Bail d'habitation (loi du 6 juillet 1989) : définition et règles en 2026

Que dit l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 ?

L'article 2 fixe le champ du titre Ier. Il vise les locations de locaux à usage d'habitation, ou à usage mixte professionnel et d'habitation, qui constituent la résidence principale du preneur. Il y rattache les garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

La résidence principale a une définition légale. C'est le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. L'occupation peut être celle du preneur, de son conjoint ou d'une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation. Le parent qui loue pour son enfant à charge reste donc dans le champ de la loi.

Le même article déclare ces dispositions d'ordre public. Le contrat ne peut pas y déroger, même avec l'accord des deux parties. C'est l'usage réel du logement qui décide du régime, pas l'intitulé écrit en tête du bail. Un bail présenté comme « résidence secondaire » pour un logement occupé toute l'année s'expose à la requalification, avec toutes les protections du locataire.

Quels contrats échappent au bail d'habitation de 1989 ?

L'article 2 exclut d'abord les logements-foyers. Il renvoie les logements meublés au titre Ier bis et le bail mobilité au titre Ier ter. Il écarte aussi les logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou d'un emploi, les locations consenties aux travailleurs saisonniers et les logements en occupation temporaire prévus à l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018. Certaines de ces exclusions conservent quelques articles, que le texte énumère.

Exclu ne veut pas dire libre. Le meublé de résidence principale reste encadré par les articles 25-3 et suivants, qui rendent applicables une grande partie du titre Ier. Le bail mobilité a son propre régime, aux articles 25-12 et suivants. Seuls les contrats qui sortent de ces trois régimes, comme la résidence secondaire ou le garage loué seul à un tiers, relèvent du droit commun du louage, aux articles 1713 et suivants du code civil.

Quelle durée pour un bail d'habitation vide ?

L'article 10 fixe une durée au moins égale à trois ans lorsque le bailleur est une personne physique, et à six ans lorsqu'il est une personne morale. Les bailleurs visés à l'article 13 suivent la règle des personnes physiques : il s'agit notamment des sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré, et des indivisions.

Ce sont des durées minimales. Une durée plus courte écrite au contrat ne raccourcit pas l'engagement du bailleur. Il n'existe donc pas, en principe, de bail nu d'un an pour une résidence principale. Le besoin d'une durée courte se traite par le meublé, par le bail mobilité ou, sous conditions strictes, par le bail de courte durée de l'article 11, réservé au bailleur personne physique et fondé sur un événement précis écrit au contrat.

À l'échéance, si le bailleur n'a pas donné congé dans les formes et délais de l'article 15, le bail est reconduit tacitement pour trois ans, ou six ans avec une personne morale. Le contrat reconduit garde ses clauses. L'engagement d'une caution, lui, dépend de son acte : souscrit sans durée, il peut être résilié par la caution pour le terme du contrat en cours, initial ou reconduit (article 22-1). L'offre de renouvellement à un nouveau loyer suit, elle, l'article 17-2.

Les mentions et annexes obligatoires du bail

Le bail est établi par écrit et respecte un contrat type fixé par décret, le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. L'article 3 énumère ce qu'il précise : l'identité et le domicile du bailleur et de son mandataire, le nom du locataire, la date de prise d'effet et la durée, la consistance, la destination et la surface habitable, les locaux et équipements privatifs et communs, le loyer et ses règles de révision, et le montant du dépôt de garantie s'il est prévu.

Deux mentions sont souvent oubliées. Le montant et la date de versement du dernier loyer du précédent locataire figurent au bail si celui-ci a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature. La nature et le montant des travaux réalisés depuis la fin du dernier contrat ou le dernier renouvellement y sont aussi portés. Le bail indique enfin, à titre d'information, le montant des dépenses théoriques d'énergie tiré du diagnostic de performance énergétique.

Sont annexés une notice d'information sur les droits et obligations des parties et, en copropriété, les extraits du règlement utiles au locataire, dont la quote-part de charges du lot. Le bailleur ne peut pas se prévaloir d'une violation de l'article 3. Si la surface habitable ou le dernier loyer manquent, le locataire peut mettre le bailleur en demeure dans le mois de la prise d'effet, puis saisir le juge dans les trois mois pour obtenir, le cas échéant, une diminution du loyer.

Comment le bail prend fin : congé du bailleur et préavis du locataire

Le bailleur ne donne congé que pour reprendre le logement, le vendre, ou pour un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de ses obligations (article 15). Le congé indique le motif, à peine de nullité. En cas de reprise, il désigne le bénéficiaire, son adresse et la nature de son lien avec le bailleur, qui doit entrer dans la liste limitative du texte. Le préavis du bailleur est de six mois.

Le locataire, lui, peut partir en cours de bail. Son préavis est de trois mois. Il tombe à un mois dans les territoires visés au I de l'article 17, en cas de premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, lorsque l'état de santé, constaté par certificat médical, justifie un changement de domicile, pour le bénéficiaire du revenu de solidarité active ou de l'allocation aux adultes handicapés, et dans les autres cas que l'article énumère. Le locataire précise et justifie ce motif dans sa lettre de congé, sinon le préavis reste de trois mois.

En cas de contestation, le juge peut vérifier, même d'office, la réalité du motif invoqué par le bailleur. Le congé pour reprise ou pour vente est accompagné d'une notice d'information dont le contenu est fixé par arrêté.

Ce que le gestionnaire doit vérifier avant la signature

Avant d'ouvrir un modèle, le professionnel qualifie la location. Le logement sera-t-il la résidence principale de l'occupant ? Est-il loué vide ou garni du mobilier exigé ? Le locataire relève-t-il d'une situation qui ouvre le bail mobilité ? Des accessoires sont-ils loués par le même bailleur ? Les réponses, et les pièces qui les établissent, se consignent au dossier le jour de la mise en location.

Quand le bail est conclu avec le concours d'un mandataire rémunéré, l'article 5 impose de reproduire dans le bail les trois premiers alinéas de son I et les plafonds d'honoraires, à peine de nullité. Seules la visite, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l'état des lieux peuvent être partagées avec le locataire, sans dépasser la part du bailleur ni un plafond par mètre carré fixé par voie réglementaire.

Les erreurs se paient. Un bail mal qualifié est requalifié et rétablit les protections écartées. Une mention manquante peut conduire à une baisse de loyer. Une clause réputée non écrite ne produit aucun effet, même signée. Le gestionnaire engage sa responsabilité envers son mandant, et les actions nées du bail se prescrivent par trois ans selon l'article 7-1.

Exemple : le bail d'un an signé pour un logement vide

Exemple fictif. Un bailleur personne physique fait signer un bail d'un an pour un deux-pièces vide, loué 750 € hors charges. Le locataire y vit toute l'année. Le contrat relève du titre Ier : sa durée minimale est de trois ans, et la clause d'un an ne raccourcit pas l'engagement du bailleur.

Au bout de douze mois, le bailleur ne peut pas exiger le départ. Il ne pourra délivrer congé que pour le terme des trois ans, six mois à l'avance, et seulement pour reprise, vente ou motif légitime et sérieux. Le dépôt de garantie exigé de deux mois, soit 1 500 €, dépasse le plafond d'un mois de loyer en principal fixé par l'article 22 : la différence de 750 € revient au locataire.

Questions fréquentes : bail d'habitation (loi du 6 juillet 1989)

Les textes de référence

• Article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 13 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr