Changement d'usage : définition et règles en 2026

Que dit l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation ?

L'article L. 631-7 délimite d'abord son champ. Dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026, issue de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, la section s'applique aux communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au B du I de l'article 1406 bis du code général des impôts. Dans sa version issue de la loi du 19 novembre 2024, elle renvoyait au décret mentionné au I de l'article 232 du même code.

Dans ces communes, le changement d'usage des locaux d'habitation peut être soumis à autorisation préalable sur décision de l'organe délibérant. Ailleurs, l'article L. 631-9 permet à l'intercommunalité compétente en matière de plan local d'urbanisme, ou à défaut au conseil municipal, de rendre le régime applicable par une délibération motivée par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. La délibération peut viser une partie seulement de la commune.

La première vérification est donc locale : existe-t-il, pour l'adresse du bien, une délibération qui soumet le changement d'usage à autorisation, et à quelles conditions ? La réponse se trouve dans les délibérations de la commune ou de l'intercommunalité, pas dans un modèle national.

Qu'est-ce qu'un local à usage d'habitation ?

La notion est large. Constituent des locaux à usage d'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés loués dans les conditions de l'article L. 632-1 ou en bail mobilité.

Un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage soit entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n'importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d'autorisation ou la contestation. L'usage se prouve par tout moyen, et la charge de la preuve pèse sur celui qui veut démontrer un usage illicite. Les locaux construits ou transformés après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage autorisé par les travaux.

Trois précisions évitent des erreurs fréquentes. Un local vacant garde son usage d'habitation. Une autorisation d'urbanisme qui change la destination ne prouve rien seule, sans autorisation de changement d'usage. Et selon l'article L. 631-7-1, l'usage n'est jamais affecté par la prescription trentenaire du code civil.

L'autorisation du maire : personnelle ou attachée au local

L'autorisation est délivrée par le maire de la commune, après avis du maire d'arrondissement à Paris, Marseille et Lyon. Elle peut être subordonnée à une compensation, c'est-à-dire à la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. Une délibération fixe les conditions de délivrance et de compensation par quartier, au regard des objectifs de mixité sociale.

La nature de l'autorisation change selon qu'elle est compensée ou non. Sans compensation, elle est accordée à titre personnel et cesse de produire effet quand le bénéficiaire met fin définitivement à son activité professionnelle. Avec compensation, le titre est attaché au local et non à la personne, et les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l'autorisation publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier.

Cette distinction pèse lourd dans une vente. Un cabinet médical autorisé à titre personnel ne transmet pas son usage à l'acquéreur. Un local transformé avec compensation, lui, conserve l'usage acquis.

Le cas du meublé de tourisme

Le dernier alinéa de l'article L. 631-7 tranche une question longtemps discutée : louer un local meublé à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme constitue un changement d'usage. Seule la résidence principale du loueur en est dispensée pour des locations de courte durée, selon l'article L. 631-7-1 A.

Ce même article permet au conseil municipal de créer une autorisation temporaire de changement d'usage propre aux meublés de tourisme. La délibération fixe ses critères, peut limiter le nombre d'autorisations ou la part de logements concernés par zone, et prévoit une durée identique pour toutes, inférieure à cinq ans. Dans les zones contingentées, aucune autorisation permanente ne peut être délivrée pour ce motif, sauf contre compensation.

La demande n'est possible que si le changement d'usage est conforme au règlement de copropriété, ce que le demandeur atteste sur l'honneur. Le local temporairement autorisé ne change pas de destination au sens du code de l'urbanisme.

Changement d'usage et changement de destination : deux régimes

Le changement de destination relève du code de l'urbanisme et des autorisations d'urbanisme. Le changement d'usage relève du code de la construction et de l'habitation et d'une autorisation du maire. Un même projet peut exiger les deux, et l'un ne dispense pas de l'autre.

L'usage mixte suit une règle souple. Selon l'article L. 631-7-2, le maire peut autoriser l'exercice d'une activité professionnelle, y compris commerciale, dans une partie d'un local d'habitation utilisé comme résidence principale, si aucune stipulation du bail ou du règlement de copropriété ne s'y oppose et si l'activité n'engendre ni nuisance, ni danger, ni désordre pour le bâti. Le bail d'habitation ne devient pas alors un bail commercial. Et selon l'article L. 631-7-3, aucune autorisation n'est nécessaire, si le bail et le règlement de copropriété ne s'y opposent pas, quand l'activité n'est exercée que par les occupants qui y ont leur résidence principale et ne conduit à recevoir ni clientèle ni marchandises.

Ce que le professionnel doit vérifier, et les sanctions

Avant de vendre ou de louer un local transformé, demandez la preuve de son usage : autorisation de changement d'usage, compensation publiée, ou preuve d'un usage autre que l'habitation aux dates qui comptent. Consultez les délibérations applicables à l'adresse. Écrivez au client ce que vous avez vérifié et ce qui reste incertain. L'article L. 631-7 prévoit que sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du texte.

Les sanctions sont fixées par l'article L. 651-2. L'amende civile peut atteindre 100 000 € par local irrégulièrement transformé. Elle est prononcée par le président du tribunal judiciaire, sur assignation de la commune, de l'autorité organisatrice de l'habitat, de l'intercommunalité compétente ou de l'Agence nationale de l'habitat. Le juge ordonne aussi le retour à l'habitation dans un délai qu'il fixe, puis une astreinte de 1 000 € au plus par jour et par mètre carré utile.

Exemple fictif : un appartement de 40 m² transformé en bureaux sans autorisation expose son propriétaire à une amende de 100 000 € au plus, puis, après le délai fixé par le juge, à une astreinte pouvant atteindre 40 000 € par jour. Un acquéreur mal informé hérite du problème, et le professionnel qui n'a rien vérifié engage sa responsabilité.

Questions fréquentes : changement d'usage

Les textes de référence

• Article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 631-9 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 631-7-2 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 631-7-3 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr