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Les métiers et les statuts · Mis à jour le

Administrateur de biens et gestion locative : votre cadre de formation

La gestion immobilière figure au 6° de l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, et l'article 1er du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 lui fait correspondre la mention Gestion immobilière portée sur la carte professionnelle. L'administrateur de biens est donc titulaire de carte et soumis sans réserve à l'article 3-1 de la loi : quatorze heures par an ou quarante-deux heures sur trois années consécutives d'exercice. Sur ce cycle, au moins deux heures portent sur la non-discrimination dans l'accès au logement et au moins deux heures sur les autres règles de déontologie, en application du décret n° 2016-173 du 18 février 2016 modifié.

La gestion locative est l'activité où les deux heures de non-discrimination cessent d'être une formalité et deviennent le cœur du métier. C'est aussi celle où la frontière entre deux mentions de carte se joue au quotidien.

CCI, Chambre de commerce et d'industrie

Toutes nos formations sont acceptées par les CCI pour le renouvellement de votre carte professionnelle.

Attestation conforme au décret n° 2016-173

Deux lignes de la loi, deux mentions de carte

L'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 mentionne la location à deux endroits différents, et c'est la source de la confusion la plus fréquente en gestion. Le 1° vise l'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé, d'immeubles bâtis ou non bâtis. Le 6° vise la gestion immobilière.

L'article 1er du décret du 20 juillet 1972 tire les conséquences de cette dualité. La mention Transactions sur immeubles et fonds de commerce correspond aux activités des 1° à 5° et 8°, donc à l'entremise en vue de la conclusion d'un bail. La mention Gestion immobilière correspond au seul 6°, donc à l'administration du bien pour le compte de son propriétaire.

La conséquence pratique est nette. Trouver un locataire, faire visiter, constituer un dossier de candidature et faire signer un bail relèvent de l'entremise. Encaisser les loyers, régulariser les charges, suivre les travaux et représenter le bailleur dans la durée relèvent de la gestion. Un cabinet qui fait les deux sous une seule mention exerce une partie de son activité hors du périmètre de sa carte.

La mention Gestion immobilière et ce qu'elle recouvre

La mention Gestion immobilière autorise l'administration de biens appartenant à autrui. Elle couvre la gestion locative au sens courant, mais aussi plus largement l'administration d'immeubles pour le compte de leurs propriétaires, y compris lorsque ces propriétaires sont des personnes morales.

Elle ne couvre pas l'exercice des fonctions de syndic de copropriété, qui figure au 9° de l'article 1er de la loi et à laquelle correspond la mention Syndic de copropriété. La proximité des métiers dans l'organisation des cabinets ne doit pas faire oublier que les deux mentions sont distinctes et se demandent séparément.

Comme pour toute carte, les conditions de l'article 3 de la loi s'appliquent : aptitude professionnelle, garantie financière permettant le remboursement des fonds, assurance contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle, absence d'incapacité ou d'interdiction d'exercer. La carte vaut trois ans et son renouvellement est régi par l'article 80 du décret du 20 juillet 1972.

Pourquoi beaucoup de cabinets détiennent T et G

Un cabinet de gestion qui met lui-même les biens en location a besoin des deux mentions, parce qu'il exerce successivement une activité d'entremise et une activité d'administration. C'est la configuration la plus répandue, et c'est aussi la raison pour laquelle beaucoup de professionnels ne perçoivent pas la frontière : elle est invisible tant que les deux mentions figurent sur la carte.

Elle redevient visible lorsqu'un mandat de gestion est confié à un cabinet qui ne détient que la mention Gestion immobilière et qui accepte, pour rendre service, de rechercher un nouveau locataire. Cette recherche est une opération d'entremise, et elle relève du 1° de l'article 1er de la loi.

Sur le terrain de la formation continue, ce cumul de mentions ne produit aucun effet arithmétique. Le décret du 18 février 2016 fixe une durée par personne et ne prévoit pas de multiplication par mention. Il produit en revanche un effet sur le contenu : un parcours qui ignorerait totalement l'une des deux activités laisserait un angle mort.

La garantie financière, condition centrale

L'administrateur de biens détient des fonds qui ne lui appartiennent pas : loyers encaissés pour le compte des bailleurs, dépôts de garantie, provisions sur charges. La garantie financière prévue au 2° de l'article 3 de la loi est donc au centre de son exercice, et son montant se mesure à l'encours détenu.

L'article 1er du décret du 20 juillet 1972 prévoit que la carte peut porter les mentions Non-détention de fonds et Absence de garantie financière selon la déclaration sur l'honneur du demandeur. Un cabinet qui déclare ne pas détenir de fonds voit cette limitation inscrite sur sa carte, et il ne peut plus encaisser sans faire modifier sa situation.

Cette condition se réexamine au renouvellement, en même temps que la justification de la formation continue. Un dossier de renouvellement complet suppose donc de faire converger au même moment l'attestation de garantie financière, l'attestation d'assurance de responsabilité civile professionnelle et les attestations de formation. Ces trois documents ne viennent pas de la même source et n'ont pas les mêmes délais.

Le volume horaire, sans particularité

L'article 2 du décret du 18 février 2016 fixe la durée à quatorze heures par an ou quarante-deux heures au cours de trois années consécutives d'exercice. Aucun texte ne module ce volume selon la mention détenue, le nombre de lots gérés ou la taille du cabinet.

L'article 3 énumère les activités validables : la participation à des actions de formation au sens du code du travail, l'assistance à des colloques dans la limite de deux heures par an, et l'enseignement dans la limite de trois heures par an. Les deux dernières voies sont donc plafonnées et ne peuvent constituer l'essentiel du cycle.

L'article 4 exige que ces activités soient accomplies auprès d'organismes enregistrés dans les conditions prévues par le code du travail, ou légalement établis dans un autre État de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen. L'article 5 impose la délivrance d'une attestation mentionnant les objectifs, le contenu, la durée et la date de réalisation. Le programme proposé figure sur /programme, le format annuel sur /programme/14h.

Les deux heures de non-discrimination, votre sujet le plus exposé

Le décret n° 2020-1259 du 14 octobre 2020 a modifié l'article 3 du décret du 18 février 2016 pour imposer, sur trois années consécutives d'exercice, au moins deux heures portant sur la non-discrimination dans l'accès au logement. Ce texte est entré en vigueur le 1er janvier 2021.

Cette obligation est due par tous les professionnels visés, mais elle vise dans son intitulé même l'accès au logement, c'est-à-dire précisément la séquence que vous conduisez : réception des candidatures, examen des pièces, appréciation de la solvabilité, choix du dossier retenu, exigences relatives aux garants. Aucune autre activité immobilière n'est aussi directement concernée par le sujet de ces deux heures.

Sur le plan de la preuve, il est prudent que vos attestations fassent apparaître ce thème de façon identifiable, même si le décret ne l'impose pas en ces termes. Un intitulé générique qui mélangerait déontologie et non-discrimination dans un même bloc de quatre heures ne permet pas de démontrer que les deux blocs distincts exigés par le texte ont été suivis. Le blog traite le fond du sujet dans /blog/non-discrimination-immobilier-formation-alur.

Les autres heures de déontologie

Le même article 3 impose, en plus, au moins deux heures portant sur les autres règles de déontologie sur trois années consécutives d'exercice. Le texte les traite comme un bloc séparé, ce qui interdit de les confondre avec les deux heures de non-discrimination.

Pour un administrateur de biens, ces heures recouvrent des questions qui se posent en permanence : information du mandant, transparence sur les honoraires et sur leur répartition, conservation et restitution des fonds, traitement des conflits entre bailleur et locataire, obligations de conseil sur l'état du bien.

Ces règles se prêtent mal à un apprentissage théorique et beaucoup à des cas pratiques. C'est un critère utile pour choisir un module : ce qui compte est moins l'intitulé que la capacité du contenu à traiter des situations que vous rencontrez, tout en restant clairement rattaché à la déontologie sur l'attestation.

Les domaines techniques et l'état du logement

L'article 3 du décret admet les domaines techniques relatifs à la construction, à l'habitation, à l'urbanisme et à la transition énergétique. Pour un cabinet de gestion, cette catégorie recouvre l'ensemble des sujets liés à l'état du logement mis en location et aux travaux qui en découlent.

La performance énergétique des logements et les diagnostics qui la mesurent occupent aujourd'hui une place importante dans les échanges avec les bailleurs, parce qu'ils conditionnent des décisions de travaux et des arbitrages patrimoniaux. Le blog fait le point sur ce champ dans /blog/dpe-2026-agents-immobiliers.

Le décret ne fixe aucun quota pour ces domaines techniques. La seule répartition imposée porte sur les quatre heures de déontologie et de non-discrimination. Le reste du cycle se construit librement, ce qui laisse la place d'y consacrer une part réelle plutôt que symbolique.

Vos gestionnaires locatifs et leurs justificatifs

Un gestionnaire locatif qui négocie, s'entremet ou s'engage pour le compte du titulaire relève de l'article 4 de la loi de 1970 et détient à ce titre une attestation d'habilitation, visée par le président de la chambre de commerce et d'industrie puis délivrée par vous, conformément à l'article 9 du décret du 20 juillet 1972.

Le 3° de l'article 1er du décret du 18 février 2016 vise les personnes, salariées ou non, habilitées par le titulaire. Vos gestionnaires habilités doivent donc leurs quatorze heures par an ou quarante-deux heures sur trois ans, y compris les deux heures de non-discrimination, qui sont précisément celles dont leur poste fait un usage quotidien.

Le second tiret de l'article 6 du décret vous désigne comme destinataire de leurs justificatifs, après chaque formation. Tenir la liste des habilités et l'état de leurs attestations n'est pas une exigence écrite du décret, mais c'est la seule manière pratique de répondre si la chambre exerce son contrôle.

Le financement selon votre statut

Un cabinet relevant de la convention collective nationale de l'immobilier, IDCC 1527, a pour opérateur de compétences l'OPCO EP, qui peut financer les formations de ses salariés et de ses dirigeants assimilés salariés dans le cadre du plan de développement des compétences. Les modalités et les délais de dépôt figurent sur /opco/opco-ep.

Une structure rattachée à une autre convention collective peut dépendre de l'OPCO EP, l'opérateur des entreprises de proximité, décrit sur /opco/opco-ep. Le bulletin de paie mentionne la convention collective applicable, ce qui reste le moyen le plus rapide de trancher.

Un dirigeant travailleur non salarié relève quant à lui d'un fonds d'assurance formation des indépendants, l'AGEFICE pour un chef d'entreprise non salarié du commerce, de l'industrie et des services, voir /opco/agefice, ou le FIFPL si son activité est exercée sous un régime libéral. Dans tous les cas, la prise en charge suppose d'être à jour de la contribution à la formation professionnelle.

Questions fréquentes

La mention Gestion immobilière suffit-elle pour mettre un bien en location ?
La location figure au 1° de l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970, qui correspond à la mention Transactions sur immeubles et fonds de commerce. La gestion immobilière figure au 6° et correspond à la mention Gestion immobilière. Rechercher un locataire et faire signer un bail relèvent de l'entremise, donc du premier périmètre.
Deux mentions sur ma carte doublent-elles mes heures de formation ?
Non. L'article 2 du décret du 18 février 2016 fixe une durée par personne, quatorze heures par an ou quarante-deux heures sur trois années consécutives, sans cumul par mention. Le contenu du parcours doit en revanche couvrir les activités réellement exercées.
Les deux heures de non-discrimination sont-elles vraiment obligatoires ?
Oui, depuis le 1er janvier 2021. Le décret n° 2020-1259 du 14 octobre 2020 a modifié l'article 3 du décret du 18 février 2016 pour imposer, sur trois années consécutives d'exercice, au moins deux heures portant sur la non-discrimination dans l'accès au logement, en plus de deux heures portant sur les autres règles de déontologie.
Puis-je regrouper les quatre heures de déontologie en un seul module ?
Le texte distingue deux blocs de deux heures, l'un sur la non-discrimination dans l'accès au logement, l'autre sur les autres règles de déontologie. Un module unique de quatre heures peut satisfaire cette exigence s'il traite réellement les deux volets. Il est prudent que l'attestation isole les deux volets et leur durée respective, même si le décret ne l'impose pas en ces termes.
Mes gestionnaires locatifs doivent-ils se former ?
Oui s'ils sont habilités au sens de l'article 4 de la loi. Le 3° de l'article 1er du décret du 18 février 2016 vise les personnes salariées ou non habilitées par le titulaire. Elles vous transmettent leurs justificatifs après chaque formation, en application du second cas prévu à l'article 6.
La garantie financière est-elle liée à la formation ?
Ce sont deux conditions distinctes, mais elles se contrôlent au même moment. La garantie financière est une condition de l'article 3 de la loi, la formation continue une condition de l'article 3-1. Les deux sont réexaminées au renouvellement triennal et l'absence de l'une suffit à bloquer le dossier.
Quel opérateur de compétences finance la formation de mon cabinet ?
Celui dont relève l'entreprise. Un cabinet sous convention collective nationale de l'immobilier, IDCC 1527, relève de l'OPCO EP. Une structure rattachée à une autre convention relève de l'opérateur de sa branche. Un dirigeant travailleur non salarié relève de l'AGEFICE ou du FIFPL selon son régime. La page /opco compare ces circuits.

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Le décret n'impose que quatre heures sur les quarante-deux : deux de déontologie et deux de non-discrimination. Les autres se choisissent librement, elles peuvent donc servir votre métier.

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