Taux d'endettement (norme HCSF) : définition et règles en 2026

Que dit la norme HCSF sur le crédit immobilier ?

La décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, publiée au Journal officiel, s'applique aux crédits immobiliers dont le premier décaissement intervient depuis le 1er janvier 2022. Elle impose aux établissements de crédit et aux sociétés de financement deux critères cumulatifs, en plus de leurs critères propres : le taux d'effort des emprunteurs n'excède pas 35 %, et la maturité du crédit n'excède pas 25 ans.

La décision tolère un différé d'amortissement lorsque l'entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l'octroi du crédit. La maturité peut alors atteindre 27 ans, avec une période d'amortissement de 25 ans au plus. Ce cas couvre la vente en l'état futur d'achèvement, le contrat de construction de maison individuelle, le contrat de promotion immobilière, et l'achat dans l'ancien accompagné d'un programme de travaux.

Pour l'ancien, la décision du 18 décembre 2023 a abaissé le seuil des travaux : depuis le 1er janvier 2024, ils doivent représenter au moins 10 % du coût total de l'opération, contre 25 % auparavant. L'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution veille à l'application de ces règles par les prêteurs. Le HCSF tient ce pouvoir du 5° de l'article L. 631-2-1 du code monétaire et financier.

Comment se calcule le taux d'effort ?

Le taux d'effort place au numérateur les charges annuelles d'emprunt liées à tout l'endettement de l'emprunteur ou des co-emprunteurs : le nouveau prêt et tous les emprunts en cours, quelle que soit leur nature. On retient les charges annuelles maximales sur toute la période d'amortissement, ramenées aux revenus appréciés à l'octroi.

Au dénominateur figurent les revenus annuels : le revenu net avant impôt, calculé à partir du revenu net global des articles 156 et 156 bis du code général des impôts, majoré des abattements forfaitaires et minoré des revenus exceptionnels. Pour les revenus fonciers, y compris les loyers futurs du bien financé, la décision retient le revenu brut, auquel la banque applique une décote pour refléter le risque locatif.

Les crédits relais sont traités à part. Depuis le 1er janvier 2024, un crédit relais dont la quotité de financement est inférieure ou égale à 80 % est exclu du calcul du taux d'effort. La quotité se mesure par le rapport entre le montant du crédit relais et la valeur du bien mis en vente, nette du capital restant dû sur un prêt en cours.

La marge de flexibilité : dépasser 35 % est-il possible ?

Oui, dans une limite collective. Chaque banque peut déroger aux deux critères pour une marge pouvant aller jusqu'à 20 % de sa production de nouveaux crédits immobiliers de chaque trimestre civil. La dérogation doit pouvoir être justifiée par une politique écrite du prêteur.

Cette marge est fléchée. Depuis la décision du 29 juin 2023, applicable au 1er juillet 2023, au moins 70 % de la flexibilité maximale est réservée aux acquéreurs de leur résidence principale, et au moins 30 % de la flexibilité maximale aux primo-accédants. Les 30 % restants, soit 6 % de la production trimestrielle, sont libres d'utilisation. La version de 2021 réservait 80 % de la flexibilité à la résidence principale.

Pour l'emprunteur, la marge n'est pas un droit. La banque décide qui en bénéficie, selon son propre budget trimestriel. Un dossier d'investissement locatif à 38 % d'effort dépend donc de la part de marge libre qu'il reste à la banque ce trimestre-là, et pas seulement de la situation de l'emprunteur.

Exemple chiffré : la capacité de remboursement d'un couple

Exemple fictif : un couple perçoit 54 000 € de revenus annuels nets avant impôt. Le plafond de 35 % autorise 18 900 € de charges annuelles d'emprunt, soit 1 575 € par mois. Le couple rembourse déjà un crédit automobile de 300 € par mois. Il reste 1 275 € par mois pour le prêt immobilier.

Si le même couple remboursait 600 € par mois de crédits en cours, l'enveloppe disponible tomberait à 975 € par mois. Solder un petit crédit avant la demande peut donc changer davantage la capacité d'emprunt qu'une hausse de l'apport.

Ce calcul indique un plafond, pas une acceptation. La banque applique aussi ses critères propres, et l'article L313-16 du code de la consommation lui impose une évaluation rigoureuse de la solvabilité de l'emprunteur, fondée sur ses revenus, ses dépenses et des documents vérifiables. Un dossier à 33 % peut être refusé, un dossier à 37 % accepté dans la marge.

Taux d'endettement et condition suspensive de prêt

L'article L313-41 du code de la consommation prévoit que l'avant-contrat qui mentionne un financement par prêt est conclu sous la condition suspensive de l'obtention de ce prêt. La durée de validité de cette condition ne peut être inférieure à un mois à compter de la signature de l'acte.

Si la condition n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur est immédiatement et intégralement remboursable, sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. Un refus de prêt lié au taux d'effort libère donc l'acquéreur et fait tomber la vente.

Pour le vendeur, chaque refus coûte des semaines de commercialisation. C'est pourquoi la vérification du plan de financement, avant la signature de l'avant-contrat, protège autant le vendeur que l'acquéreur. Les caractéristiques du prêt inscrites dans la condition (montant, durée, taux maximal) doivent rester cohérentes avec la norme de 35 % et 25 ans.

Ce que l'agent immobilier doit faire, et ne pas faire

Avant de transmettre une offre, demandez à l'acquéreur s'il dispose d'une simulation bancaire ou d'une attestation de financement, et quel apport il prévoit. Notez ces éléments dans le dossier. Vous pourrez ainsi présenter au vendeur des offres comparables, et justifier vos choix si une vente échoue.

Ne calculez pas vous-même la capacité d'emprunt pour la présenter comme acquise. L'article L519-1 du code monétaire et financier qualifie d'intermédiation en opérations de banque le fait de présenter, proposer ou aider à la conclusion d'opérations de banque, ou d'effectuer des travaux et conseils préparatoires à leur réalisation. Exercée à titre habituel contre rémunération, cette activité relève d'un statut propre, distinct de la carte professionnelle immobilière.

Dans le compromis, veillez à ce que la condition suspensive décrive un prêt réaliste. Un taux maximal trop bas, une durée supérieure à 25 ans hors cas de différé, ou un montant qui suppose un taux d'effort très au-dessus de 35 % rendent la condition presque impossible à remplir, et fragilisent la vente.

Questions fréquentes : taux d'endettement (norme hcsf)

Les textes de référence

• Décision du HCSF du 29 septembre 2021 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers (D-HCSF-2021-7)legifrance.gouv.fr
• Décision du HCSF du 29 juin 2023 relative aux conditions d'octroi de crédits immobilierslegifrance.gouv.fr
• Décision du HCSF du 18 décembre 2023 relative aux conditions d'octroi de crédits immobilierslegifrance.gouv.fr
• Article L313-41 du code de la consommationlegifrance.gouv.fr
• Article L519-1 du code monétaire et financierlegifrance.gouv.fr