Condition suspensive : définition et règles en 2026

Que dit le code civil de la condition suspensive ?

L'article 1304 du code civil pose trois définitions. L'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation. Dans un compromis, l'acquéreur et le vendeur sont liés dès la signature, mais la vente ne devient définitive qu'une fois les conditions suspensives réalisées.

L'article 1304-6 précise les effets. L'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition. Les parties peuvent prévoir que cet accomplissement rétroagira au jour du contrat. Jusque-là, le bien reste aux risques du vendeur, qui en conserve l'administration et a droit aux fruits. En cas de défaillance, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé : chacun reprend sa liberté.

L'article 1304-3 ajoute une règle de loyauté. La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. Un acquéreur qui ne dépose aucune demande de prêt, ou qui sabote sa demande, ne peut donc pas invoquer la défaillance de la condition pour se libérer sans frais.

La condition suspensive d'obtention de prêt

L'article L. 313-40 du code de la consommation impose à l'acte écrit, y compris la promesse unilatérale acceptée et le contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement, d'indiquer si le prix sera payé avec ou sans l'aide d'un ou plusieurs prêts. L'article L. 313-1 délimite les prêts concernés : notamment ceux qui financent l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, ou à usage professionnel et d'habitation, et l'achat d'un terrain destiné à les construire. Pour une personne morale de droit privé, le crédit n'est visé que s'il ne finance pas une activité professionnelle.

Lorsque l'acte indique un financement par prêt, l'article L. 313-41 le déclare conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts. Cette condition est imposée par la loi, même si les parties l'oublient. Sa durée de validité ne peut être inférieure à un mois à compter de la signature de l'acte, ou de son enregistrement s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à cette formalité à peine de nullité. Si la condition n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance est immédiatement et intégralement remboursable, sans retenue ni indemnité.

L'article L. 313-42 traite l'achat sans prêt. L'acte porte alors, de la main de l'acquéreur, une mention par laquelle il reconnaît avoir été informé que, s'il recourt néanmoins à un prêt, il ne pourra pas se prévaloir de ces protections. Si l'indication manque, ou si la mention n'est pas de sa main, et qu'un prêt est demandé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive de l'article L. 313-41.

Les autres conditions suspensives d'un avant-contrat

Les parties peuvent soumettre la vente à d'autres événements futurs et incertains. Service-public.gouv.fr cite l'obtention d'un certificat d'urbanisme, des travaux à réaliser par le vendeur avant la vente ou la purge du droit de préemption. Chaque condition vaut ce que vaut sa rédaction : un objet précis, une date butoir et la conséquence prévue à l'échéance.

La loi crée elle-même une condition particulière. Selon l'article L. 271-2 du code de la construction et de l'habitation, si les parties conviennent d'un versement de l'acquéreur à une date postérieure à l'expiration du délai de rétractation, et en fixent le montant, l'acte est conclu sous la condition suspensive de la remise de ces sommes à la date convenue. Un acquéreur qui ne verse pas la somme promise fait défaillir la vente.

Une condition ne doit pas dépendre de la seule volonté de celui qui s'oblige. L'article 1304-2 du code civil déclare nulle l'obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Une clause du type « sous réserve que l'acquéreur le souhaite toujours » expose donc l'engagement à la nullité. Le rédacteur choisit des événements objectifs, vérifiables par un tiers, et datés.

Renoncer à une condition, ou l'empêcher : ce que prévoit la loi

L'article 1304-4 du code civil permet à une partie de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli. La loi n° 2018-287 du 20 avril 2018 a modifié ce texte, et ses modifications ont un caractère interprétatif. La condition de prêt protège l'acquéreur : c'est lui qui peut y renoncer, par écrit, avant la date butoir.

Une renonciation tardive, faite après la défaillance de la condition, ne ressuscite pas la vente. Le vendeur qui a vu la date butoir passer sans nouvelles peut considérer que la condition a défailli, si le compromis le prévoit ainsi. D'où l'importance d'une clause qui organise la preuve : qui informe qui, dans quel délai, avec quelles pièces.

À l'inverse, l'article 1304-3 sanctionne l'acquéreur qui empêche l'accomplissement de la condition. L'acquéreur a donc intérêt à pouvoir prouver que sa demande de prêt correspondait aux caractéristiques prévues au compromis : montant, durée, taux maximal. Une demande qui s'en écarte l'expose au reproche d'avoir empêché l'accomplissement de la condition, et à l'application de la clause pénale.

Ce que l'agent immobilier doit rédiger et vérifier

L'agent rédige la condition de prêt avec ses trois éléments chiffrés : montant maximal emprunté, durée, taux maximal hors assurance. Il fixe une date butoir d'au moins un mois après la signature, réaliste au regard des délais bancaires. Il prévoit l'obligation pour l'acquéreur de déposer ses demandes dans un délai court et d'en justifier. Il conserve les attestations de dépôt et, le cas échéant, les refus.

Quand l'acquéreur veut renoncer à la condition pour emporter la vente, l'agent ne se contente pas d'exécuter. Il le met en garde sur le risque de perdre le dépôt s'il n'obtient pas son prêt, puis, si l'acte indique un paiement sans prêt, il fait porter la mention de la main de l'acquéreur exigée par l'article L. 313-42. Si le client persiste, il écrit ce qu'il lui a dit et conserve cet écrit.

La condition touche aussi la rémunération. L'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 subordonne les honoraires à une opération effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties, sauf si le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles. Tant que la condition de prêt est pendante, la vente n'est pas définitive. Une vente qui défaille faute de prêt ne produit, en principe, aucun honoraire.

Exemple : un refus de prêt mal documenté

Exemple fictif. Un compromis est signé le 2 février pour un prix de 280 000 euros. La condition prévoit un prêt de 230 000 euros sur 25 ans, au taux maximal de 4 % hors assurance, avec une date butoir au 20 mars. L'acquéreur verse 14 000 euros au séquestre après le délai de rétractation.

Le 18 mars, l'acquéreur produit un refus de banque portant sur une demande de 280 000 euros sur 15 ans. Cette demande ne correspond pas à la condition stipulée. Le vendeur peut soutenir que l'acquéreur a empêché l'accomplissement de la condition, au sens de l'article 1304-3 du code civil, et réclamer l'application de la clause pénale.

Si l'acquéreur avait produit deux refus portant sur une demande conforme, 230 000 euros sur 25 ans au taux prévu, la condition aurait défailli. L'article L. 313-41 du code de la consommation aurait alors imposé la restitution immédiate et intégrale des 14 000 euros. Toute la différence tient dans une pièce que l'agent aurait dû demander dès le dépôt de la demande.

Questions fréquentes : condition suspensive

Les textes de référence

• Article 1304 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 1304-3 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 1304-4 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article L. 313-41 du code de la consommationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 313-42 du code de la consommationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 313-1 du code de la consommationlegifrance.gouv.fr
• Fiche « Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis », service-public.gouv.frservice-public.gouv.fr