professionnels à croire qu'un diplôme récent les dispense de formation, ce qui n'est prévu par aucun texte.

Trois ans de validité, depuis quand et par quel texte

L'article 80 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 dispose que la carte professionnelle est valable trois ans et qu'elle est renouvelée pour la même durée. Sa rédaction en vigueur résulte de l'article 17 du décret n° 2016-1392 du 17 octobre 2016.

Avant la réforme engagée par la loi ALUR, la carte valait dix ans. Le passage à trois ans n'est pas une contrainte isolée : il donne au contrôle de la formation continue une périodicité qui coïncide exactement avec le cycle de quarante-deux heures du décret du 18 février 2016.

C'est cette coïncidence qui structure la vie administrative d'une agence. La date d'expiration de la carte est la seule échéance qui compte réellement, parce que c'est à cette date que la totalité du cycle doit pouvoir être justifiée.

Le renouvellement et ses pièces

L'article 80 du décret de 1972 prévoit que la demande de renouvellement est déposée auprès de la chambre compétente deux mois avant la date d'expiration de la carte, accompagnée des justificatifs exigés.

Les pièces attendues reprennent les conditions de l'article 3 de la loi : attestation de garantie financière à jour ou déclaration de non-détention de fonds, attestation d'assurance de responsabilité civile professionnelle, et justification du respect de l'obligation de formation continue. S'y ajoutent les éléments d'identité et de situation de l'entreprise.

Le délai de deux mois est un délai de dépôt, pas un délai de traitement. Déposer au dernier moment expose à une interruption entre l'expiration de l'ancienne carte et la délivrance de la nouvelle, période pendant laquelle l'exercice n'est pas couvert. Anticiper relève de la prudence, pas d'une obligation textuelle supplémentaire.

Un dossier incomplet ne suspend pas l'échéance. La chambre demande les compléments, et le temps de l'aller-retour se prélève sur ce qui reste avant l'expiration. C'est la raison pour laquelle la vérification des dates de validité de la garantie financière et de l'assurance mérite d'être faite avant le dépôt, et non après.

Les changements à signaler en cours de validité

La carte reflète une situation à un instant donné. Un transfert de siège dans un autre ressort, un changement de représentant légal, l'ouverture ou la fermeture d'un établissement secondaire, une modification de la garantie financière ou un changement d'assureur modifient les éléments sur lesquels la chambre s'est prononcée.

Certains de ces changements relèvent de textes précis. L'ouverture d'un établissement, d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau donne lieu à la déclaration préalable d'activité prévue au dernier alinéa de l'article 3 de la loi Hoguet et à l'article 8 du décret du 20 juillet 1972, avec remise d'un récépissé.

D'autres relèvent de la pratique des chambres, qui demandent une actualisation du dossier sans qu'un article dédié l'impose. Signaler un changement au fil de l'eau évite surtout de le découvrir au renouvellement, lorsque l'écart entre la situation déclarée et la situation réelle bloque l'instruction.

La place exacte de la formation ALUR

L'article 3-1 de la loi Hoguet pose que la carte ne peut pas être renouvelée si l'obligation de formation n'est pas justifiée. La formation n'est donc pas une condition de première délivrance, mais une condition de maintien.

Le volume à justifier est celui de l'article 2 du décret n° 2016-173 du 18 février 2016 : quatorze heures par an ou quarante-deux heures au cours de trois années consécutives d'exercice. Le contenu doit comprendre, sur le cycle, au moins deux heures de non-discrimination à l'accès au logement et au moins deux heures portant sur les autres règles déontologiques.

La preuve prend la forme des attestations prévues par l'article 5 du décret, portant les objectifs, le contenu, la durée et la date de réalisation. C'est cette pièce que la chambre lit, pas une facture ni un certificat de scolarité.

Les collaborateurs attachés à une carte T

Une carte Transactions permet à son titulaire d'habiliter des collaborateurs, salariés ou agents commerciaux, à négocier, s'entremettre ou s'engager pour son compte. L'article 9 du décret du 20 juillet 1972 organise l'attestation qui matérialise cette habilitation.

Ces collaborateurs sont soumis à leur propre obligation de formation continue, dans les mêmes volumes. Leurs justificatifs remontent au titulaire de la carte, en application de l'article 6 du décret du 18 février 2016.

Le titulaire a donc un double intérêt à suivre la formation de son réseau. Son propre renouvellement dépend de sa formation à lui, mais la régularité de ses collaborateurs conditionne la validité des habilitations qu'il délivre et la sécurité des mandats signés en son nom.

Ce qui relève de la pratique des chambres

La liste précise des pièces, le format des attestations acceptées, l'existence d'un portail de dépôt en ligne, les frais et les délais d'instruction ne figurent ni dans la loi ni dans le décret de 2016. Ils relèvent de l'organisation de chaque chambre.

Certaines chambres demandent un tableau récapitulatif des heures suivies, d'autres se contentent des attestations. Certaines acceptent un envoi dématérialisé, d'autres exigent un dossier papier. Aucune de ces pratiques n'est illégitime, mais aucune n'est nationale.

La seule règle sûre consiste à consulter la page de votre chambre territoriale avant de constituer le dossier, et à ne pas se fier à un modèle trouvé pour un autre département.

Les erreurs qui coûtent le plus cher

La première est de découvrir le cycle de formation à l'approche du renouvellement. Rien n'interdit de suivre quarante-deux heures en fin de cycle, mais la disponibilité, le financement et le traitement du dossier deviennent alors des contraintes simultanées.

La deuxième est de laisser la carte expirer. Le décret organise un dépôt deux mois avant la date d'expiration, il n'organise pas de régularisation après. Une carte expirée place le professionnel hors du champ de l'exercice autorisé, avec des conséquences immédiates sur les mandats et sur les habilitations délivrées.

La troisième est de croire que la formation d'un dirigeant couvre celle de ses collaborateurs. Chaque personne visée par l'article 1er du décret de 2016 a son obligation propre, et une attestation nominative pour chacun.