Offre d'achat : définition et règles en 2026

Que dit le code civil sur l'offre ?

Depuis la réforme du droit des contrats entrée en vigueur le 1er octobre 2016, le code civil encadre l'offre à partir de l'article 1114. Celui-ci la définit : faite à une personne déterminée ou non, elle comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. À défaut, il n'y a qu'une invitation à entrer en négociation.

Pour une vente immobilière, les éléments essentiels sont le bien et le prix. Une offre qui désigne le bien et indique un prix ferme est donc une véritable offre. Une offre qui annonce seulement un intérêt, « autour de 300 000 € », relève plutôt de la négociation.

L'offre peut être librement rétractée tant qu'elle n'est pas parvenue à son destinataire (article 1115). Une fois parvenue, elle ne peut plus l'être avant l'expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, d'un délai raisonnable (article 1116). Une rétractation faite en violation de cette règle empêche la conclusion du contrat, mais engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur, sans l'obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat.

Offre acceptée : la vente est-elle conclue ?

Le contrat est conclu dès que l'acceptation parvient à l'offrant (article 1121). Et la vente est parfaite entre les parties dès qu'on est convenu de la chose et du prix, même si le bien n'est pas livré ni le prix payé (article 1583). Une offre au prix, acceptée sans réserve, peut donc valoir vente.

C'est pourquoi l'offre écrite doit dire ce qu'elle est. Si l'acquéreur entend subordonner son engagement à l'obtention d'un prêt ou à la signature d'un avant-contrat, l'offre l'indique. Les parties peuvent aussi prévoir que leur accord ne sera définitif qu'à la signature de l'avant-contrat.

L'acceptation doit correspondre exactement à l'offre. Selon l'article 1118, l'acceptation non conforme est dépourvue d'effet, sauf à constituer une offre nouvelle. Un vendeur qui répond « d'accord, mais à 310 000 € » ne conclut rien : il fait une contre-offre, que l'acquéreur est libre d'accepter ou non.

Offre d'achat et délai de rétractation de dix jours

Le délai de rétractation de dix jours de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation protège l'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation. Lorsque la vente est précédée d'une promesse, synallagmatique ou unilatérale, ce délai ne s'applique qu'à cette promesse. C'est donc l'avant-contrat qui l'ouvre : le délai court du lendemain de sa notification ou de sa remise attestée. Sans avant-contrat, l'acquéreur dispose d'un délai de réflexion de dix jours sur le projet d'acte authentique.

Pendant la phase d'offre, l'acquéreur se protège autrement : par le délai de validité qu'il fixe, par la faculté de retirer son offre tant qu'elle n'est pas parvenue au vendeur, et par les conditions qu'il y inscrit. L'article L. 271-1 ne bénéficie qu'à l'acquéreur : le vendeur n'y trouve aucun délai de rétractation.

Le code de la construction et de l'habitation organise les versements de l'acquéreur à la conclusion de l'avant-contrat, pas à l'offre (article L. 271-2). Et l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 interdit à l'agent de recevoir des honoraires avant que l'opération soit conclue et constatée par un acte écrit.

Ce que l'agent immobilier doit faire quand une offre arrive

Vérifiez d'abord votre pouvoir. Le mandat vous autorise en principe à rechercher un acquéreur et à transmettre les offres. Il ne vous autorise à les accepter au nom du vendeur que s'il le prévoit expressément, comme l'exige l'article 72 du décret du 20 juillet 1972. Sans cette clause, l'acceptation appartient au vendeur seul.

Faites formuler l'offre par écrit, datée et signée, avec l'identité complète de l'acquéreur, la désignation du bien, le prix, la mention des honoraires inclus ou non, le mode de financement et le délai de validité. Transmettez-la au vendeur sans délai et par écrit, y compris lorsqu'elle vous paraît trop basse : la décision lui appartient.

L'offre est aussi un bon moment pour identifier l'acquéreur au titre de la lutte contre le blanchiment, car c'est lui qui apporte les fonds. Attendre le compromis laisse moins de marge si un doute apparaît.

Conservez toutes les offres, acceptées ou non, avec leur date de réception et de transmission. En cas de litige avec le vendeur sur une offre refusée, ou avec un acquéreur évincé, cette chronologie est la base de votre défense.

Les erreurs qui coûtent cher

Accepter au nom du vendeur sans pouvoir. L'agent qui signe une acceptation sans autorisation expresse engage sa propre responsabilité. Le vendeur n'est lié par cet engagement que s'il le ratifie, expressément ou tacitement (article 1998 du code civil).

Accepter deux offres. Le contrat est conclu dès que l'acceptation parvient à l'offrant (article 1121). Accepter ensuite une seconde offre place le vendeur dans une situation inextricable, et l'agence avec lui. Tenez un suivi horodaté des offres reçues et des réponses envoyées.

Encaisser un chèque avec l'offre. L'article 1589-1 du code civil frappe de nullité tout engagement unilatéral d'acquérir un bien immobilier pour lequel un versement est exigé ou reçu de celui qui s'engage : l'offre elle-même tombe. À l'avant-contrat, l'article L. 271-2 n'admet un versement de l'acquéreur non professionnel avant la fin du délai de rétractation que si l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté, et entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés.

Exemple : de l'offre à la contre-offre

Exemple fictif. Un appartement est proposé à 320 000 €, honoraires inclus. Le 4 mars, un acquéreur remet une offre écrite à 300 000 €, valable cinq jours, financée par un prêt. Le 6 mars, le vendeur répond qu'il accepte à 310 000 €. Cette réponse n'est pas une acceptation : c'est une offre nouvelle du vendeur (article 1118).

Le 7 mars, l'acquéreur accepte par écrit le prix de 310 000 €. L'accord porte sur la chose et le prix. Les parties signent l'avant-contrat quelques jours plus tard, avec la condition de prêt. Le délai de rétractation de dix jours court alors à partir de la notification ou de la remise de cet avant-contrat, pas à partir de l'offre.

Questions fréquentes : offre d'achat

Les textes de référence

• Article 1114 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 1116 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 1118 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 1583 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article 1998 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 1589-1 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article L. 271-2 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr