Compromis de vente : définition et règles en 2026

Pourquoi le compromis vaut déjà vente

L'article 1589 du code civil est bref : la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. L'article 1583 précise que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété acquise à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès cet accord, même si la chose n'est pas livrée ni le prix payé.

Les parties peuvent toutefois différer le transfert de propriété (article 1196 du code civil) : le compromis prévoit alors que ce transfert et l'entrée en jouissance n'interviendront qu'à la signature de l'acte authentique. Il organise la période intermédiaire : conditions suspensives, date limite de réitération, sort des sommes versées, clause pénale éventuelle.

Le mot « compromis » ne figure pas dans ces articles. Le code de la construction et de l'habitation parle de « promesse synallagmatique » (article L. 271-1). C'est le même acte : chaque partie y prend un engagement réciproque, ce qui le distingue de la promesse unilatérale.

Les conditions suspensives qui protègent l'acquéreur

La condition suspensive fait dépendre l'obligation d'un événement futur et incertain : son accomplissement rend l'obligation pure et simple (article 1304 du code civil). Si elle défaille, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé (article 1304-6).

La condition d'obtention du prêt a un régime légal propre pour l'achat d'un immeuble à usage d'habitation, ou d'habitation et professionnel, financé par un crédit immobilier du code de la consommation. Lorsque l'acte indique que le prix est payé, même partiellement, à l'aide d'un tel prêt, l'article L. 313-41 de ce code le conclut sous la condition suspensive de son obtention. Sa durée de validité ne peut être inférieure à un mois à compter de la signature.

Si la condition de prêt n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur au vendeur, ou pour son compte, est immédiatement et intégralement remboursable, sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. Une clause qui prévoirait une retenue pour frais de dossier se heurte directement à ce texte. D'autres conditions peuvent être prévues, comme l'obtention d'une autorisation d'urbanisme : chacune doit être rédigée avec un délai et un événement vérifiable.

Dépôt de garantie, arrhes : ne pas confondre

Le dépôt de garantie versé au compromis est une somme mise de côté, en général imputée sur le prix au jour de l'acte. Son versement obéit à l'article L. 271-2 du code de la construction et de l'habitation : pour un acquéreur non professionnel d'un logement, aucun versement n'est possible avant l'expiration du délai de rétractation, sauf entre les mains d'un professionnel mandaté disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds.

Si l'acquéreur se rétracte, ce professionnel restitue les fonds dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la rétractation. Exiger ou recevoir un versement contraire à ces règles est puni de 30 000 € d'amende.

Les arrhes obéissent à une autre logique. Selon l'article 1590 du code civil, lorsque la promesse de vendre est faite avec des arrhes, chacun peut s'en départir : celui qui les a données en les perdant, celui qui les a reçues en restituant le double. Un compromis qui qualifie la somme d'« arrhes » donne donc aux deux parties une faculté de sortie. Le mot choisi n'est pas neutre.

Délai de rétractation : le calendrier

L'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation dispose de dix jours pour se rétracter (article L. 271-1). Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie le compromis, ou du lendemain de la remise de l'acte par le professionnel mandaté, remise qui doit être attestée.

Pour un lot de copropriété, le point de départ peut être reporté si les documents exigés par l'article L. 721-2 n'ont pas été remis au plus tard à la signature. Vérifiez la liste avant de convoquer les parties : c'est un moyen simple de tenir le calendrier annoncé au vendeur.

Prévoyez aussi la forme de la rétractation. Selon l'article L. 271-1, elle s'exerce dans les mêmes formes que la notification : lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise.

Ce que l'agent immobilier doit vérifier avant la signature

Le pouvoir et la capacité des signataires : situation matrimoniale, accord de tous les indivisaires, qualité des héritiers en cas de succession. Une signature manquante rend le compromis fragile, quel que soit le soin apporté au reste.

Les honoraires. L'article 73 du décret du 20 juillet 1972 exige que le montant de la rémunération et la ou les parties qui en ont la charge soient portés dans l'engagement des parties, conformément au mandat. L'agent ne perçoit sa rémunération qu'une fois l'opération constatée par acte authentique, et il la perçoit alors sans délai.

Les annexes et la notification : dossier de diagnostic technique annexé à la promesse (article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation), documents de copropriété, information lisible sur le droit de rétractation, preuve de la date de notification ou de remise. Le défaut d'information sur la rétractation est passible d'une amende administrative qui ne peut excéder 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

La date limite de réitération. Le compromis fixe la date à laquelle l'acte authentique doit être signé et ce qui se passe si elle est dépassée. Une date trop proche de l'échéance de la condition de prêt ne laisse aucune marge au notaire pour réunir les pièces.

Exemple chiffré

Exemple fictif. Un appartement est vendu 250 000 €, financé par un prêt de 200 000 €. Le compromis est remis en main propre par l'agence, contre attestation, le 3 mars : le délai de rétractation court à compter du 4 mars. Le compromis prévoit une condition de prêt de quarante-cinq jours, au-delà du minimum légal d'un mois.

L'acquéreur verse un dépôt de garantie de 12 500 € à l'agence, qui dispose d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds. S'il se rétracte le 10 mars, l'agence lui restitue la somme dans les vingt et un jours à compter du 11 mars. Si la banque refuse le prêt dans le délai, la somme lui est rendue immédiatement et intégralement, sans retenue.

Questions fréquentes : compromis de vente

Les textes de référence

• Article 1589 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article L. 313-41 du code de la consommationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 271-2 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972legifrance.gouv.fr
• Article 1196 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article L. 313-1 du code de la consommationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr