Servitude : définition et règles en 2026

Que dit l'article 637 du code civil ?

L'article 637 définit la servitude comme une charge imposée sur un héritage, c'est-à-dire un fonds, pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire. La servitude relie donc deux terrains, et non deux personnes. Elle est attachée aux fonds : elle survit à la vente et s'impose à l'acquéreur.

L'article 686 permet aux propriétaires d'établir les servitudes qu'ils souhaitent, à trois conditions. Le service ne doit être imposé ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds. Et il ne doit rien avoir de contraire à l'ordre public. Un droit consenti à une personne nommément, et qui disparaît avec elle, n'est pas une servitude.

Le même article précise que l'usage et l'étendue d'une servitude conventionnelle se règlent par le titre qui la constitue. D'où l'importance de lire l'acte en entier : l'assiette du passage, sa largeur, les véhicules admis, la répartition de l'entretien s'y trouvent, ou devraient s'y trouver.

D'où vient une servitude ?

Selon l'article 639, une servitude dérive de la situation naturelle des lieux, des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre propriétaires. Trois origines, trois manières de la découvrir.

Les servitudes établies par la loi ont pour objet, selon l'article 649, l'utilité publique ou communale, ou l'utilité des particuliers. Les règles sur les vues, les distances de plantation ou le passage en cas d'enclave en font partie. Elles s'appliquent sans aucun écrit : elles se constatent sur le terrain.

Les servitudes conventionnelles sont créées par les propriétaires eux-mêmes. Elles n'existent que par un titre, et c'est dans l'acte de propriété, l'acte de division ou un acte spécifique qu'on les trouve. Le professionnel lit les actes pour les secondes et regarde le terrain pour les premières.

Continues ou discontinues, apparentes ou non : pourquoi c'est décisif

L'article 688 distingue les servitudes continues, dont l'usage peut être continuel sans le fait actuel de l'homme, comme une conduite d'eau, un égout ou une vue, et les servitudes discontinues, qui ont besoin du fait actuel de l'homme pour être exercées, comme un droit de passage, de puisage ou de pacage.

L'article 689 distingue les servitudes apparentes, qui s'annoncent par des ouvrages extérieurs comme une porte, une fenêtre ou un aqueduc, et les servitudes non apparentes, sans signe extérieur, comme l'interdiction de bâtir ou de dépasser une certaine hauteur.

Ces catégories commandent la preuve. Selon l'article 690, les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre ou par trente ans de possession. Selon l'article 691, les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues ne s'établissent que par titre, et même une possession immémoriale ne suffit pas. Un passage emprunté depuis quarante ans sans acte n'est donc pas, pour autant, une servitude acquise. L'article 694 réserve toutefois un cas : si le propriétaire de deux fonds entre lesquels existe un signe apparent de servitude vend l'un d'eux sans rien stipuler, la servitude continue d'exister.

Le passage en cas d'enclave

L'article 682 ouvre un droit au propriétaire dont le terrain est enclavé, c'est-à-dire sans issue ou avec une issue insuffisante sur la voie publique, pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale ou pour une opération de construction ou de lotissement. Il peut réclamer sur les fonds voisins un passage suffisant, contre une indemnité proportionnée au dommage causé.

Ce texte crée un droit de réclamer, pas un passage tout fait. Entre la réclamation et l'accord des voisins, ou la décision du juge, il peut s'écouler des mois. Un terrain enclavé reste un terrain dont l'accès n'est pas acquis.

Lorsque l'enclave résulte de la division d'un fonds par une vente, un échange ou un partage, l'article 684 limite le passage aux terrains qui ont fait l'objet de cet acte. Ce n'est que si un passage suffisant ne peut pas y être établi que le régime général de l'article 682 s'applique.

Les servitudes d'utilité publique

À côté des servitudes entre voisins existent les servitudes d'utilité publique, liées par exemple à une canalisation, à la protection d'un monument ou à un risque. Elles relèvent du droit public. L'article L151-43 du code de l'urbanisme prévoit qu'elles figurent en annexe du plan local d'urbanisme, selon une liste fixée par décret.

L'article L152-7 ajoute une règle utile. Passé un délai d'un an, seules les servitudes d'utilité publique annexées au plan ou publiées sur le portail national de l'urbanisme peuvent être opposées aux demandes d'autorisation d'occuper le sol. Le portail et les annexes sont donc les deux endroits à consulter.

Comment une servitude s'éteint

Le code civil prévoit trois causes d'extinction principales. Selon l'article 703, les servitudes cessent lorsque les choses sont dans un état tel qu'on ne peut plus en user. Selon l'article 705, toute servitude est éteinte lorsque le fonds dominant et le fonds servant sont réunis dans la même main.

Selon l'article 706, la servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans. L'article 707 fixe le point de départ : le jour où l'on a cessé d'en jouir pour une servitude discontinue, le jour d'un acte contraire à la servitude pour une servitude continue.

Un vendeur qui affirme qu'un passage « n'est plus utilisé » ne fait qu'énoncer un fait à vérifier. La question se pose au notaire, et la réponse s'écrit.

Ce que l'agent immobilier doit demander et transmettre

Avant le mandat, réunissez l'acte de propriété complet, l'acte de division si le terrain est issu d'un détachement, le procès-verbal de bornage et les courriers de voisins. Faites le tour du terrain : un portail sur la limite, un chemin tracé, un regard, une canalisation, une fenêtre donnant chez le voisin sont autant d'indices. Posez des questions de fait : qui passe, qui utilise, qui entretient.

Transmettez l'information. L'article 1638 du code civil permet à l'acquéreur d'un bien grevé de servitudes non apparentes non déclarées, d'une importance telle qu'il n'aurait pas acheté s'il les avait connues, de demander la résiliation ou une indemnité. Une servitude révélée avant l'avant-contrat est un point de négociation. Découverte après, elle devient un litige.

Vous ne qualifiez pas juridiquement la servitude et vous ne promettez pas son extinction. Vous constatez, vous demandez la pièce, vous informez par écrit l'acquéreur et le notaire. Ce que vous avez vu sur le terrain, vous le savez : ce regard fonde votre obligation d'information.

Questions fréquentes : servitude

Les textes de référence

• Article 637 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 686 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 691 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 682 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 1638 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 694 du code civillegifrance.gouv.fr