Copropriété : définition et règles en 2026

Que dit l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ?

L'article 1er, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er juin 2020, pose quatre conditions. Il faut un immeuble bâti ou un groupe d'immeubles bâtis. Il faut un usage total ou partiel d'habitation. Il faut une propriété répartie entre plusieurs personnes. Et cette répartition doit se faire par lots. Un seul propriétaire, même avec vingt locataires, ne forme pas une copropriété. Un terrain nu partagé non plus.

Dès qu'un immeuble dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes comporte une partie d'habitation, le statut s'applique de plein droit. Le texte définit aussi le lot : il comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables. Il peut s'agir d'un lot transitoire, formé d'un droit de construire précisément défini et de la quote-part correspondante, dont la création et la consistance sont stipulées dans le règlement de copropriété.

Le II de l'article vise deux autres situations : l'immeuble à destination totale autre que d'habitation (bureaux, commerces) et l'ensemble immobilier qui associe terrains, volumes, aménagements et services communs à des parcelles ou volumes privatifs. La loi s'y applique aussi, sauf convention y dérogeant expressément qui met en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée. Si ces immeubles relèvent déjà de la loi, cette convention exige l'unanimité des voix de tous les copropriétaires.

À partir de quand le statut s'applique-t-il ?

L'article 1-1, créé par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, fixe le point de départ. Pour un immeuble bâti existant mis en copropriété, l'ensemble du statut s'applique à compter du premier transfert de propriété d'un lot. Pour un immeuble à construire, le fonctionnement découlant de la personnalité morale du syndicat prend effet à la livraison du premier lot.

Le même article ajoute que l'immatriculation du syndicat est sans conséquence sur l'application du statut. Une copropriété non immatriculée reste une copropriété, avec toutes ses obligations. À l'inverse, une immatriculation ne crée pas une copropriété là où les conditions de l'article 1er manquent.

Le statut est impératif. L'article 43 répute non écrite toute clause contraire aux articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46, ainsi qu'aux dispositions du décret prises pour leur application. Un règlement ne peut donc pas supprimer l'assemblée générale ni changer une majorité légale, même si tous les copropriétaires l'ont signé.

Qui décide et qui exécute dans une copropriété ?

L'article 14 constitue la collectivité des copropriétaires en un syndicat doté de la personnalité civile. Ce syndicat a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il répond des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers qui ont leur origine dans les parties communes.

L'article 17 répartit les rôles. Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale. Leur exécution est confiée à un syndic, placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical. Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, texte d'application, impose de tenir une assemblée au moins une fois par an.

Retenez cette architecture en trois organes : l'assemblée décide, le syndic exécute, le conseil syndical assiste et contrôle. Aucun de ces organes ne peut prendre la place d'un autre, sauf délégation prévue par la loi.

Petites copropriétés : un régime allégé, pas une sortie du statut

L'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 a créé des règles propres aux petites copropriétés. L'article 41-8 les applique au syndicat qui comporte au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €.

Ce régime allège le fonctionnement. Par exemple, l'article 41-9 dispense ces syndicats de l'obligation de constituer un conseil syndical. L'immeuble reste toutefois soumis à la loi de 1965 : le syndicat, le syndic, la comptabilité et l'assemblée existent toujours.

La condition de budget se vérifie dans le temps. Un syndicat de plus de cinq lots dont le budget moyen sur trois exercices atteint le seuil revient au régime général. Le syndic doit donc refaire le calcul à chaque clôture plutôt que de se fier à la situation de départ.

Ce que le professionnel de l'immobilier doit vérifier

Le syndic qui reprend un immeuble identifie d'abord l'acte fondateur publié : règlement de copropriété, état descriptif de division et actes modificatifs. Il vérifie ensuite que les quatre conditions de l'article 1er sont réunies, puis il écrit au conseil syndical le régime retenu. Une association syndicale libre ou une division en volumes ne se gère pas comme un syndicat de copropriétaires.

L'agent immobilier qui vend un lot vérifie la composition du lot vendu, sa quote-part et la superficie de la partie privative. L'article 46 impose de mentionner cette superficie dans toute promesse et tout contrat de vente d'un lot, à peine de nullité que l'acquéreur peut invoquer au plus tard un mois après l'acte authentique. Les caves, garages, emplacements de stationnement et lots de moins de 8 m² en sont dispensés. Une superficie inférieure de plus d'un vingtième ouvre droit à une diminution du prix, demandée dans l'année de l'acte authentique.

Le gestionnaire locatif, enfin, travaille dans un immeuble dont il ne maîtrise pas les règles. Pour un bail d'habitation, l'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à communiquer au locataire les extraits du règlement sur la destination de l'immeuble, l'usage des parties privatives et communes et la quote-part de charges du lot : il les demande donc avant de louer.

Exemple chiffré : le seuil des petites copropriétés

Exemple fictif. Un immeuble compte huit lots d'habitation. Il dépasse donc le critère des cinq lots. Ses budgets prévisionnels des trois derniers exercices sont de 13 000 €, 14 500 € et 16 000 €. La moyenne est de 43 500 € divisés par trois, soit 14 500 €. Elle est inférieure à 15 000 € : le régime de l'article 41-8 s'applique.

L'année suivante, le budget voté passe à 17 500 €. Sur les trois derniers exercices, la moyenne devient 16 000 €. Le seuil est franchi. Le syndicat doit alors respecter les règles générales, dont l'obligation d'avoir un conseil syndical, sauf décision de ne pas en instituer prise dans les conditions de l'article 21.

Ce calcul se documente. Une note datée dans le dossier de l'immeuble évite une discussion sur la validité des assemblées tenues sans conseil syndical.

Les erreurs qui coûtent cher

Première erreur : appliquer le statut à un ensemble qui n'y est pas soumis, ou l'inverse. Convocations, majorités et clés de charges reposent alors sur un texte inapplicable, et chaque décision devient discutable.

Deuxième erreur : croire qu'une pratique ancienne vaut règle. Une clause ou un usage contraire aux articles impératifs est réputé non écrit, quelle que soit son ancienneté. Troisième erreur : oublier que les décisions d'assemblée se contestent vite. L'article 42 ouvre aux opposants et aux défaillants un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Une irrégularité de procédure se paie donc dès l'assemblée suivante.

Questions fréquentes : copropriété

Les textes de référence

• Article 1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 1-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 41-8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 4-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967legifrance.gouv.fr
• Article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr