Le code de déontologie des professionnels de l'immobilier

Ce que le code de déontologie recouvre exactement

Le texte de référence est le décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 fixant les règles constituant le code de déontologie applicable à certaines personnes exerçant les activités de transaction et de gestion des immeubles et des fonds de commerce. Il est entré en vigueur le 1er septembre 2015.

La structure du décret déroute au premier abord. Le corps du décret ne comporte que quelques articles, dont l'un se borne à renvoyer à l'annexe. C'est l'annexe qui contient le code proprement dit, article par article. Quand un confrère vous dit qu'il a lu le décret et qu'il n'y a rien dedans, c'est presque toujours qu'il s'est arrêté avant l'annexe.

D'où vient le code : l'article 13-1 de la loi Hoguet

Le décret de 2015 n'est pas sorti de nulle part. Il a été pris pour l'application de l'article 13-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, qui réglemente les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. Cet article 13-1 a été introduit dans la loi Hoguet par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR.

Le décret vise aussi, dans ses visas, la loi n° 78-17 du 6 janvier 1978 relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés, ainsi que le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 qui fixe les conditions d'application de la loi Hoguet. Cette articulation explique pourquoi le code de déontologie renvoie, sur la confidentialité, à des obligations qui relèvent en réalité du droit des données personnelles.

Qui est soumis au code, et qui ne l'est pas

L'article 1er du décret est précis sur le champ d'application, et il ne dit pas tout à fait ce que l'on croit souvent. Il vise les personnes qui exercent les activités mentionnées à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 et qui sont titulaires d'une carte professionnelle délivrée dans les conditions de l'article 3 de cette même loi, ou dont l'activité a fait l'objet d'une déclaration préalable en application de l'article 8-1.

Le second alinéa ajoute une précision qui échappe régulièrement aux structures sociétaires : lorsque les personnes soumises au code sont des personnes morales, leurs représentants légaux et statutaires sont soumis aux mêmes règles déontologiques. Le gérant d'une société d'agence n'est donc pas couvert par l'écran de la personne morale, il répond personnellement du respect du code.

La question du collaborateur habilité mérite d'être posée séparément, parce que les sources se contredisent. L'article 1er du décret ne vise pas expressément l'article 4 de la loi Hoguet, qui est celui des collaborateurs. La position tenue par les agences est de considérer que le négociateur habilité est tenu au code par l'effet de l'habilitation elle-même et du contrat qui le lie à l'agence. Cette lecture est prudente et raisonnable, mais elle relève de l'usage professionnel plutôt que d'une mention expresse du décret, et il faut le dire ainsi.

Les règles du code, une par une

L'annexe se lit vite, et c'est un exercice à faire au moins une fois dans sa carrière. Les intitulés suffisent souvent à comprendre ce qui est attendu, mais le texte de chaque article contient des obligations concrètes qui vont au-delà du titre. Voici le fil que suit l'annexe, dans son ordre.

Certains de ces articles sont des principes généraux dont l'application se joue au cas par cas. D'autres, la transparence et le conflit d'intérêts en particulier, se traduisent par des obligations documentaires précises que l'on retrouve dans le mandat, dans l'annonce et dans le dossier client.

Éthique et déontologie ne se confondent pas

La distinction paraît théorique, elle ne l'est pas. La déontologie est une norme écrite : elle dit ce qui est dû, et son non-respect est un manquement objectif. L'éthique est un raisonnement personnel : elle intervient quand aucune règle écrite ne tranche, et qu'il faut décider quand même.

L'agence qui reçoit une consigne de sélection contraire à la loi n'a pas de choix éthique à faire, elle a une règle à appliquer et un refus à opposer. En revanche, le professionnel qui découvre un défaut du bien que le vendeur ne souhaite pas mentionner, alors qu'aucun diagnostic ne le couvre, se trouve dans une zone où le texte ne dit pas tout et où l'obligation d'information et la loyauté prennent le relais.

Transparence et conflit d'intérêts, les deux articles les plus utilisés

Dans la pratique des litiges, deux articles du code reviennent plus souvent que les autres, la transparence et le conflit d'intérêts. Sur le premier, l'obligation déontologique double une obligation réglementaire précise. L'arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière, entré en vigueur le 1er avril 2017 et modifié par l'arrêté du 26 janvier 2022, impose notamment qu'en publicité de vente le prix soit affiché à la fois honoraires inclus et hors honoraires, que la taille des caractères du prix honoraires inclus soit plus importante, et que la partie qui en a la charge soit indiquée. Un affichage non conforme est à la fois un manquement à l'arrêté et un manquement à la transparence.

Sur le conflit d'intérêts, la prudence consiste à révéler par écrit et par avance, plutôt qu'à se justifier ensuite. Lorsqu'un professionnel, un membre de sa famille ou une société dans laquelle il détient un intérêt se porte acquéreur d'un bien qu'il commercialise, la révélation écrite au mandant avant tout engagement est ce qui distingue une opération régulière d'un manquement caractérisé.

Confidentialité, et ce qu'elle implique sur les fichiers

L'article consacré à la confidentialité impose la discrétion sur les informations recueillies dans le cadre de la mission. Pris isolément, il pourrait passer pour une évidence. Rapproché du droit des données personnelles, il devient une obligation d'organisation.

Les informations qu'une agence détient sur un vendeur en instance de divorce, sur la situation financière d'un candidat locataire ou sur les impayés d'un copropriétaire ne relèvent pas seulement de la discrétion, elles constituent un traitement de données. Les mêmes faits peuvent donc caractériser un manquement déontologique et une violation du règlement général sur la protection des données.

Qui contrôle le respect du code depuis la loi ELAN

La loi ALUR avait créé une commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières, chargée de sanctionner les manquements aux règles déontologiques. Cette commission a été supprimée : les articles 13-5 à 13-10 de la loi Hoguet qui l'organisaient ont été abrogés par la loi ELAN, loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018. Les articles 13-1 à 13-4 demeurent, et l'article 13-1 reste le fondement du code de déontologie.

La chambre de commerce et d'industrie n'a pas de pouvoir disciplinaire : elle délivre et renouvelle la carte. Les suites d'un manquement relèvent de l'autorité administrative compétente et, le cas échéant, du juge. Beaucoup de contenus en ligne décrivent encore l'ancien régime disciplinaire comme s'il était en vigueur.

Ce que risque réellement un professionnel qui manque à ses obligations

La première conséquence est celle du contrôle administratif. Les manquements aux règles d'exercice relèvent d'un régime de sanctions administratives prévu par la loi Hoguet, et le respect du code de déontologie s'apprécie dans ce cadre. Le point à retenir est que le contrôle ne porte pas seulement sur des documents formels, il porte sur la conformité de la pratique.

La seconde conséquence est le renouvellement de la carte professionnelle. Le professionnel qui ne peut pas justifier de ses heures de formation, et notamment de la part de déontologie exigée, se présente devant sa chambre de commerce sans le justificatif attendu. Ce n'est pas une sanction déontologique au sens strict, mais c'est le point de blocage le plus fréquent en pratique.

La place de la déontologie dans le cycle triennal

L'obligation de formation continue est fixée par le décret n° 2016-173 du 18 février 2016 relatif à la formation continue des professionnels de l'immobilier. Son article 2 pose la durée : quatorze heures par an, ou quarante-deux heures au cours de trois années consécutives d'exercice.

La part de déontologie ne figure pas à l'article 2 mais à l'article 3, dans son dernier alinéa, et sa rédaction actuelle est postérieure à la version de 2016. Depuis la modification opérée par le décret n° 2020-1259 du 14 octobre 2020, entrée en vigueur le 1er janvier 2021, la formation continue inclut, au cours de trois années consécutives d'exercice, au moins deux heures portant sur la non-discrimination à l'accès au logement et au moins deux heures portant sur les autres règles déontologiques.

Cette rédaction mérite d'être lue précisément, parce qu'elle a changé. Dans sa version antérieure, l'article 3 imposait au moins deux heures portant sur la déontologie, sans distinguer. Aujourd'hui, ce sont deux minima distincts qui se cumulent, ce qui porte le socle déontologique du cycle à quatre heures. Un parcours qui ne comporterait que deux heures de déontologie générale, sans les deux heures dédiées à la non-discrimination, ne satisferait pas au texte en vigueur.

Comment prouver que vos heures de déontologie ont été faites

L'article 3 du décret de 2016 précise aussi ce qui peut être validé au titre de la formation continue. Sont retenues les actions de formation dans les conditions du code du travail, ainsi que la participation à des colloques et l'activité d'enseignement, ces deux dernières voies étant plafonnées en nombre d'heures annuelles. Les domaines admis sont juridique, économique, commercial, déontologique et technique, à condition d'avoir un lien direct avec l'activité exercée.

La preuve, en pratique, est l'attestation délivrée par l'organisme de formation. C'est elle qui est produite au renouvellement de la carte professionnelle. Il est prudent de vérifier que l'attestation et le programme joint mentionnent explicitement le volume horaire consacré à la déontologie et celui consacré à la non-discrimination, puisque ce sont deux minima distincts. Une attestation qui n'indique qu'un total global expose à une demande de précision.

Les modalités de vérification concrètes relèvent ensuite de la pratique de chaque chambre de commerce et d'industrie territoriale, et non d'un texte uniforme. C'est un point sur lequel il vaut mieux se renseigner auprès de sa propre chambre plutôt que de se fier à ce qui se dit ailleurs, les pratiques d'instruction n'étant pas identiques sur tout le territoire. Ces règles, leur lecture et leur mise en oeuvre constituent le premier module du programme de la formation ALUR.