Hypothèque : définition et règles en 2026

Les trois sortes d'hypothèques

L'hypothèque légale naît de la loi. Elle est générale ou spéciale (article 2392 du code civil). Les hypothèques légales générales garantissent par exemple les créances d'un époux contre l'autre, celles résultant d'un jugement de condamnation ou celles du Trésor public (article 2393). Les hypothèques légales spéciales portent sur un immeuble précis, par exemple celui qui a été vendu, financé ou partagé (article 2402).

L'hypothèque judiciaire est constituée à titre conservatoire et relève du code des procédures civiles d'exécution (article 2408). Un créancier l'obtient pour protéger sa créance sur les biens de son débiteur en attendant d'être payé.

L'hypothèque conventionnelle est consentie par le propriétaire au profit de son créancier. Elle se fait par acte notarié (article 2409), par celui qui a la capacité de disposer de l'immeuble (article 2410), et toujours pour une somme déterminée en capital que l'acte mentionne à peine de nullité (article 2417). C'est la garantie classique d'un prêt immobilier.

Hypothèque conventionnelle ou garantie du prêteur de deniers ?

Le 2° de l'article 2402 du code civil donne une hypothèque légale spéciale à celui qui a fourni les deniers pour l'acquisition d'un immeuble. Deux conditions sont posées : l'acte d'emprunt doit constater authentiquement que la somme était destinée à cet achat, et la quittance du vendeur doit établir que le paiement a été fait avec les deniers empruntés.

Cette garantie ne couvre que la part du prêt affectée à l'acquisition. Service-public.gouv.fr précise qu'elle ne peut garantir ni le financement de travaux, ni un achat en l'état futur d'achèvement : ces prêts se garantissent autrement, par une hypothèque conventionnelle ou une caution. Depuis 2022, elle remplace le privilège du prêteur de deniers : le code civil, dans sa version issue de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, la range parmi les hypothèques légales spéciales.

Les deux supposent un passage chez le notaire. Service-public.gouv.fr indique que les frais d'une hypothèque comprennent la rémunération du notaire, la taxe de publicité foncière et des frais de formalité, et renvoie à un simulateur de l'Agence nationale pour l'information sur le logement pour les estimer. Le prêteur peut aussi accepter une caution à la place d'une hypothèque.

Rang et durée de l'inscription

L'hypothèque prend rang du jour de son inscription au fichier immobilier (article 2418 du code civil). Le premier créancier inscrit est payé avant les suivants. Si plusieurs inscriptions sont prises le même jour, l'hypothèque spéciale du vendeur passe avant celle du prêteur de deniers. Le syndicat des copropriétaires fait exception : son hypothèque légale est dispensée d'inscription et prime toutes les autres pour l'année courante et les deux dernières années échues.

L'article 2429 fixe la durée d'effet de l'inscription. Pour un prêt remboursable à échéances déterminées, la date extrême d'effet est postérieure d'un an au plus à la dernière échéance, sans que la durée de l'inscription puisse excéder cinquante années. L'inscription cesse de produire effet si elle n'est pas renouvelée à cette date (article 2430).

Pour l'emprunteur qui rembourse son prêt jusqu'au bout, l'hypothèque disparaît donc seule. Service-public.gouv.fr précise qu'elle reste inscrite un an après la fin du crédit, sans effet, puis disparaît sans frais ni démarche.

Vendre un bien hypothéqué : comment ça se passe ?

Un bien hypothéqué peut être vendu. Mais l'hypothèque suit l'immeuble entre les mains du nouvel acquéreur : c'est le droit de suite de l'article 2454. Sans précaution, l'acquéreur serait tenu, dans la limite des inscriptions, de toute la dette garantie.

En pratique, le notaire organise le paiement du créancier sur le prix. L'article 2463 prévoit que, lorsque tous les créanciers inscrits conviennent avec le débiteur que le prix sera affecté au paiement de leurs créances, ils exercent leur droit de préférence sur ce prix. Par l'effet de ce paiement, l'immeuble est purgé du droit de suite attaché à l'hypothèque.

L'inscription est ensuite rayée avec le consentement du créancier, ou en vertu d'un jugement (article 2435). C'est la mainlevée. Service-public.gouv.fr indique qu'elle s'obtient par accord avec le prêteur ou, à défaut, par décision de justice, notamment lorsque le bien est vendu avant la fin de l'inscription.

Exemple chiffré : une vente en cours de prêt

Exemple fictif : un propriétaire a emprunté 200 000 € sur vingt ans, garantis par une hypothèque conventionnelle. La dernière échéance tombe le 15 mars 2046. L'inscription produit effet au plus tard jusqu'au 15 mars 2047, un an après la dernière échéance, en application de l'article 2429.

En 2030, il vend le bien 260 000 €. Le capital restant dû, avec les éventuelles indemnités prévues au contrat de prêt, s'élève à 135 000 €. Le jour de l'acte, le notaire verse 135 000 € à la banque sur le prix, puis requiert la mainlevée. Le vendeur reçoit le solde, déduction faite des frais à sa charge.

Si le prix avait été inférieur au capital restant dû, la vente aurait supposé que le vendeur complète la différence ou obtienne l'accord du créancier. C'est un point à vérifier dès l'estimation, avant toute mise en vente.

Ce que l'agent immobilier doit vérifier

Dès le mandat, demandez au vendeur s'il a un prêt en cours sur le bien et quel est son capital restant dû. Comparez-le au prix envisagé, frais et honoraires compris. Un prix net vendeur inférieur à la dette garantie complique la vente : le vendeur devra compléter la différence ou obtenir l'accord de son créancier.

En copropriété, l'hypothèque légale du syndicat porte sur l'année courante et les quatre dernières années échues (article 2402, 3°). Les charges impayées du vendeur sont garanties sur le lot vendu et seront, en pratique, réglées lors de la vente. Signalez-les tôt : elles réduisent le net vendeur et peuvent retarder l'acte.

Pour un bien indivis, l'article 2412 prévoit que l'hypothèque consentie par tous les indivisaires conserve son effet quel que soit le résultat du partage. Si un seul indivisaire l'a consentie, son effet dépend de l'attribution du bien lors du partage. Ces situations se règlent chez le notaire : votre rôle est de les détecter avant de promettre une date de signature.

Saisie et attribution : ce que peut faire le créancier

Le créancier hypothécaire impayé peut poursuivre la vente du bien selon le code des procédures civiles d'exécution (article 2450). C'est la saisie immobilière, suivie d'une vente aux enchères.

Il peut aussi demander en justice que l'immeuble lui demeure en paiement, mais seulement s'il ne constitue pas la résidence principale du constituant (article 2451). De même, la clause qui prévoit que le créancier deviendra propriétaire de l'immeuble hypothéqué est sans effet sur la résidence principale du débiteur (article 2452). Dans ces deux cas, l'immeuble est estimé par un expert (article 2453).

Questions fréquentes : hypothèque

Les textes de référence

• Article 2385 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 2402 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 2418 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 2429 du code civillegifrance.gouv.fr
• Service-public.gouv.fr, fiche F789 : l'hypothèque d'un crédit immobilierservice-public.gouv.fr
• Service-public.gouv.fr, fiche F786 : hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (vérifiée le 20 mars 2026)service-public.gouv.fr