Meublé de tourisme : définition et règles en 2026

Que dit l'article L. 324-1-1 du code du tourisme ?

La définition tient en un critère : la clientèle de passage n'élit pas domicile dans le logement. C'est ce qui distingue le meublé de tourisme du bail meublé de résidence principale, soumis à la loi du 6 juillet 1989. Un locataire qui vit dans le logement à titre principal n'est pas un touriste, quelle que soit la durée écrite au contrat.

Toute personne qui offre un meublé de tourisme à la location procède préalablement, en personne, à une déclaration soumise à enregistrement auprès d'un téléservice national. La déclaration indique si le logement constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, et le loueur en apporte alors la preuve.

À réception d'une déclaration complète, le téléservice délivre sans délai un numéro de déclaration. Ce numéro et les pièces sont mis à la disposition de la commune. Le loueur met à jour sa déclaration en cas de changement et la renouvelle à l'expiration d'un délai que le texte renvoie à un décret.

Ce qui change en 2026 : la déclaration nationale

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a réécrit le régime. Sa déclaration nationale devait entrer en vigueur à une date fixée par décret, au plus tard le 20 mai 2026. La version de l'article L. 324-1-1 en vigueur depuis le 20 mai 2026 l'applique désormais à tout meublé de tourisme, quelle que soit la commune.

Le texte donne aussi au maire un pouvoir nouveau. Lorsque le local est visé par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité, le maire peut suspendre la validité du numéro de déclaration et enjoindre aux plateformes de location de courte durée de retirer ou de désactiver l'annonce.

L'article L. 324-2-1, dans sa version en vigueur depuis la même date, oblige les plateformes et les intermédiaires à transmettre des données d'activité à un organisme public unique. La commune peut en obtenir le décompte, et elle est informée lorsqu'un meublé déclaré comme résidence principale dépasse le nombre maximal de jours de location.

Résidence principale : la limite de 120 jours

Selon le IV de l'article L. 324-1-1, la personne qui loue en meublé de tourisme un logement déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au delà de cent vingt jours par année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

La commune peut abaisser ce maximum, par délibération motivée, dans la limite de quatre-vingt-dix jours. Elle peut aussi demander au loueur, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant la location, le nombre de jours loués. Le loueur répond dans un délai d'un mois, en rappelant l'adresse et le numéro de déclaration.

La résidence principale bénéficie d'une dispense importante. Selon l'article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l'habitation, l'autorisation de changement d'usage n'est pas nécessaire pour louer sa résidence principale pour de courtes durées à une clientèle de passage. La déclaration et la limite de jours restent applicables.

Résidence secondaire ou investissement : le changement d'usage

Pour un logement qui n'est pas la résidence principale du loueur, la question change de nature. Selon l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, le fait de louer un local meublé à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme constitue un changement d'usage. Dans les communes où ce changement est soumis à autorisation, il faut l'obtenir avant de louer.

L'article L. 631-7-1 A permet en outre au conseil municipal de créer une autorisation temporaire de changement d'usage propre aux meublés de tourisme, d'une durée identique pour tous et inférieure à cinq ans, avec un nombre maximal d'autorisations par zone. Le demandeur atteste sur l'honneur que le changement d'usage est conforme au règlement de copropriété.

Depuis le 21 novembre 2024, l'article L. 631-10 exige, pour obtenir ces autorisations en vue d'une location en meublé de tourisme, un diagnostic de performance énergétique classé entre A et E, puis entre A et D à compter du 1er janvier 2034. Cette règle ne s'applique qu'en France métropolitaine.

Ce que l'agent immobilier doit faire

L'article L. 324-2-1 vise toute personne qui prête son concours, par une activité d'entremise ou de négociation, à la mise en location d'un meublé de tourisme. L'agence qui gère des locations saisonnières est donc concernée au même titre que les plateformes.

Avant de publier l'annonce, vous informez le loueur de ses obligations de déclaration et d'autorisation, et vous obtenez de lui une déclaration sur l'honneur : respect de ces obligations, résidence principale ou non, numéro de déclaration. Ce numéro figure dans toute annonce relative au meublé. Le manquement est passible d'une amende civile pouvant atteindre 12 500 € par meublé.

Pour un logement déclaré comme résidence principale, vous cessez de l'offrir à la location dès que vous savez qu'il a été loué, par votre intermédiaire, au delà du nombre maximal de jours. Vérifiez aussi, commune par commune, les délibérations sur le changement d'usage, les quotas et la limite de jours, et conservez ces vérifications au dossier du mandat.

Les sanctions prévues par les textes

Le V de l'article L. 324-1-1 prévoit cinq amendes. Le défaut de déclaration est passible d'une amende administrative de 10 000 € au plus, prononcée par la commune. Une fausse déclaration ou l'usage d'un faux numéro, d'une amende administrative de 20 000 € au plus.

Le dépassement de la limite de jours est passible d'une amende civile de 15 000 € au plus. Le non-respect des mesures du III bis, suspension du numéro et retrait de l'annonce, peut coûter jusqu'à 50 000 € par meublé, et la location sans autorisation d'un local non affecté à l'habitation, quand la commune l'a imposée, jusqu'à 25 000 €. Ces amendes civiles sont prononcées par le président du tribunal judiciaire, sur demande de la commune.

Le changement d'usage sans autorisation relève d'un autre texte, l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation : amende civile de 100 000 € au plus par local, retour forcé à l'habitation et astreinte. Exemple fictif : un studio déclaré comme résidence principale, loué 131 nuits dans l'année, dépasse de onze nuits la limite de cent vingt jours, et de quarante et une nuits si la commune a fixé la limite à quatre-vingt-dix jours.

Questions fréquentes : meublé de tourisme

Les textes de référence

• Article L. 324-1-1 du code du tourismelegifrance.gouv.fr
• Article L. 324-2-1 du code du tourismelegifrance.gouv.fr
• Article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 631-10 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr