La copropriété, de la loi de 1965 à aujourd'hui

Deux textes fondateurs, 1965 et 1967

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis pose les principes : la division en lots, la distinction des parties privatives et des parties communes, l'existence du syndicat des copropriétaires, le rôle du syndic, les règles de majorité et le régime des charges.

Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 en organise l'application : convocation et tenue de l'assemblée générale, contenu du procès-verbal, comptabilité du syndicat, état daté, contrat type de syndic annexé. Lorsqu'une question porte sur une modalité pratique plutôt que sur un principe, c'est presque toujours dans le décret de 1967 qu'elle se règle.

Ce que l'ordonnance de 2019 a changé

L'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis a été prise sur le fondement d'une habilitation donnée par la loi ELAN. Elle est entrée en vigueur le 1er juin 2020, et il faut noter qu'elle n'a été ratifiée que bien plus tard, par l'article 56 de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024. On lit parfois qu'elle aurait été ratifiée en 2020, ce qui est inexact.

Ses apports sont de trois ordres. Elle a clarifié le champ d'application du statut et la notion de lot transitoire, dont la création et la consistance doivent être stipulées au règlement de copropriété. Elle a précisé le régime des parties communes spéciales et des parties communes à jouissance privative, en subordonnant leur existence à une mention expresse au règlement. Et elle a réorganisé les pouvoirs, en particulier ceux du conseil syndical.

Les articles relatifs aux parties communes spéciales et aux parties communes à jouissance privative méritent une précision de paternité : ils sont issus de la loi ELAN de 2018, et l'ordonnance de 2019 les a retouchés plutôt que créés. La nuance est utile lorsqu'il s'agit de dater l'obligation de mention expresse au règlement.

Les majorités, et la passerelle

Le système des majorités reste organisé autour des articles 24, 25 et 26 de la loi de 1965 : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés pour les décisions ordinaires, majorité des voix de tous les copropriétaires pour les décisions de l'article 25, double majorité pour celles de l'article 26.

L'article 25-1 organise ce que la pratique appelle la passerelle, et son maniement est mal connu. Lorsqu'une décision relevant de l'article 25 recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24. Lorsque ce tiers n'est pas atteint, une nouvelle assemblée peut être convoquée dans un délai de trois mois pour statuer sur le même projet, à la majorité de l'article 24, pour les travaux visés au f de l'article 25.

Le syndic, contrat type et mise en concurrence

Le syndic est désigné par l'assemblée générale et son contrat obéit à un contrat type, sur le fondement de l'article 18-1 A de la loi de 1965. Une précision s'impose sur le texte applicable. Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières est le texte qui a instauré le dispositif. Mais le contrat type effectivement applicable aujourd'hui est celui de l'annexe 1 du décret de 1967, dans sa rédaction issue du décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025. Un syndic qui présenterait encore un modèle antérieur serait en décalage.

L'article 21 de la loi de 1965 confie au conseil syndical la mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndic. Deux tempéraments sont à connaître : l'assemblée peut en dispenser le conseil syndical par une décision prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, et la mise en concurrence n'est pas obligatoire lorsqu'il n'existe pas de conseil syndical dans la copropriété.

Le conseil syndical et sa délégation de pouvoir

L'article 21-1 en pose les conditions. Le conseil syndical doit comprendre au moins trois membres, la délégation est décidée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, et elle porte sur les décisions relevant de la majorité de l'article 24. Certaines matières en sont exclues, notamment l'approbation des comptes, le vote du budget prévisionnel et les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les évolutions législatives.

Les articles suivants complètent l'encadrement. L'article 21-2 impose de fixer un montant maximal des sommes allouées. L'article 21-3 limite la durée de la délégation à deux ans, renouvelable par décision expresse. L'article 21-4 prévoit une assurance de responsabilité civile souscrite par le syndicat pour chaque membre du conseil. L'article 21-5 organise le fonctionnement interne et impose une reddition de comptes ainsi qu'un rapport à l'assemblée générale.

Fiche synthétique et registre national

L'article 8-2 de la loi de 1965 impose au syndic d'établir une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles de l'immeuble et de son fonctionnement, et de la mettre à jour chaque année. Son contenu est précisé par décret, le texte de référence étant le décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016.

En parallèle, les copropriétés doivent être immatriculées au registre national, dont le régime figure aux articles L. 711-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Le dispositif prévoit une déclaration par le syndic ou par le notaire, la mention du numéro d'immatriculation dans l'acte authentique, ainsi qu'un mécanisme de mise en demeure assortie d'astreinte et un conditionnement de certaines subventions. Pour un négociateur, c'est le premier réflexe de vérification sur un lot : une copropriété non immatriculée est un signal.

Le plan pluriannuel de travaux

L'article 14-2 de la loi de 1965 porte le projet de plan pluriannuel de travaux et le plan lui-même. L'obligation d'élaborer un projet s'impose aux immeubles à destination partielle ou totale d'habitation à l'expiration d'un délai de quinze ans à compter de leur réception, et le projet est actualisé tous les dix ans.

Le projet est présenté à l'assemblée générale, qui se prononce sur son adoption à la majorité de l'article 25. Le plan adopté détermine ensuite les travaux à réaliser et leur échéancier, et il commande le calcul de la cotisation au fonds de travaux.

Le calendrier d'entrée en vigueur a été fixé par l'article 171 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, en fonction du nombre de lots : le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le 1er janvier 2024 pour celles de cinquante et un à deux cents lots, et le 1er janvier 2025 pour celles d'au plus cinquante lots. Ces échéances sont toutes échues aujourd'hui, et aucune n'a été reportée.

Le fonds de travaux

C'est le point sur lequel les erreurs de numérotation sont les plus fréquentes, y compris dans des supports professionnels. Le fonds de travaux ne figure pas à l'article 14-2, qui est celui du plan pluriannuel, mais à l'article 14-2-1 de la loi de 1965, créé par l'article 171 de la loi du 22 août 2021 et entré en vigueur le 1er janvier 2023.

Le fonds est constitué à l'expiration d'un délai de dix ans à compter de la réception de l'immeuble. La cotisation annuelle obéit à deux planchers qui se cumulent lorsqu'un plan a été adopté : elle ne peut être inférieure à un pourcentage du montant des travaux prévus au plan, ni à un pourcentage du budget prévisionnel. En l'absence de plan adopté, c'est le pourcentage du budget prévisionnel qui s'applique seul.

Deux points de régime sont à connaître pour conseiller un vendeur. L'assemblée peut décider de suspendre les versements lorsque le fonds atteint un certain niveau au regard du budget prévisionnel ou du montant des travaux du plan. Et les sommes versées entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat : elles ne sont pas remboursées au copropriétaire qui vend son lot. C'est un sujet de négociation entre vendeur et acquéreur, pas un droit à restitution.

Le diagnostic de performance énergétique collectif

L'article 158 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 a généralisé le diagnostic de performance énergétique à l'échelle de l'immeuble, pour les bâtiments d'habitation collectifs, avec une obligation de renouvellement ou de mise à jour périodique.

Le calendrier retenu suit la même logique de taille que celui du plan pluriannuel, avec un décalage d'un an : le 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le 1er janvier 2025 pour celles de cinquante à deux cents lots, et le 1er janvier 2026 pour celles d'au plus cinquante lots. Toutes les tranches sont donc concernées aujourd'hui.

L'article support du dispositif dans le code de la construction et de l'habitation a été modifié en 2026 par une loi de simplification, mais cette modification ne porte ni sur le périmètre de l'obligation ni sur son calendrier. Nous n'avons pas pu confirmer le contenu exact de l'alinéa supprimé à cette occasion, et nous ne l'énonçons donc pas.

Vendre un lot, l'information de l'acquéreur

L'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation énumère les documents qui doivent être remis à l'acquéreur d'un lot de copropriété au plus tard à la date de signature de la promesse. C'est la liste que le négociateur doit avoir en tête, parce que c'est elle qui conditionne le point de départ du délai de rétractation de l'acquéreur.

La liste s'organise en quatre blocs. L'organisation de l'immeuble d'abord, avec la fiche synthétique de l'article 8-2, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant lorsqu'ils ont été publiés, et les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf impossibilité de les obtenir auprès du syndic. Les informations financières ensuite : les charges courantes et hors budget payées par le vendeur au titre des deux exercices précédents, les sommes susceptibles d'être dues au syndicat par l'acquéreur, l'état global des impayés de charges et de la dette envers les fournisseurs, et le cas échéant la part du fonds de travaux rattachée au lot vendu ainsi que la dernière cotisation versée par le vendeur.

Viennent ensuite le carnet d'entretien de l'immeuble et une notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires et le fonctionnement des instances, dont le contenu est fixé par arrêté. Enfin, le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global, ainsi que le plan pluriannuel de travaux adopté ou, à défaut, le projet de plan s'il a été élaboré. Ces deux derniers points sont l'apport de la loi Climat et résilience, et ils sont aujourd'hui applicables à toutes les tailles de copropriété.

L'état daté et le pré-état daté

Une confusion terminologique très répandue mérite d'être levée. L'état daté est le document établi par le syndic à l'occasion de la mutation, régi par l'article 5 du décret de 1967. Il se compose de trois parties, relatives aux sommes dues par le copropriétaire cédant, aux sommes dont le syndicat pourrait être débiteur envers lui, et aux sommes qui incomberont au nouveau copropriétaire, avec une annexe portant sur les quotes-parts des deux exercices précédents et les procédures en cours.

Ce que la pratique appelle le pré-état daté n'est pas l'état daté anticipé : c'est l'information de l'acquéreur au stade de la promesse, celle que régit l'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation. Les deux documents n'ont ni le même fondement, ni le même auteur obligé, ni la même sanction.

Le coût de l'état daté est plafonné, sur le fondement de l'article 10-1 de la loi de 1965, par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020, entré en vigueur le 1er juin 2020. Nous ne reproduisons pas ici le montant du plafond faute d'avoir pu vérifier l'absence de revalorisation depuis cette date : c'est un chiffre à contrôler sur le texte en vigueur avant de l'annoncer à un client.

L'article 5 du décret de 1967 a lui-même été réécrit par le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, avec effet au 25 décembre 2025. C'est l'un des points où la documentation professionnelle en circulation est aujourd'hui la plus décalée.

La copropriété dégradée et l'emprunt collectif

La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement a apporté une série de modifications au droit de la copropriété, au-delà de la ratification de l'ordonnance de 2019.

Pour un professionnel de la transaction, l'intérêt pratique de ce texte est qu'il renforce les outils applicables aux copropriétés en difficulté. Savoir repérer les signaux, taux d'impayés élevé, absence de fonds de travaux, procédure en cours mentionnée dans l'annexe de l'état daté, fait partie du travail d'estimation autant que du devoir de conseil. Le droit de la copropriété, ses majorités et ses obligations documentaires figurent au programme de la formation ALUR, dans le module consacré à la vente d'un bien en copropriété.