Publicité foncière : définition et règles en 2026

À quoi sert la publicité foncière ?

La publicité foncière remplit deux fonctions. Elle informe : chacun peut savoir qui est propriétaire d'un immeuble, quels droits le grèvent, quelles hypothèques y sont inscrites. Elle protège : l'acte publié devient opposable aux tiers qui voudraient faire valoir un droit concurrent sur le même bien.

Les actes publiés alimentent le fichier immobilier, tenu par chaque service chargé de la publicité foncière. L'article 2443 du code civil oblige ces services à délivrer à tous ceux qui le requièrent copie ou extrait des documents déposés dans la limite des cinquante années précédentes, et des extraits du fichier immobilier dans un délai de dix jours.

Les textes parlent encore parfois de bureau des hypothèques, ancien nom du service. L'article 710-1 du code civil emploie toujours cette expression.

Quels actes doivent être publiés ?

L'article 28 du décret du 4 janvier 1955 dresse la liste. Sont obligatoirement publiés tous les actes portant ou constatant entre vifs la mutation ou la constitution de droits réels immobiliers, même assortis d'une condition suspensive. Une vente, une donation, la constitution d'une servitude ou d'un usufruit entrent dans cette catégorie.

La liste comprend aussi les baux de plus de douze ans, et même pour un bail plus court, la quittance ou la cession d'une somme équivalente à trois années de loyers non échus. Elle vise encore les attestations notariées qui constatent une transmission par décès, les conventions d'indivision immobilière et les clauses d'inaliénabilité.

Le règlement de copropriété est lui aussi publié : l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965 ne le rend opposable aux acquéreurs de lots qu'à dater de sa publication au fichier immobilier. L'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation demande de remettre à l'acquéreur d'un lot le règlement, l'état descriptif de division et leurs actes modificatifs « s'ils ont été publiés ».

Pourquoi la vente doit-elle passer chez le notaire ?

L'article 4 du décret du 4 janvier 1955 exige que tout acte sujet à publicité soit dressé en la forme authentique. L'article 710-1 du code civil précise que l'acte doit être reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France, ou résulter d'une décision juridictionnelle ou d'un acte authentique administratif.

Le même article ferme une porte : le dépôt au rang des minutes d'un notaire d'un acte sous seing privé, même avec reconnaissance d'écriture et de signature, ne permet pas la publication. Le compromis signé en agence n'est donc pas publié. La vente doit être réitérée par acte authentique pour devenir opposable aux tiers.

Quelques documents échappent à cette exigence, comme les procès-verbaux d'abornement annexés à un acte de dépôt, les documents d'arpentage d'un géomètre ou les servitudes administratives.

Délais et opposabilité : que risque un acte non publié ?

L'article 33 du décret fixe les délais de la formalité. Pour un acte de vente, le délai est de trois mois à compter de sa date. Pour une attestation notariée après décès, il est de quatre mois à compter du jour où le notaire a été requis.

L'article 30 fixe la sanction. Un acte soumis à publicité et non publié est inopposable aux tiers qui ont acquis, du même auteur, des droits concurrents sur le même immeuble et les ont publiés. Entre deux acquéreurs successifs du même bien, l'article 1198 du code civil préfère celui qui a publié le premier son titre authentique, à condition qu'il soit de bonne foi.

Sans publication, un bail ne peut jamais être opposé à ces tiers pour une durée supérieure à douze ans, ni une cession de loyers non échus pour une durée supérieure à trois ans. Un locataire titulaire d'un long bail non publié court donc un risque en cas de vente de l'immeuble.

Ce que l'agent immobilier doit savoir et faire

Demandez le titre de propriété du vendeur dès la prise de mandat. Il porte les références de publication. Pour un lot de copropriété, obtenez le règlement, l'état descriptif de division et tous leurs modificatifs publiés. Un lot mal décrit ou une modification non publiée se découvre alors avant le compromis, et non chez le notaire.

Une servitude conventionnelle, un droit de passage ou une clause d'inaliénabilité se lisent dans les actes publiés. Ne vous fiez pas à la déclaration du vendeur sur l'absence de servitude : le notaire interrogera le fichier immobilier, et vous devez être prêt à l'expliquer à l'acquéreur.

Expliquez le calendrier à vos clients. La signature de l'acte authentique réitère la vente. La publication, que le notaire est tenu d'accomplir ensuite dans le délai légal selon l'article 32 du décret, la rend opposable aux tiers. Aucun de ces actes n'est accompli par l'agence, mais le client peut vous poser la question.

Ce que la publicité foncière ne fait pas

Elle ne crée pas la vente. L'article 30 du décret du 4 janvier 1955 sanctionne le défaut de publication par l'inopposabilité aux tiers, pas par la nullité. Entre le vendeur et l'acquéreur, l'acte produit ses effets avant même d'être publié.

Elle ne purge pas les vices de l'acte. Un acte publié peut encore être annulé, résolu ou rescindé. L'article 28 impose de publier la demande en justice qui tend à ce résultat, et l'article 30 la déclare irrecevable tant que cette publication n'est pas justifiée.

Elle ne s'applique pas partout de la même façon. Dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle, l'acte de vente est publié au livre foncier, rappelle service-public.gouv.fr. Si vous intervenez sur ces territoires, ou à Mayotte, ne transposez pas les règles et les délais décrits ici sans vérification.

Exemple : deux ventes du même bien

Exemple fictif : un vendeur cède sa maison à Paul par acte authentique du 1er mars. Le 10 mars, il la cède une seconde fois à Claire, par un autre acte authentique. L'acte de Claire est publié le 20 mars. Celui de Paul est publié en avril.

Selon l'article 30 du décret du 4 janvier 1955, l'acte de Paul, publié après celui de Claire, lui est inopposable. Claire, qui a publié la première, l'emporte sur le bien, à condition d'être de bonne foi, comme l'exige l'article 1198 du code civil.

Le texte écarte de cette protection le tiers qui était lui-même chargé de faire publier le droit concurrent. L'exemple montre pourquoi la publication suit l'acte au plus vite : la date de l'acte ne suffit pas, celle de la publication décide.

Questions fréquentes : publicité foncière

Les textes de référence

• Article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncièrelegifrance.gouv.fr
• Article 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955legifrance.gouv.fr
• Article 33 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955legifrance.gouv.fr
• Article 710-1 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 2443 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 1198 du code civillegifrance.gouv.fr
• Décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière (articles 4, 32 et 37)legifrance.gouv.fr
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (articles 13 et 14-2-1)legifrance.gouv.fr
• Fiche « Acte de vente d'un logement existant », service-public.gouv.frservice-public.gouv.fr
• Jeu de données « Demandes de valeurs foncières », data.gouv.frdata.gouv.fr