Droit de préemption urbain (DIA) : définition et règles en 2026

Où s'applique le droit de préemption urbain ?

L'article L211-1 du code de l'urbanisme permet aux communes dotées d'un plan local d'urbanisme approuvé, ou d'un plan d'occupation des sols rendu public, d'instituer par délibération un droit de préemption urbain. Il peut couvrir tout ou partie des zones urbaines et des zones d'urbanisation future, ainsi que certains périmètres de protection, notamment autour des captages d'eau potable, dans les zones d'un plan de prévention des risques technologiques ou dans le périmètre d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur.

Une commune dotée d'une carte communale peut aussi instituer un droit de préemption, mais seulement dans des périmètres délimités et en vue d'un équipement ou d'une opération d'aménagement précis. Le conseil municipal peut supprimer le droit sur tout ou partie des zones, puis le rétablir.

Le dernier alinéa de l'article L211-1, dans sa version issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, permet aussi de l'exercer pour relocaliser des activités ou reloger des occupants évincés par une opération d'aménagement. Le droit n'est donc pas réservé aux grands projets : il sert aussi à des opérations ciblées.

Les biens exclus, sauf délibération contraire

L'article L211-4 écarte trois catégories. D'abord, l'aliénation d'un ou plusieurs lots de copropriété constitués d'un local d'habitation, professionnel ou mixte et de ses locaux accessoires, dans un bâtiment soumis au régime de la copropriété depuis dix ans au moins. Le point de départ est la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

Ensuite, la cession de parts ou d'actions de certaines sociétés d'attribution donnant vocation à un local. Enfin, l'aliénation d'un immeuble bâti pendant les quatre ans qui suivent son achèvement.

La commune peut toutefois, par délibération motivée, appliquer son droit de préemption à ces ventes sur tout ou partie de son territoire. La pratique parle alors de droit de préemption urbain renforcé. Un appartement dans une copropriété ancienne peut donc être soumis à préemption : seule la lecture de la délibération permet de l'affirmer ou de l'exclure.

La déclaration d'intention d'aliéner : contenu et délai de deux mois

Selon l'article L213-2, toute aliénation soumise au droit de préemption est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable du propriétaire à la mairie de la commune du bien. La déclaration d'intention d'aliéner indique obligatoirement le prix et les conditions de l'aliénation projetée. Elle peut être dématérialisée.

Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration vaut renonciation. Dans ce délai, le titulaire peut adresser une demande unique de communication de documents, dont la liste est fixée limitativement par décret, et demander à visiter le bien.

Ces demandes suspendent le délai. Il reprend à la réception des documents, à la visite ou au refus de visite du propriétaire. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour décider. Sa décision est publiée et notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à l'acquéreur pressenti mentionné dans la déclaration.

Que se passe-t-il quand la commune préempte ?

Le titulaire peut acquérir au prix et aux conditions de la déclaration. Il peut aussi proposer un autre prix. Selon l'article L213-7, à défaut d'accord sur le prix, le propriétaire peut retirer son offre, et le titulaire peut renoncer en cours de procédure. Si le prix est fixé par le juge, les parties disposent de deux mois, après que la décision est devenue définitive, pour l'accepter ou renoncer. Leur silence vaut acceptation.

L'article L213-14 encadre la suite. Le transfert de propriété intervient à la plus tardive des deux dates : le paiement ou l'acte authentique. Le prix est payé ou consigné dans les quatre mois de la décision d'acquérir au prix accepté, ou de la décision définitive du juge. Si ce délai n'est pas respecté, le vendeur peut vendre librement.

Pour l'acquéreur pressenti, la préemption fait tomber l'opération. Il n'achète pas, même s'il avait signé un avant-contrat. Cette issue doit lui être expliquée dès la signature.

Ce que l'agent immobilier doit faire à chaque étape

À la prise de mandat, vérifiez auprès de la mairie ou du notaire si le bien est situé dans un périmètre de préemption, et si la commune a étendu son droit aux lots de copropriété ou aux immeubles récents. Notez la réponse et sa date au dossier.

À l'avant-contrat, annoncez un calendrier réaliste. La déclaration ne part qu'une fois les conditions de la vente arrêtées, et le délai de deux mois peut être suspendu par une demande de pièces ou de visite. Faites vérifier par le notaire que la déclaration reprend toutes les conditions convenues, y compris les honoraires lorsqu'ils sont à la charge de l'acquéreur : c'est ce document que le titulaire lit pour décider.

Les erreurs se paient cher. Une vente conclue sans déclaration alors qu'elle était due encourt la nullité, et l'action se prescrit par cinq ans à compter de la publication de l'acte. Une date de signature annoncée sans marge met l'agent en porte-à-faux avec les deux parties lorsque la commune demande une visite.

Exemple : le calcul du délai avec une demande de visite

Cas fictif. La mairie reçoit la déclaration d'intention d'aliéner d'une maison le 2 mars 2026. Sans autre démarche, la commune a jusqu'au 2 mai 2026 pour se prononcer, et son silence vaudra renonciation.

Le 16 avril, la commune demande à visiter le bien. Le délai est suspendu : il restait environ deux semaines. La visite a lieu le 11 mai. Comme le délai restant est inférieur à un mois, la commune dispose d'un mois à compter de la visite, soit jusqu'au 11 juin 2026.

La signature de l'acte authentique, d'abord envisagée début mai, glisse donc d'au moins un mois. L'agent qui a prévenu les parties à l'avant-contrat gère un décalage. Celui qui ne l'a pas fait gère un conflit.

Questions fréquentes : droit de préemption urbain (dia)

Les textes de référence

• Article L211-1 du code de l'urbanismelegifrance.gouv.fr
• Article L211-4 du code de l'urbanismelegifrance.gouv.fr
• Article L213-2 du code de l'urbanismelegifrance.gouv.fr
• Article L213-7 du code de l'urbanismelegifrance.gouv.fr
• Article L213-14 du code de l'urbanismelegifrance.gouv.fr