Un syndic doit-il détenir une carte spécifique ?

Oui. L'exercice des fonctions de syndic de copropriété figure au 9° de l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970, et l'article 1er du décret du 20 juillet 1972 lui fait correspondre la mention Syndic de copropriété. La mention Gestion immobilière, qui correspond au 6°, ne couvre pas cette activité.

Le volume de formation est-il plus élevé pour un syndic ?

Non. L'article 2 du décret du 18 février 2016 fixe quatorze heures par an ou quarante-deux heures sur trois années consécutives d'exercice, sans distinguer selon la mention détenue. Ce qui varie d'un métier à l'autre est le contenu pertinent, pas la durée.

Trois mentions sur ma carte imposent-elles trois fois quarante-deux heures ?

Non. Le décret fixe une durée par personne et ne prévoit aucun cumul par mention. Le parcours doit en revanche couvrir les activités réellement exercées, ce qui est une exigence de cohérence de contenu et non de volume horaire.

Un congrès professionnel compte-t-il dans mes heures ?

L'assistance à des colloques est admise par l'article 3 du décret, mais dans la limite de deux heures par an. Sur un cycle de trois ans, cette voie ne peut donc couvrir qu'une petite fraction des quarante-deux heures, et elle suppose que le colloque soit organisé dans les conditions du code du travail.

Mes gestionnaires de copropriété doivent-ils se former ?

Ils le doivent s'ils sont habilités au sens de l'article 4 de la loi, c'est-à-dire s'ils négocient, s'entremettent ou s'engagent pour le compte du cabinet. De nombreux cabinets font délivrer une attestation d'habilitation à tous leurs gestionnaires, ce qui les fait entrer dans le champ du décret et vous rend destinataire de leurs justificatifs.

Un syndic bénévole est-il concerné ?

La loi de 1970 vise les personnes qui, d'une manière habituelle, prêtent leur concours à des opérations portant sur les biens d'autrui. Un copropriétaire exerçant les fonctions de syndic de son propre immeuble sans caractère professionnel ne détient pas de carte et n'entre dans aucune des catégories du décret du 18 février 2016. Cette conclusion découle du champ d'application de la loi et non d'une exclusion expresse.

Comment justifier ma formation au renouvellement ?

Par les attestations prévues à l'article 5 du décret du 18 février 2016, transmises au président de la chambre de commerce et d'industrie après chaque formation ou au plus tard au moment de la demande de renouvellement prévue à l'article 80 du décret du 20 juillet 1972. La procédure générale est détaillée dans /blog/renouveler-carte-professionnelle-immobilier-2026.

Les métiers et les statuts · Mis à jour le 7 octobre 2026

Syndic de copropriété : la carte S et votre obligation de formation

L'exercice des fonctions de syndic de copropriété figure au 9° de l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, qui renvoie à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. L'article 1er du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 lui fait correspondre la mention Syndic de copropriété portée sur la carte professionnelle. Le syndic professionnel est donc titulaire de carte, et à ce titre pleinement soumis à l'obligation de formation continue de l'article 3-1 de la loi : quatorze heures par an ou quarante-deux heures sur trois années consécutives, dont au moins deux heures de non-discrimination et deux heures portant sur les autres règles de déontologie.

La fonction de syndic a sa propre ligne dans la loi Hoguet et sa propre mention sur la carte. Ce que cela change pour la formation tient moins au volume qu'au contenu que vous devez couvrir.

Toutes nos formations sont acceptées par les CCI pour le renouvellement de votre carte professionnelle.

Attestation conforme au décret n° 2016-173

Le syndic est visé par une ligne précise de la loi Hoguet

L'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 énumère neuf activités portant sur les biens d'autrui. Le 9° vise l'exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cette ligne est distincte du 6°, qui vise la gestion immobilière.

La distinction n'est pas cosmétique. Elle signifie que le syndic professionnel n'exerce pas une variante de la gestion immobilière mais une activité identifiée pour elle-même, avec sa propre mention de carte. Un cabinet qui ne détient que la mention Gestion immobilière n'est pas habilité à exercer les fonctions de syndic, et réciproquement.

Cette identification autonome explique aussi pourquoi les évolutions du droit de la copropriété pèsent directement sur votre parcours de formation. Le contenu admissible listé à l'article 3 du décret n° 2016-173 du 18 février 2016 comprend les domaines juridique et technique, et pour un syndic ces domaines sont largement occupés par la loi de 1965 et par ses textes d'application.

La mention Syndic de copropriété sur la carte

L'article 1er du décret du 20 juillet 1972 organise les mentions. La mention Transactions sur immeubles et fonds de commerce correspond aux activités des 1° à 5° et 8° de l'article 1er de la loi. La mention Gestion immobilière correspond au 6°. La mention Syndic de copropriété correspond au 9°. La mention Marchand de listes correspond au 7° et elle est exclusive des autres.

Le même article prévoit des mentions complémentaires : Prestations touristiques pour les opérations touristiques accessoires, Prestations de services pour les personnes non établies en France, ainsi que Non-détention de fonds et Absence de garantie financière selon la déclaration sur l'honneur du demandeur. Ces dernières mentions décrivent le périmètre financier de l'activité et se lisent en même temps que la mention principale.

La carte est délivrée par le président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale et vaut trois ans. Le renouvellement est régi par l'article 80 du décret du 20 juillet 1972, auquel renvoie expressément l'article 6 du décret du 18 février 2016 pour la transmission des justificatifs de formation.

Garantie financière et fonds de la copropriété

L'article 3 de la loi de 1970 subordonne la délivrance de la carte à quatre conditions : l'aptitude professionnelle, une garantie financière permettant le remboursement des fonds, l'assurance contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle, et l'absence d'incapacité ou d'interdiction d'exercer.

Pour un syndic, la deuxième condition est structurante. Le syndic reçoit les appels de fonds, gère la trésorerie du syndicat des copropriétaires et détient à ce titre des sommes qui ne lui appartiennent pas. La garantie financière n'est donc pas une option théorique mais le socle de l'exercice, et son montant se mesure à l'encours détenu.

Ces conditions doivent rester réunies pendant toute la durée de validité de la carte, et elles sont réexaminées au renouvellement. La formation continue s'ajoute à cette liste depuis l'article 3-1 de la loi, et se contrôle au même moment. Un dossier de renouvellement se prépare donc sur trois fronts simultanés : garantie, assurance, formation.

Ce que l'obligation de formation vous demande, en heures

L'article 2 du décret du 18 février 2016 fixe la durée à quatorze heures par an ou quarante-deux heures au cours de trois années consécutives d'exercice. Ce volume ne varie pas selon la mention détenue : il est identique pour un syndic, pour un administrateur de biens et pour un agent en transaction.

L'article 3 précise ce qui peut être validé : la participation à des actions de formation au sens du code du travail, l'assistance à des colloques dans la limite de deux heures par an, et l'enseignement dans la limite de trois heures par an. Les congrès professionnels de la copropriété relèvent de la deuxième catégorie et sont donc plafonnés à deux heures annuelles.

L'article 4 impose que ces activités soient accomplies auprès d'organismes enregistrés dans les conditions prévues par le code du travail, ou légalement établis dans un autre État de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen. L'article 5 impose à l'organisme de délivrer une attestation mentionnant les objectifs, le contenu, la durée et la date de réalisation.

Les heures de déontologie, et ce qu'elles recouvrent pour un syndic

L'article 3 du décret, dans sa rédaction issue du décret n° 2020-1259 du 14 octobre 2020, impose sur trois années consécutives d'exercice au moins deux heures portant sur la non-discrimination dans l'accès au logement et au moins deux heures portant sur les autres règles de déontologie. Ces deux blocs sont exigés de tous les professionnels visés, sans distinction de mention de carte.

Le bloc non-discrimination paraît à première vue plus proche du métier de la location que de celui de la copropriété. Il reste dû, et le texte ne prévoit aucune adaptation selon l'activité exercée. Un syndic qui ne peut produire ces deux heures présente un cycle incomplet, quel que soit le total horaire atteint par ailleurs.

Le bloc consacré aux autres règles de déontologie recoupe en revanche des situations très concrètes pour un syndic : conflits d'intérêts dans le choix des prestataires, transparence des honoraires, traitement des demandes des copropriétaires, relations avec le conseil syndical. C'est la partie du parcours la plus directement utilisable au quotidien.

Les domaines techniques, un angle propre au syndic

L'article 3 du décret admet, outre les domaines juridique, économique et commercial et la déontologie, les domaines techniques relatifs à la construction, à l'habitation, à l'urbanisme et à la transition énergétique. Cette énumération est la même pour tous les professionnels, mais elle ne pèse pas du tout le même poids selon la mention détenue.

Pour un agent en transaction, ces domaines techniques restent périphériques. Pour un syndic, ils constituent le cœur du sujet : diagnostics, travaux, entretien des parties communes, obligations liées à la performance énergétique des bâtiments. Bâtir un cycle de quarante-deux heures sans y consacrer une part significative revient à respecter la lettre du décret en manquant son objet.

Le décret ne fixe aucune répartition entre ces domaines, en dehors des quatre heures de déontologie et de non-discrimination. La construction du parcours vous appartient donc entièrement, et c'est un point où la seule contrainte est celle du bon sens professionnel. Le détail du programme proposé figure sur /programme.

Cumuler la mention Syndic avec Transactions ou Gestion

Beaucoup de cabinets détiennent deux ou trois mentions, typiquement Transactions, Gestion immobilière et Syndic de copropriété. La question qui revient est celle du cumul horaire. Le décret du 18 février 2016 fixe une durée par personne, quatorze heures par an ou quarante-deux heures sur trois années consécutives, et ne prévoit aucune multiplication par mention.

Le sujet se déplace donc du volume vers le contenu. Un dirigeant qui exerce sous trois mentions doit construire un parcours qui couvre ses trois activités, sans que le décret lui indique comment répartir. C'est une liberté, et c'est aussi une responsabilité en cas de contrôle du contenu par la chambre.

Notez que la mention Marchand de listes fait exception à cette logique de cumul : l'article 1er du décret du 20 juillet 1972 la déclare exclusive des autres mentions, ce qui impose une carte distincte pour exercer d'autres activités. Les mentions Transactions, Gestion et Syndic peuvent en revanche figurer sur la même carte.

Vos gestionnaires de copropriété sont-ils habilités ?

L'article 4 de la loi de 1970 vise toute personne habilitée par un titulaire de la carte à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier. La question de savoir si un gestionnaire de copropriété entre dans cette définition mérite d'être posée cabinet par cabinet, et non tranchée par principe.

Un gestionnaire qui se borne à des tâches d'exécution interne, sans pouvoir d'engager le titulaire à l'égard des tiers, ne relève pas nécessairement de l'article 4. Un gestionnaire qui signe des contrats de prestataires, engage des dépenses et représente le cabinet devant les assemblées générales se situe dans une position bien plus proche de la définition légale.

La pratique de nombreux cabinets consiste à faire délivrer une attestation d'habilitation à l'ensemble des gestionnaires, ce qui lève l'incertitude sur l'étendue des pouvoirs et sécurise les actes signés. Cette pratique a une conséquence directe : toute personne ainsi habilitée entre dans le 3° de l'article 1er du décret du 18 février 2016 et doit ses quatorze heures par an ou quarante-deux heures sur trois ans, dont vous êtes destinataire des justificatifs au titre de l'article 6.

Le syndic non professionnel, hors du dispositif

La loi du 10 juillet 1965 permet à un copropriétaire d'exercer les fonctions de syndic sans être un professionnel. Cette situation n'est pas traitée par un article dédié de la loi du 2 janvier 1970, et il faut donc raisonner à partir du champ d'application de celle-ci.

L'article 1er de la loi de 1970 vise les personnes qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours à des opérations portant sur les biens d'autrui. Un copropriétaire désigné syndic de son propre immeuble, qui n'exerce cette fonction ni de manière habituelle ni à titre professionnel, ne se trouve pas dans cette situation et ne détient donc pas de carte professionnelle.

Faute de carte, il n'entre dans aucune des trois catégories énumérées à l'article 1er du décret du 18 février 2016, qui suppose toutes un rattachement à un titulaire. La conclusion paraît solide, mais elle procède d'un raisonnement sur le champ d'application et non d'une exclusion écrite noir sur blanc. Un copropriétaire qui exercerait cette fonction pour plusieurs immeubles et contre rémunération quitterait ce raisonnement.

Qui finance, selon la forme du cabinet

Le circuit de financement ne dépend pas de la mention Syndic mais de votre statut social et de la branche de votre entreprise. Un cabinet relevant de la convention collective nationale de l'immobilier, IDCC 1527, a pour opérateur de compétences l'OPCO EP, y compris pour la formation de ses dirigeants assimilés salariés. Les modalités sont sur /opco/opco-ep.

Une structure relevant d'une autre convention collective peut dépendre de l'OPCO EP, l'opérateur des entreprises de proximité, décrit sur /opco/opco-ep. Le bulletin de paie mentionne la convention collective applicable et permet de trancher rapidement, plutôt que de raisonner par déduction à partir de l'activité.

Un dirigeant travailleur non salarié, gérant majoritaire par exemple, relève quant à lui d'un fonds d'assurance formation des indépendants : l'AGEFICE pour les chefs d'entreprise non salariés du commerce, de l'industrie et des services, voir /opco/agefice. La condition commune est d'être à jour de la contribution à la formation professionnelle, ce que démontre une attestation Urssaf de versement.

Questions fréquentes

Un syndic doit-il détenir une carte spécifique ?: Oui. L'exercice des fonctions de syndic de copropriété figure au 9° de l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970, et l'article 1er du décret du 20 juillet 1972 lui fait correspondre la mention Syndic de copropriété. La mention Gestion immobilière, qui correspond au 6°, ne couvre pas cette activité.
Le volume de formation est-il plus élevé pour un syndic ?: Non. L'article 2 du décret du 18 février 2016 fixe quatorze heures par an ou quarante-deux heures sur trois années consécutives d'exercice, sans distinguer selon la mention détenue. Ce qui varie d'un métier à l'autre est le contenu pertinent, pas la durée.
Trois mentions sur ma carte imposent-elles trois fois quarante-deux heures ?: Non. Le décret fixe une durée par personne et ne prévoit aucun cumul par mention. Le parcours doit en revanche couvrir les activités réellement exercées, ce qui est une exigence de cohérence de contenu et non de volume horaire.
Les deux heures de non-discrimination sont-elles dues à un syndic ?: Oui. L'article 3 du décret, dans sa rédaction issue du décret du 14 octobre 2020, impose sur trois années consécutives au moins deux heures portant sur la non-discrimination dans l'accès au logement, sans distinction selon l'activité exercée. Un cycle qui en est dépourvu est incomplet.
Un congrès professionnel compte-t-il dans mes heures ?: L'assistance à des colloques est admise par l'article 3 du décret, mais dans la limite de deux heures par an. Sur un cycle de trois ans, cette voie ne peut donc couvrir qu'une petite fraction des quarante-deux heures, et elle suppose que le colloque soit organisé dans les conditions du code du travail.
Mes gestionnaires de copropriété doivent-ils se former ?: Ils le doivent s'ils sont habilités au sens de l'article 4 de la loi, c'est-à-dire s'ils négocient, s'entremettent ou s'engagent pour le compte du cabinet. De nombreux cabinets font délivrer une attestation d'habilitation à tous leurs gestionnaires, ce qui les fait entrer dans le champ du décret et vous rend destinataire de leurs justificatifs.
Un syndic bénévole est-il concerné ?: La loi de 1970 vise les personnes qui, d'une manière habituelle, prêtent leur concours à des opérations portant sur les biens d'autrui. Un copropriétaire exerçant les fonctions de syndic de son propre immeuble sans caractère professionnel ne détient pas de carte et n'entre dans aucune des catégories du décret du 18 février 2016. Cette conclusion découle du champ d'application de la loi et non d'une exclusion expresse.
Comment justifier ma formation au renouvellement ?: Par les attestations prévues à l'article 5 du décret du 18 février 2016, transmises au président de la chambre de commerce et d'industrie après chaque formation ou au plus tard au moment de la demande de renouvellement prévue à l'article 80 du décret du 20 juillet 1972. La procédure générale est détaillée dans /blog/renouveler-carte-professionnelle-immobilier-2026.

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