La carte professionnelle Gestion immobilière, dite carte G

Ce que recouvre la gestion immobilière

Le 6° de l'article 1er de la loi Hoguet vise la gestion immobilière. Le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 lui attache, à son article 1er, la mention Gestion immobilière portée sur la carte professionnelle.

Cette activité consiste à administrer un bien pour le compte de son propriétaire de manière continue : recherche de locataire, rédaction et suivi du bail, appels et encaissement des loyers et des charges, reddition des comptes, suivi des travaux et des sinistres, gestion des impayés. Elle se distingue de l'entremise, qui s'épuise dans la mise en relation et la conclusion d'un contrat.

C'est cette continuité qui change tout sur le plan du risque. Un gestionnaire détient et fait transiter, mois après mois, des fonds qui appartiennent à ses mandants. La garantie financière n'est plus une option théorique, elle est la pièce maîtresse du dossier.

Une mention distincte de la carte Transactions

La mention Gestion immobilière ne se confond pas avec la mention Transactions sur immeubles et fonds de commerce, qui couvre les activités des 1° à 5° et 8° de l'article 1er de la loi. Chacune ouvre un périmètre propre.

Une agence qui loue des appartements pour le compte de propriétaires et qui gère ensuite ces baux a besoin des deux mentions : l'entremise relève de la carte Transactions, la gestion durable relève de la carte Gestion immobilière.

En pratique, la demande porte souvent sur plusieurs mentions au sein d'une même carte. Les conditions de l'article 3 de la loi Hoguet s'apprécient alors pour l'ensemble, et la garantie financière est calibrée en fonction des fonds effectivement détenus.

Le cumul ne crée pas d'obligation de formation supplémentaire. L'article 2 du décret n° 2016-173 du 18 février 2016 fixe un volume par personne soumise, sans considération du nombre de mentions portées sur la carte. Un administrateur de biens qui exerce aussi la transaction reste tenu de quarante-deux heures sur trois années consécutives d'exercice.

Le mandat de gestion et la responsabilité du professionnel

La gestion s'exerce sur le fondement d'un mandat écrit, dont la loi Hoguet et son décret d'application encadrent la forme, la durée et les conditions de reconduction. Ce mandat est la source des pouvoirs du gestionnaire et la limite de ce qu'il peut engager au nom du propriétaire.

Cette exigence formelle a une conséquence directe sur la rémunération. Un professionnel qui gère sans mandat régulier s'expose à voir sa rémunération contestée, indépendamment de la qualité du travail accompli. La carte autorise l'activité, le mandat autorise l'intervention sur un bien donné.

La formation continue croise cette question sans la remplacer. Un cycle qui traite du mandat, des obligations d'information du bailleur et de la reddition de comptes sert directement la sécurité du cabinet, mais la conformité au décret de 2016 se mesure en heures et en thèmes, pas en pertinence.

Les conditions de délivrance

L'article 3 de la loi Hoguet exige de justifier d'une aptitude professionnelle, d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés, d'une assurance contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle, et de ne pas être frappé d'une incapacité ou d'une interdiction d'exercer.

La garantie résulte d'un engagement écrit fourni par une entreprise d'assurance spécialement agréée, un établissement de crédit ou une société de financement habilité, ou une organisation professionnelle. Pour un gestionnaire, la faculté de déclarer ne recevoir aucun fonds n'a en pratique guère de portée, puisque l'encaissement des loyers est au cœur du mandat.

L'aptitude professionnelle s'apprécie selon les règles du décret du 20 juillet 1972, par diplôme ou par expérience. La voie du diplôme retient notamment un diplôme d'études juridiques, économiques ou commerciales d'un niveau au moins égal à trois années d'études supérieures après le baccalauréat, ou le brevet de technicien supérieur professions immobilières.

Trois ans de validité, comme les autres mentions

L'article 80 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 pose une règle unique pour toutes les mentions : la carte professionnelle est valable trois ans et elle est renouvelée pour la même durée. Cette rédaction est en vigueur depuis le décret n° 2016-1392 du 17 octobre 2016.

Il n'existe pas de durée particulière attachée à la gestion immobilière. Un titulaire qui détient plusieurs mentions les voit expirer à la même date, ce qui simplifie le suivi mais concentre l'échéance.

La demande de renouvellement se dépose auprès de la chambre compétente deux mois avant la date d'expiration, avec la garantie financière à jour, l'assurance de responsabilité civile professionnelle et la justification de la formation continue.

La formation continue appliquée à la gestion

L'obligation est la même que pour les autres mentions : quatorze heures par an ou quarante-deux heures au cours de trois années consécutives d'exercice, en application de l'article 2 du décret n° 2016-173 du 18 février 2016. Le volume ne varie pas selon la mention détenue.

Sur le cycle, l'article 3 du même décret, dans sa rédaction issue du décret n° 2020-1259 du 14 octobre 2020, impose au moins deux heures portant sur la non-discrimination à l'accès au logement et au moins deux heures portant sur les autres règles déontologiques.

Pour un gestionnaire, l'exigence de non-discrimination est loin d'être formelle. La sélection des candidats à la location est précisément le moment où le risque de discrimination se matérialise, et où la traçabilité des critères retenus protège autant le mandant que le professionnel.

Choisir des contenus utiles à un administrateur de biens

Le décret encadre les domaines par leur nature, en visant les champs juridique, économique, commercial et déontologique de l'exercice professionnel. Il ne réserve pas de quota par métier, ce qui laisse au professionnel la responsabilité de choisir des contenus qui servent son activité réelle.

Pour un gestionnaire, les sujets qui reviennent sont le régime des baux d'habitation, les charges récupérables, la révision des loyers, le traitement des impayés et la procédure, les obligations liées au diagnostic de performance énergétique et aux critères de décence, ainsi que les règles de reddition de comptes.

Rien n'oblige à composer un cycle spécialisé. Un cycle généraliste satisfait le décret. Mais l'objectif énoncé à l'article 1er, la mise à jour et le perfectionnement des connaissances nécessaires à l'exercice de la profession, invite à ne pas traiter les quarante-deux heures comme une simple formalité.

Les collaborateurs d'un cabinet de gestion

Le titulaire d'une carte Gestion immobilière peut habiliter des collaborateurs, salariés ou non, à négocier, s'entremettre ou s'engager pour son compte. L'attestation prévue par l'article 9 du décret du 20 juillet 1972 matérialise cette habilitation.

L'article 4 de la loi Hoguet leur interdit de recevoir ou de détenir, directement ou indirectement, des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs. Dans un cabinet de gestion, cette interdiction structure l'organisation comptable : les encaissements relèvent du titulaire de la carte et de sa garantie financière.

Ces collaborateurs sont soumis à la formation continue au titre du 3° de l'article 1er du décret du 18 février 2016. Leurs justificatifs sont transmis au titulaire de la carte, conformément à l'article 6 du même décret.

Le cas des structures mixtes

Beaucoup de cabinets cumulent gestion, transaction et syndic. Chaque activité relève d'un numéro distinct de l'article 1er de la loi Hoguet et donc d'une mention distincte de la carte, même si la carte est unique.

Le cumul ne multiplie pas l'obligation de formation. Un titulaire détenant trois mentions reste soumis à quarante-deux heures sur trois ans, et non à quarante-deux heures par mention. Le décret de 2016 raisonne par personne, pas par mention.

Le cumul change en revanche le contenu utile. Un cycle qui ignorerait totalement la copropriété alors que le cabinet exerce des fonctions de syndic satisferait la lettre du décret sans servir la réalité de l'exercice.

Ce qui relève de la pratique des chambres

Le montant de garantie financière exigé, la forme de l'attestation de garantie, le format du dossier et le canal de dépôt relèvent de l'instruction menée par la chambre territoriale. Les textes fixent le principe, pas la procédure détaillée.

Certaines chambres demandent un état récapitulatif des heures de formation, d'autres se contentent des attestations délivrées en application de l'article 5 du décret de 2016. Ces différences ne traduisent pas une divergence de droit.

Avant de constituer un dossier de renouvellement, vérifiez la page de votre chambre plutôt qu'un modèle générique. C'est le seul moyen d'éviter un aller-retour qui consomme le délai restant.

Les points de vigilance propres à la gestion

La continuité de la garantie financière est le premier. Une garantie qui expire entre deux exercices fragilise l'ensemble du portefeuille géré et bloque le renouvellement de la carte.

La traçabilité de la formation des collaborateurs est le second. Dans un cabinet de gestion, les équipes tournent, et un collaborateur parti en cours de cycle laisse un dossier incomplet chez son ancien employeur. Conserver les attestations au fil de l'eau, comme le prévoit l'article 6 du décret, évite d'avoir à les reconstituer.

L'anticipation de l'échéance est le troisième. Une carte de gestion qui expire arrête non seulement l'activité future mais fragilise les mandats en cours, dont l'exécution suppose un professionnel régulièrement titulaire.