Loi ALUR et formation continue obligatoire : le texte de référence

Ce que la loi ALUR a changé le 24 mars 2014

Avant 2014, un professionnel de l'immobilier pouvait exercer toute sa carrière sans jamais remettre ses connaissances à jour. La loi Hoguet du 2 janvier 1970 exigeait une aptitude professionnelle à l'entrée, vérifiée par un diplôme ou par une durée d'expérience, puis plus rien. La carte professionnelle valait dix ans et se renouvelait sur la seule vérification de la garantie financière, de l'assurance et de l'absence d'incapacité.

L'article 24 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové a réécrit une large partie de la loi Hoguet. Il a élargi la liste des activités réglementées, transféré la délivrance de la carte professionnelle des préfectures aux chambres de commerce et d'industrie, créé le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, et inséré dans la loi de 1970 un article 3-1 consacré à la formation continue.

C'est ce dernier point qui vous concerne directement. La compétence n'est plus seulement une condition d'entrée dans la profession, elle devient une condition de maintien. Le contrôle ne se fait pas par une inspection, mais par le renouvellement de la carte : sans justificatif de formation, la CCI ne renouvelle pas.

L'article 3-1 de la loi Hoguet, texte fondateur de l'obligation

L'article 3-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 est le siège de l'obligation. Dans sa rédaction en vigueur, issue de l'article 102 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 et applicable depuis le 8 août 2015, il énonce que les personnes mentionnées à l'article 1er et, lorsqu'il s'agit de personnes morales, leurs représentants légaux et statutaires, les personnes visées au dernier alinéa de l'article 3 et celles visées à l'article 4 sont soumises à une obligation de formation continue.

Le même article ajoute une phrase courte qui décide de tout : leur carte professionnelle ne peut pas être renouvelée si elles ne justifient pas avoir rempli cette obligation. Il ne prévoit ni amende, ni suspension, ni retrait en cours de validité. La conséquence est administrative et se joue au moment du renouvellement.

Un second alinéa renvoie à un décret le soin de déterminer la nature et la durée des activités susceptibles d'être validées, les modalités selon lesquelles l'obligation s'accomplit, celles de son contrôle et celles de sa justification en cas de renouvellement. Entre mars 2014 et février 2016, l'obligation existait donc dans la loi sans être applicable, faute de ce décret.

Notez la construction en cascade : la loi désigne les personnes soumises et la sanction, le décret fixe les heures et le contenu. Toute discussion sur le volume horaire ou sur les thèmes obligatoires se règle donc au niveau du décret, jamais au niveau de la loi.

Le décret du 18 février 2016, texte d'application

Le décret n° 2016-173 du 18 février 2016 relatif à la formation continue des professionnels de l'immobilier est entré en vigueur le 1er avril 2016, comme le prévoit son article 8. Il compte neuf articles et se lit en quelques minutes, ce qui en fait le document à ouvrir en priorité quand un point est discuté.

Son article 1er qualifie la formation continue d'obligation professionnelle qui assure la mise à jour et le perfectionnement des connaissances et des compétences nécessaires à l'exercice de la profession, puis énumère les trois catégories de personnes soumises. Son article 2 fixe la durée. Son article 3 énumère les activités validables et impose deux thèmes minimaux. Ses articles 4 et 5 concernent les organismes de formation et l'attestation. Son article 6 organise la remontée des justificatifs.

Une seule modification substantielle est intervenue depuis 2016 : le décret n° 2020-1259 du 14 octobre 2020 a réécrit l'article 3, avec effet au 1er janvier 2021. À la date de rédaction de ce dossier, les autres articles sont toujours dans leur rédaction d'origine, en vigueur depuis le 1er avril 2016.

Quatorze heures par an, quarante-deux heures sur trois ans

L'article 2 du décret du 18 février 2016 dispose que la durée de la formation continue est de quatorze heures par an ou de quarante-deux heures au cours de trois années consécutives d'exercice. Les deux branches sont alternatives, et c'est la seconde qui gouverne en pratique, puisque la carte professionnelle vaut elle aussi trois ans.

Cette rédaction a une conséquence que beaucoup de professionnels découvrent tard : elle n'impose pas un rythme annuel strict. Un titulaire qui suit quarante-deux heures sur la période de trois ans satisfait au texte, même si la répartition est irrégulière. Le décret ne prévoit aucun plancher annuel obligatoire dès lors que le total triennal est atteint.

En sens inverse, rien n'autorise à descendre sous le total. Quarante-deux heures est un minimum, pas un objectif à négocier. Les heures suivies au-delà ne créent aucun crédit reportable, le décret n'organisant aucun report d'un cycle sur le suivant.

Ce que la formation doit contenir depuis le 1er janvier 2021

L'article 3 du décret, dans sa rédaction issue du décret n° 2020-1259 du 14 octobre 2020, impose deux thèmes minimaux sur le cycle. Au cours de trois années consécutives d'exercice, la formation continue inclut au moins deux heures portant sur la non-discrimination à l'accès au logement et au moins deux heures portant sur les autres règles déontologiques.

Avant le 1er janvier 2021, le texte se contentait d'exiger au moins deux heures portant sur la déontologie. Le décret de 2020 a scindé cette exigence en deux blocs distincts de deux heures chacun. Un programme qui traite la non-discrimination à l'intérieur d'un module de déontologie de deux heures ne suffit donc plus : il faut deux volumes séparés. Il est prudent que l'attestation isole ces deux volumes, même si le décret ne l'impose pas en ces termes.

Le même article 3 encadre aussi la nature des activités validables. Sont retenues les actions de formation au sens du 1° de l'article L. 6313-1 du code du travail, la participation à des colloques dans la limite de deux heures par an, et l'enseignement dans la limite de trois heures par an. Autrement dit, un professionnel ne peut pas remplir son cycle en accumulant des conférences.

Qui est soumis, selon le texte et non selon l'usage

L'article 1er du décret de 2016 vise trois catégories. D'abord les titulaires de la carte professionnelle mentionnée à l'article 1er du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ou, lorsqu'il s'agit de personnes morales, leur représentant légal et statutaire. Ensuite les personnes mentionnées au dernier alinéa de l'article 3 de la loi du 2 janvier 1970, c'est-à-dire celles qui assurent la direction d'un établissement, d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau. Enfin les personnes, salariées ou non, habilitées par le titulaire de la carte à négocier, s'entremettre ou s'engager pour son compte.

La troisième catégorie est la plus large et la plus souvent oubliée. Elle couvre les négociateurs salariés comme les agents commerciaux indépendants titulaires d'une attestation de collaborateur. Leur obligation est identique en volume à celle du titulaire de la carte, et ne dépend pas de leur statut social.

L'article 3-1 de la loi Hoguet écarte les personnes mentionnées à son article 8-1, qui vise les ressortissants légalement établis dans un autre État membre de l'Union européenne exerçant en France de façon temporaire et occasionnelle après déclaration préalable. Cette exception est étroite et ne concerne pas un professionnel établi en France.

Quels organismes peuvent délivrer la formation

L'article 4 du décret du 18 février 2016 réserve la formation aux organismes enregistrés, c'est-à-dire ayant déposé une déclaration d'activité auprès de l'administration compétente, ou légalement établis dans un autre État membre de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen.

HNC est déclaré auprès de la DRIEETS Île-de-France sous le numéro 11757465675. Cet enregistrement ne vaut pas agrément de l'État. Il est également certifié Qualiopi au titre des actions de formation, ce que le décret de 2016 n'exige pas mais que les financeurs exigent, eux, pour toute prise en charge.

Il faut distinguer les deux plans. La conformité à l'obligation ALUR dépend du décret de 2016 et de la déclaration d'activité de l'organisme. La possibilité de faire financer la formation dépend, elle, de la certification Qualiopi et des règles propres à chaque financeur. Un organisme peut donc être valable pour votre carte sans être finançable, et l'inverse n'existe pas.

L'attestation, seule preuve opposable

L'article 5 du décret prévoit que les organismes de formation délivrent à la personne ayant accompli les activités validées une attestation mentionnant les objectifs, le contenu, la durée et la date de réalisation de l'activité. Lorsqu'il s'agit d'un colloque, le document atteste de la présence du professionnel à la manifestation.

Ces quatre mentions ne sont pas décoratives. Une attestation qui ne porte pas la durée ne prouve rien sur le volume horaire, et une attestation sans date ne permet pas de rattacher les heures à un cycle.

Conservez ces documents au moins pendant la durée de votre cycle, et de préférence au-delà. Ni la loi ni le décret ne font peser sur l'organisme une obligation de reconstituer un historique à votre place plusieurs années après.

Comment la preuve remonte jusqu'à la chambre de commerce

L'article 6 du décret organise deux circuits. Le titulaire de la carte transmet ses justificatifs au président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale ou de la chambre départementale d'Île-de-France, soit après chaque action, soit au plus tard lors de la demande de renouvellement de sa carte.

Les directeurs d'établissement et les collaborateurs habilités transmettent, eux, leurs justificatifs au titulaire de la carte professionnelle qui les a habilités ou qui figure sur le récépissé de déclaration préalable d'activité. C'est donc l'agence qui centralise, pas la chambre.

Cette architecture explique une pratique fréquente : la CCI interroge le titulaire de la carte sur la formation de ses collaborateurs, et le titulaire doit être en mesure de répondre. Le texte ne fixe pas de format pour cette centralisation, ni de registre obligatoire. Tenir un tableau de suivi relève du bon sens, pas d'une obligation réglementaire.

La sanction est le non-renouvellement, rien d'autre

Il faut être précis sur ce point, parce que la documentation du marché y ajoute souvent des conséquences qui n'existent pas. L'article 3-1 de la loi Hoguet ne prévoit qu'une chose : la carte ne peut pas être renouvelée si l'obligation n'est pas justifiée. Aucun montant, aucune contravention, aucune suspension automatique en cours de validité.

La conséquence reste lourde. Sans carte, l'exercice des activités visées à l'article 1er de la loi Hoguet n'est plus possible, les mandats en cours deviennent fragiles, et les attestations délivrées aux collaborateurs perdent leur support puisqu'elles reposent sur une carte valide.

L'obligation de formation est aussi distincte de la question disciplinaire. La loi ALUR avait institué une commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières, chargée de sanctionner les manquements aux règles déontologiques, mais les articles 13-5 à 13-10 de la loi Hoguet qui organisaient ce régime ont été abrogés par la loi ELAN, loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018. Pour le défaut de formation, la conséquence reste le refus de renouvellement de la carte.

Ce que le texte ne dit pas et que les CCI tranchent

Le décret parle de trois années consécutives d'exercice sans définir le point de départ du cycle. Il ne dit pas si le cycle démarre à la date de délivrance de la carte, au 1er janvier suivant, ou à la date de la première formation suivie. Dans la pratique, les chambres raisonnent sur la période de validité de la carte, parce que c'est cette période qu'elles contrôlent au renouvellement. Cette lecture est cohérente, mais elle relève de leur pratique et non d'un texte.

Le décret ne prévoit pas non plus de report des heures excédentaires d'un cycle sur le suivant, ni de mécanisme de rattrapage après l'expiration de la carte. Il ne prévoit aucune dispense liée à l'âge, à l'ancienneté ou à un diplôme récent.

Enfin, la liste des pièces demandées, le canal de dépôt, les délais d'instruction et les frais varient d'une chambre à l'autre. Ces éléments ne sont pas dans le décret de 2016. Avant de constituer un dossier, vérifiez toujours la page de votre chambre territoriale plutôt qu'un modèle générique.

Le calendrier de montée en charge, désormais épuisé

L'article 7 du décret de 2016 organisait une transition. Aucune obligation n'était exigible avant le 31 décembre 2016, quatorze heures au moins devaient être justifiées avant le 31 décembre 2017, et vingt-huit heures au moins avant le 31 décembre 2018.

Ce calendrier est aujourd'hui sans effet pratique, mais il explique pourquoi certains professionnels entrés dans la profession avant 2016 ont un historique de formation incomplet sur leurs premières années. Il n'ouvre aucun droit résiduel.

Le décret de 2020 a lui aussi prévu une disposition transitoire étroite, pour les professionnels dont la carte était renouvelée entre le 1er janvier et le 31 mars 2021 : une heure au moins de formation à la non-discrimination suffisait alors. Cette fenêtre est fermée depuis longtemps, et la règle des deux heures s'applique pleinement.