Règlement de copropriété : définition et règles en 2026

Que doit contenir un règlement de copropriété ?

L'article 8 de la loi fixe le cœur du règlement. Il détermine la destination des parties privatives et communes et les conditions de leur jouissance. Il fixe, sous réserve de la loi, les règles d'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

L'article 1er du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 y ajoute l'état de répartition des charges. Cet état définit les catégories de charges : conservation, entretien et administration de l'immeuble, fonctionnement de chaque élément d'équipement commun, coût de chaque service collectif. Il fixe la quote-part de chaque lot dans chaque catégorie et précise la méthode de calcul retenue, comme l'exige aussi l'article 10 de la loi.

Pour certains immeubles soumis à une obligation d'aires de stationnement, le II de l'article 8 impose que des places adaptées, prévues au titre de l'accessibilité, soient incluses dans les parties communes et louées en priorité aux personnes handicapées habitant la copropriété.

La destination de l'immeuble, clause qui commande toutes les autres

Le second alinéa de l'article 8 pose une limite : le règlement ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. Une interdiction sans lien avec cette destination est fragile.

L'article 9 rappelle que chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives et des parties communes, à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres ni à la destination de l'immeuble. Depuis la loi n° 2025-541 du 16 juin 2025, la transformation en logements de parties privatives à usage autre que d'habitation, hors locaux commerciaux, qui contrevient à la destination de l'immeuble est soumise à l'approbation de l'assemblée à la majorité de l'article 24.

Pour un professionnel, la destination est donc la première clause à lire. Elle dit si un appartement peut accueillir un cabinet, si un local peut devenir un logement, et quelles restrictions le règlement peut légitimement imposer.

Règlement et état descriptif de division : deux contenus distincts

Selon l'article 8, le règlement peut inclure ou non l'état descriptif de division. Quand les deux figurent dans le même acte, l'article 3 du décret de 1967 exige une rédaction qui évite toute confusion entre ses parties. Seules les stipulations visées à l'article 1er du décret constituent le règlement au sens de la loi.

La conséquence est pratique. L'état descriptif décrit et numérote les lots pour la publicité foncière. Le règlement organise la vie de l'immeuble et répartit les charges. Les règles de modification ne sont pas les mêmes, et un tableau de lots ne remplace pas une clé de charges.

Comment modifier le règlement de copropriété ?

Le syndicat établit et modifie le règlement (article 14). La majorité dépend de l'objet. La modification qui concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes relève de la double majorité de l'article 26. Les adaptations rendues nécessaires par des modifications législatives et réglementaires relèvent de l'article 24, et leur publication est effectuée au droit fixe. La modification des clauses relatives à la destination de l'immeuble exige l'unanimité.

La répartition des charges ne se modifie qu'à l'unanimité, sauf lorsque des travaux ou actes votés la rendent nécessaire (article 11) ou, pour les charges de services et d'équipements, en cas de changement d'usage d'un lot (article 25) ou de transformation en logement prévue à l'article 9 (article 24). Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, l'interdiction des meublés de tourisme peut être introduite à la majorité de l'article 26, dans les copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots non destinés au commerce.

Le vote ne suffit pas. L'article 13 rend le règlement et ses modifications opposables aux ayants cause à titre particulier, comme un acquéreur, seulement à dater de leur publication au fichier immobilier. Le syndic représente le syndicat pour cette publication, sans intervention de chaque copropriétaire (article 18).

Clauses réputées non écrites : ce que le règlement ne peut pas imposer

L'article 43 répute non écrite toute clause contraire aux articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 de la loi, et aux dispositions du décret prises pour leur application. Une clause qui fixe une majorité différente, un délai de convocation plus court ou une durée de mandat du syndic plus longue ne s'applique pas.

Lorsque le juge répute non écrite une clause de répartition des charges, il procède lui-même à la nouvelle répartition. Elle prend effet au premier jour de l'exercice comptable qui suit la date à laquelle la décision est devenue définitive.

Parties communes spéciales et à jouissance privative : la mise à jour

L'article 6-4 de la loi subordonne l'existence des parties communes spéciales et à jouissance privative à leur mention expresse dans le règlement. Mais l'article 209 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dans sa rédaction issue de la loi n° 2022-217 du 21 février 2022, limite cette exigence aux immeubles mis en copropriété après le 1er juillet 2022.

Pour les immeubles plus anciens, l'absence de mention est sans conséquence sur l'existence de ces parties communes. Le syndicat doit en revanche inscrire à l'ordre du jour de chaque assemblée la question de leur mention dans le règlement, tant qu'elle n'est pas faite. La décision se prend à la majorité des voix exprimées.

Ce que l'agent immobilier et le syndic doivent vérifier

Avant de rédiger un mandat de vente ou de location, l'agent immobilier demande le règlement et ses actes modificatifs publiés. Il lit la destination et les restrictions : profession libérale, location saisonnière, travaux. Il ne promet pas un usage que le règlement interdit. Le règlement et ses actes modificatifs publiés sont remis à l'acquéreur au plus tard à la signature de la promesse (article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation), sauf s'il est déjà copropriétaire.

Le syndic applique le règlement publié, rien d'autre. Il repère les clauses contraires à la loi et ne les applique pas. Il inscrit à chaque assemblée la question de la mention des parties communes spéciales et à jouissance privative lorsqu'elle manque, avec un projet de texte chiffré plutôt qu'une ligne vide.

Le risque, pour l'un comme pour l'autre, est une responsabilité professionnelle : vente d'un local pour un usage interdit, charges appelées sur une clé non publiée, résolution votée sans projet de texte.

Questions fréquentes : règlement de copropriété

Les textes de référence

• Article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 13 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967legifrance.gouv.fr
• Article 209 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018legifrance.gouv.fr
• Article 11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article 4 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967legifrance.gouv.fr