Bail commercial : définition et règles en 2026

Quels locaux relèvent du statut des baux commerciaux ?

L'article L145-1 du code de commerce pose trois conditions. Un local, un fonds exploité dans ce local, et un exploitant immatriculé : commerçant ou industriel au registre du commerce et des sociétés, ou chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises. Cette dernière formule est en vigueur depuis le 1er janvier 2023 (ordonnance n° 2021-1189 du 15 septembre 2021).

Le statut s'étend aux locaux accessoires dont la privation compromettrait l'exploitation du fonds, s'ils appartiennent au propriétaire du local principal. En cas de propriétaires différents, ils doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue d'une utilisation jointe. Il couvre aussi les terrains nus sur lesquels des constructions commerciales, industrielles ou artisanales ont été édifiées avec le consentement exprès du propriétaire.

L'article L145-2 ajoute des catégories entières, comme les établissements d'enseignement. Son 7° permet aux parties de soumettre au statut, par convention, un local à usage exclusivement professionnel. À l'inverse, l'article L145-3 écarte les baux emphytéotiques, sauf pour la révision du loyer, et l'article L145-5-1 écarte la convention d'occupation précaire.

Durée de neuf ans et congé triennal : que dit l'article L145-4 ?

La durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans. Les parties peuvent prévoir plus long, jamais plus court, hors bail dérogatoire.

Le preneur peut donner congé à l'expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. D'où l'expression « bail 3-6-9 ». Quatre catégories de baux peuvent écarter cette faculté par une clause : les baux de plus de neuf ans, les locaux construits en vue d'une seule utilisation, les locaux à usage exclusif de bureaux et certains locaux de stockage visés par l'article 231 ter du code général des impôts.

Le bailleur n'a la même faculté triennale que dans les cas limités par le texte, liés à la construction, la reconstruction, la surélévation, la réaffectation du local d'habitation accessoire, la transformation à usage d'habitation, la restauration immobilière ou le renouvellement urbain. Il agit alors dans les formes de l'article L145-9. Le preneur qui part à la retraite ou qui reçoit une pension d'invalidité peut aussi donner congé dans les formes et délais du congé triennal.

Comment le bail prend fin ou se renouvelle

Le bail commercial ne cesse que par un congé donné six mois à l'avance ou par une demande de renouvellement (article L145-9). Sans l'un ou l'autre, le bail écrit se prolonge tacitement au-delà de son terme. Pendant cette tacite prolongation, le congé se donne au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour d'un trimestre civil.

Le congé se délivre par acte extrajudiciaire. À peine de nullité, il précise ses motifs et indique que le locataire qui veut le contester, ou demander une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal dans les deux ans à compter de la date pour laquelle il a été donné.

Le locataire demande le renouvellement dans les six mois qui précèdent l'expiration, ou à tout moment pendant la prolongation, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception (article L145-10). La demande reproduit, à peine de nullité, l'alinéa sur la réponse du bailleur. Celui-ci a trois mois pour refuser par acte extrajudiciaire motivé ; s'il se tait, il est réputé accepter le principe du renouvellement. Le bail renouvelé dure neuf ans, sauf accord pour plus long (article L145-12).

Loyer, charges, état des lieux : les clauses que le bail ne peut pas écarter

L'article L145-15 répute non écrites les clauses qui font échec au droit au renouvellement ou à plusieurs articles du statut : la durée et le congé triennal de l'article L145-4, le paiement mensuel de l'article L145-32-1, la révision et la clause résolutoire des articles L145-37 à L145-41, le premier alinéa de l'article L145-42 et les articles L145-47 à L145-54 sur la déspécialisation.

Le loyer se révise au plus tôt trois ans après l'entrée en jouissance, dans la limite de la variation de l'ILC ou de l'ILAT, sauf cas prévus par l'article L145-38. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, le bail comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition, et le bailleur adresse un état récapitulatif annuel (article L145-40-2).

Un état des lieux est établi à la prise de possession, à la cession du droit au bail, à la cession ou à la mutation à titre gratuit du fonds, et à la restitution (article L145-40-1). Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour l'obtenir perd la présomption de l'article 1731 du code civil, celle qui fait supposer que le locataire a reçu les lieux en bon état.

Ce qui change en 2026 avec la loi de simplification de la vie économique

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique modifie plusieurs articles du statut, en vigueur depuis le 28 mai 2026. Le paiement mensuel du loyer devient de droit lorsque le preneur d'un local de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, le demande, sauf arriérés non contestés (article L145-32-1). La demande prend effet à l'échéance suivante et vaut aussi pour les baux en cours.

Les sommes versées en garantie pour ces locaux ne peuvent plus excéder un trimestre de loyers, sûretés et engagements compris, et ne portent pas intérêt (article L145-40). Cette règle vise les baux conclus ou renouvelés depuis la promulgation de la loi. La restitution intervient dans un délai de trois mois au plus après la remise des clés, six mois pour les autres garanties, et l'obligation de restituer passe au nouveau bailleur en cas de mutation des locaux, vente ou donation, selon les dates d'application fixées par la loi.

Une clause qui encadre, dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l'ILC est désormais autorisée (article L145-38-1). Et le juge ne peut accorder des délais ou suspendre la clause résolutoire pour loyers impayés que si le preneur peut régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience (article L145-41).

Ce que l'agent immobilier et l'administrateur de biens doivent vérifier

Louer ou relouer un local commercial pour autrui relève de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (article 1er, 1°). Le mandat est écrit et précise la rémunération et la partie qui en a la charge (article 6). Lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, une clause peut prévoir que tout ou partie des sommes à sa charge soient exigibles avant la conclusion de l'opération.

Avant toute annonce ou tout avis de valeur, réclamez le bail complet, ses avenants et ses annexes. Relevez quatre dates : signature, entrée en jouissance, échéance, dernier renouvellement. Notez l'indice désigné et l'historique des révisions, l'inventaire des charges, les états de travaux, l'état des lieux, la clause de destination et la clause de cession. Si ce sont les murs d'un local à usage commercial ou artisanal qui se vendent, l'article L145-46-1 donne au locataire un droit de préférence avec ses délais propres, sauf dans les cas qu'il exclut, comme la cession globale de l'immeuble ou la vente au conjoint, à un ascendant ou à un descendant du bailleur : ne promettez aucune date de signature avant de l'avoir intégré.

Ne qualifiez jamais vous-même un motif de refus de renouvellement ni le montant d'une indemnité. Écrivez au mandant ce que vous avez reçu et ce qui manque : un congé mal formé ou un délai mal calculé peut engager votre responsabilité professionnelle.

Exemple daté : un bail qui expire le 31 mars 2027

Exemple fictif : un bail de neuf ans a pris effet le 1er avril 2018 et expire le 31 mars 2027. Le bailleur qui veut donner congé pour l'échéance doit le faire délivrer par acte extrajudiciaire au plus tard le 30 septembre 2026, soit six mois avant, avec ses motifs et la mention du délai de deux ans.

Le locataire peut demander le renouvellement entre le 1er octobre 2026 et le 31 mars 2027. Le bailleur dispose alors de trois mois pour refuser par acte extrajudiciaire motivé. S'il ne répond pas, le principe du renouvellement est acquis et le nouveau bail court neuf ans.

Si personne n'agit, le bail se prolonge. Un congé devra alors être donné six mois à l'avance pour le dernier jour d'un trimestre civil : un congé délivré le 15 avril 2027 prendra effet au plus tôt le 31 décembre 2027.

Questions fréquentes : bail commercial

Les textes de référence

• Article L145-1 du code de commercelegifrance.gouv.fr
• Article L145-4 du code de commercelegifrance.gouv.fr
• Article L145-9 du code de commercelegifrance.gouv.fr
• Article L145-10 du code de commercelegifrance.gouv.fr
• Article L145-40 du code de commercelegifrance.gouv.fr
• Article L145-46-1 du code de commercelegifrance.gouv.fr
• Article L145-14 du code de commercelegifrance.gouv.fr
• Article L145-17 du code de commercelegifrance.gouv.fr