Revenus fonciers : définition et règles en 2026

Que couvre l'article 14 du code général des impôts ?

L'article 14 range dans les revenus fonciers les revenus des propriétés bâties, comme les maisons et les usines, et ceux des propriétés non bâties de toute nature. Il réserve le cas où ces revenus sont compris dans les bénéfices d'une entreprise industrielle, commerciale, artisanale, d'une exploitation agricole ou d'une profession non commerciale.

La location meublée n'en fait pas partie. L'article 35, I, 5° bis classe dans les bénéfices industriels et commerciaux les revenus des personnes qui louent des locaux d'habitation meublés. Un même propriétaire peut donc déclarer des revenus fonciers pour un appartement loué nu et des bénéfices industriels et commerciaux pour un studio loué meublé.

Le logement dont le propriétaire se réserve la jouissance n'est pas imposé (article 15, II). Les associés d'une société civile immobilière soumise à l'impôt sur le revenu déclarent, eux, leur quote-part des revenus fonciers de la société, en application de l'article 8.

Micro-foncier ou régime réel : deux façons de calculer le revenu net

Lorsque le revenu brut foncier annuel du foyer ne dépasse pas 15 000 €, le micro-foncier s'applique de plein droit : un abattement forfaitaire de 30 % remplace toutes les charges (article 32). Le propriétaire peut opter pour le régime réel, pour trois ans.

Au-delà de 15 000 €, ou sur option, le régime réel s'applique. Le revenu net est égal au revenu brut diminué des charges de la propriété (article 28), dont la liste figure à l'article 31. Si les charges dépassent les loyers, un déficit foncier apparaît, imputable dans certaines limites sur le revenu global (article 156, I, 3°).

Quelles charges sont déductibles au régime réel ?

L'article 31, I, 1° vise les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire, les primes d'assurance, et les dépenses engagées pour le compte du locataire qui n'ont pas été remboursées au 31 décembre de l'année de son départ. Il vise aussi les provisions pour charges de copropriété versées, diminuées de la part déduite l'année précédente qui correspond à des charges non déductibles.

Les dépenses d'amélioration des locaux d'habitation sont déductibles, à l'exclusion des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement. Sont également déductibles les impositions autres que celles qui incombent normalement à l'occupant, et les intérêts des emprunts contractés pour acquérir, construire, réparer ou améliorer le bien.

Les frais de gestion sont fixés forfaitairement à 20 € par local. Ils sont majorés des sommes effectivement versées pour la rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure, et des honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion de l'immeuble. Les honoraires d'un gestionnaire titulaire de la carte G sont donc déductibles au réel.

Prélèvements sociaux sur les revenus fonciers en 2026

Les revenus fonciers supportent la contribution sociale généralisée sur les revenus du patrimoine (article L. 136-6, I, a du code de la sécurité sociale), en plus de l'impôt sur le revenu. La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 a porté le taux général de cette CSG à 10,6 % pour les revenus de 2026 et des années suivantes.

Les revenus fonciers font exception : le IV de l'article L. 136-8 du code de la sécurité sociale les maintient à 9,2 %. Cette différence de traitement avec la location meublée, dont les bénéfices relèvent du taux de 10,6 %, peut peser dans le choix entre location nue et location meublée.

Ce qui change en 2026 : l'amortissement des logements loués nus

La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 a créé, aux i et j du 1° du I de l'article 31, une déduction au titre de l'amortissement pour des logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif et loués nus à titre de résidence principale. Le i vise les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement, le j les logements acquis qui font l'objet de travaux les rendant neufs au sens de la TVA, ou de travaux d'amélioration d'au moins 30 % du prix d'acquisition répondant aux critères d'une réhabilitation lourde.

Le taux est de 3,5 % par an pour le neuf et de 3 % pour l'ancien rénové, en location intermédiaire, avec une majoration pour la location sociale ou très sociale. Le foncier, fixé forfaitairement à 20 % du prix, n'est pas amortissable. La déduction est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal, majorés dans le secteur social.

En contrepartie, le propriétaire s'engage à louer neuf ans au moins, sous plafonds de loyer et de ressources. L'option est irrévocable. Elle exclut le micro-foncier (article 32, 2, c). Le dispositif vise les acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028, et les amortissements déduits minoreront le prix d'acquisition lors de la revente (article 150 VB, III).

Ce que le gestionnaire locatif doit fournir et conserver

Le bailleur déclare ses revenus fonciers, mais il les construit à partir des documents de son gestionnaire. En pratique, il attend un récapitulatif annuel qui sépare les loyers encaissés, les charges récupérées sur le locataire, les travaux payés pour son compte, les honoraires de gestion et les provisions de copropriété. Une ventilation fausse peut faire déduire une dépense non déductible et exposer le bailleur à un rappel d'impôt.

Distinguez avec soin l'entretien et l'amélioration, déductibles, de la construction et de l'agrandissement, qui ne le sont pas. Identifiez les dépenses avancées pour le locataire et non récupérées à son départ : elles deviennent déductibles l'année de ce départ. Conservez les factures au nom du propriétaire et les justificatifs de paiement.

Ne vous prononcez pas sur le choix du régime à la place du bailleur. Votre rôle est de lui donner des chiffres fiables. Pour un choix entre micro-foncier et réel, ou pour le nouvel amortissement, orientez-le vers son conseil fiscal.

Exemple chiffré

Exemple fictif : un appartement loué nu rapporte 9 600 € de loyers par an. Le bailleur a payé 900 € de taxe foncière, 200 € d'assurance, 2 500 € d'intérêts d'emprunt, 700 € d'honoraires de gestion et 1 200 € de réparations. Avec le forfait de 20 € de frais de gestion, les charges atteignent 5 520 €. Au réel, le revenu net foncier est de 4 080 €.

Ses loyers étant inférieurs à 15 000 €, il relève par défaut du micro-foncier. Le revenu imposable serait alors de 9 600 € moins 30 %, soit 6 720 €. L'option pour le réel réduit la base de 2 640 €, mais elle l'engage pour trois ans.

Questions fréquentes : revenus fonciers

Les textes de référence

• Article 14 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 28 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 31 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 32 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article L. 136-8 du code de la sécurité socialelegifrance.gouv.fr