VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) : définition et règles en 2026

Que dit l'article 1601-3 du code civil ?

L'article 1601-3 produit quatre effets. Le vendeur transfère immédiatement les droits sur le sol et la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L'acquéreur paie le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.

Ce dernier point mérite d'être expliqué à l'acquéreur. Il devient propriétaire au fil du chantier, mais il ne donne aucun ordre aux entreprises et ne réceptionne pas les travaux. Son interlocuteur reste le vendeur, souvent appelé promoteur.

L'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation rend ce cadre obligatoire. Tout contrat qui transfère la propriété d'un logement, ou d'un local mixte professionnel et d'habitation, et qui impose des versements avant l'achèvement, doit à peine de nullité prendre la forme d'une vente à terme ou d'une VEFA.

Le contrat de réservation et son dépôt de garantie

L'article L. 261-15 permet de faire précéder la vente d'un contrat préliminaire, appelé contrat de réservation. Le vendeur s'engage à réserver le logement en contrepartie d'un dépôt de garantie versé sur un compte spécial. Ces fonds sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la vente. Toute autre promesse d'achat ou de vente est nulle.

L'article R. 261-25 impose au contrat d'indiquer la surface habitable approximative, le nombre de pièces principales et les pièces de service, avec une note technique sommaire annexée. L'article R. 261-28 plafonne le dépôt de garantie : 5 % du prix prévisionnel si la vente doit être réalisée dans un délai d'un an au plus, 2 % si ce délai n'excède pas deux ans, aucun dépôt au-delà.

L'article R. 261-31 ouvre cinq cas de restitution sans retenue : vente non conclue du fait du vendeur, prix supérieur de plus de 5 % au prix prévisionnel, révisé le cas échéant selon le contrat, prêts non obtenus ou inférieurs de 10 % aux prévisions, équipement prévu non réalisé, réduction de valeur supérieure à 10 %. La demande se fait par lettre recommandée avec avis de réception, et le remboursement intervient dans les trois mois.

L'acte authentique et la garantie financière d'achèvement

L'article L. 261-11 impose un acte authentique. Il précise la description du bien, le prix et ses modalités de paiement, le délai de livraison et, pour une VEFA, la justification de la garantie financière, l'attestation du garant étant annexée. Il indique si le prix est révisable. Son inobservation entraîne la nullité, que seul l'acquéreur peut invoquer, et avant l'achèvement des travaux.

L'article L. 261-10-1 oblige le vendeur à souscrire, avant la vente, une garantie financière de l'achèvement de l'immeuble ou une garantie du remboursement des versements en cas de résolution faute d'achèvement. L'acquéreur peut mettre en œuvre la garantie d'achèvement en cas de défaillance financière du vendeur.

Le garant peut alors faire désigner un administrateur ad hoc, qui dispose des pouvoirs du maître de l'ouvrage pour faire achever l'immeuble. Lorsque la garantie est mise en œuvre, le garant est seul fondé à exiger de l'acquéreur le paiement du solde du prix.

Les appels de fonds : 35 %, 70 %, 95 %

L'article R. 261-14 fixe des plafonds cumulés, pas des tranches. Les paiements ne peuvent excéder au total 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau et 95 % à l'achèvement de l'immeuble. Le solde est payable à la mise du logement à disposition de l'acquéreur.

Ce solde peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement n'est possible avant la réalisation de la condition. Une pénalité de retard de paiement prévue au contrat ne peut excéder 1 % par mois.

Pour contrôler un appel de fonds, posez quatre questions : quel stade est invoqué, est-il réellement atteint, combien a déjà été versé, le cumul dépasse-t-il le plafond du stade ?

La livraison et les réserves

La réception lie le vendeur et les entreprises. La livraison lie le vendeur et l'acquéreur. Ce sont deux événements distincts : jusqu'à la réception, le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage.

L'article 1642-1 du code civil interdit au vendeur de se décharger des vices de construction ou des défauts de conformité apparents, ni avant la réception, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur. Il n'y a pas lieu à résolution ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer.

L'article 1648 impose d'agir, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé de ces vices apparents. Inscrivez les réserves le jour de la livraison, complétez par écrit dans le mois, et ne laissez pas passer l'année.

Ce que le professionnel doit vérifier pour son client

Avant la réservation, vérifiez le montant du dépôt au regard du délai prévu pour la vente, la présence de la note technique et la date prévisionnelle de signature. Expliquez au client que le délai de rétractation de dix jours de l'article L. 271-1 s'applique au contrat de réservation lorsqu'il existe.

Avant l'acte, vérifiez que le projet mentionne le délai de livraison, les modalités de paiement, la révision éventuelle du prix et l'attestation de garantie financière. Faites conserver cette attestation par le client.

Pendant le chantier, aidez le client à contrôler chaque appel de fonds au regard des plafonds cumulés. À la livraison, recommandez un relevé précis des réserves, avec photo et localisation. Ne promettez jamais une date de livraison que le contrat ne garantit pas.

Exemple chiffré d'une VEFA

Exemple fictif : un appartement est réservé au prix prévisionnel de 300 000 €. La vente doit être signée dans dix mois : le dépôt de garantie ne peut dépasser 5 %, soit 15 000 €. Si la signature était prévue à dix-huit mois, le plafond serait de 2 %, soit 6 000 €.

Après l'acte, les versements cumulés ne peuvent dépasser 105 000 € à l'achèvement des fondations, 210 000 € à la mise hors d'eau et 285 000 € à l'achèvement. Le solde de 15 000 € se paie à la mise à disposition du logement, ou se consigne en cas de contestation sur la conformité.

Si le prix définitif proposé à l'acte atteint 318 000 €, soit 6 % de plus que le prix prévisionnel, sans révision prévue au contrat préliminaire, le réservataire peut renoncer et obtenir la restitution de son dépôt sans retenue.

Questions fréquentes : vefa (vente en l'état futur d'achèvement)

Les textes de référence

• Article 1601-3 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article L. 261-10-1 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article R. 261-28 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Articles R. 261-25 à R. 261-33 du code de la construction et de l'habitation (contrat préliminaire)legifrance.gouv.fr
• Article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr