Lot de copropriété : définition et règles en 2026

Que dit l'article 1er de la loi de 1965 sur le lot ?

L'article 1er, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er juin 2020, fixe la composition du lot : une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables. Le lot n'est donc pas un local. C'est une unité juridique qui associe une propriété exclusive et une part de propriété indivise.

L'indissociabilité se lit aussi à l'article 6 : les parties communes et leurs droits accessoires ne peuvent faire l'objet, séparément des parties privatives, d'une action en partage ni d'une licitation forcée. La quote-part suit le lot dans toutes ses mutations. On ne vend pas un appartement en gardant ses tantièmes, et on ne vend pas des tantièmes sans local.

Le lot peut être transitoire. Il est alors formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire, précisément défini quant aux constructions qu'il permet, et d'une quote-part de parties communes correspondante. Sa création et sa consistance sont stipulées dans le règlement de copropriété. Ce lot porte des tantièmes, donc des charges et des voix, avant même que la construction existe.

Le lot vu par la publicité foncière

L'article 71-2 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 définit le lot comme toute fraction d'immeuble sur laquelle s'exercent ou peuvent s'exercer des droits réels concurrents, y compris la quote-part des parties communes. Dans un bâtiment, chaque local principal (appartement, boutique, local professionnel) et chaque local secondaire (cave, garage, chambre de service, grenier) constitue une fraction.

Chaque lot reçoit un numéro dans l'état descriptif de division. Selon l'article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, tout acte publié qui porte sur un lot mentionne ce numéro et, sauf exceptions, la quote-part dans la propriété du sol. C'est ce numéro, et non l'adresse ou l'étage, qui identifie juridiquement le bien.

Le lot, unité de compte de la copropriété

Le syndic appelle les charges par lot, selon les quotes-parts fixées au règlement (article 10). Les voix en assemblée correspondent à la quote-part de parties communes (article 22). Un copropriétaire qui détient trois lots additionne leurs voix : il reste un seul copropriétaire.

L'article 23 règle la représentation des lots détenus à plusieurs. En cas d'indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun, désigné à défaut d'accord par le président du tribunal judiciaire saisi par l'un d'eux ou par le syndic. En cas d'usufruit, à défaut d'accord, c'est le nu-propriétaire qui représente le lot. S'il y a plusieurs nus-propriétaires, un mandataire commun est désigné de la même façon.

Lorsque des lots appartiennent à une société dont les associés ont la jouissance de locaux, chaque associé participe à l'assemblée avec les voix du lot dont il a la jouissance (article 23, premier alinéa).

Vendre un lot : la superficie de la partie privative

L'article 46 impose de mentionner la superficie de la partie privative dans toute promesse unilatérale de vente ou d'achat et dans tout contrat de vente d'un lot ou d'une fraction de lot. L'absence de toute mention permet à l'acquéreur, au bénéficiaire d'une promesse de vente ou au promettant d'une promesse d'achat d'invoquer la nullité, au plus tard un mois après l'acte authentique constatant la vente.

La superficie est celle des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines et embrasures, sans compter les parties d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre (article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Les caves, garages et emplacements de stationnement sont exclus, comme les lots ou fractions de lots de moins de 8 m² (article 4-2 du même décret).

Si la superficie réelle est supérieure, aucun supplément de prix n'est dû. Si elle est inférieure de plus d'un vingtième, le vendeur supporte, à la demande de l'acquéreur, une diminution du prix proportionnelle. L'action se forme dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique, à peine de déchéance.

Diviser, réunir ou céder une fraction de lot

Toute modification de la composition d'un lot passe par un acte modificatif de l'état descriptif de division, publié. Les lots nouveaux prennent des numéros nouveaux, à la suite des numéros existants ; un numéro déjà attribué n'est jamais repris. Une réunion matérielle de deux appartements ne fusionne pas les lots tant que cet acte n'est pas publié.

Lorsque des fractions d'un lot sont aliénées séparément, l'article 11 règle la question des charges : si le règlement ne fixe pas leur répartition, elle est soumise à l'approbation de l'assemblée à la majorité de l'article 24. À défaut de décision, tout copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire. L'assemblée ne valide pas la vente elle-même, qui reste une affaire entre le vendeur et l'acheteur.

Ce que l'agent immobilier doit vérifier avant de vendre un lot

L'agent immobilier relève, dans l'état descriptif et ses modificatifs, le numéro de chaque lot vendu, sa nature, sa composition et sa quote-part. Il vérifie si la cave ou le parking est compris dans le lot principal ou constitue un lot distinct, à reprendre dans le mandat et l'avant-contrat. Il distingue une partie privative d'une partie commune à jouissance privative, qui n'entre pas dans le lot comme partie privative.

Il fait établir le mesurage de la partie privative et le reporte sans arrondi favorable. Il signale toute réunion ou division de fait non publiée, qui imposera un modificatif avant la vente.

Exemple fictif. Un lot est vendu 300 000 € avec une superficie annoncée de 60 m². Un nouveau mesurage donne 56 m². L'écart de 4 m² représente 6,7 %, plus d'un vingtième. L'acquéreur peut obtenir une diminution proportionnelle : 300 000 € multipliés par 4 et divisés par 60, soit 20 000 €, s'il agit dans l'année de l'acte authentique. Avec 58 m², l'écart de 3,3 % n'ouvrirait aucun droit.

Questions fréquentes : lot de copropriété

Les textes de référence

• Article 1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 23 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967legifrance.gouv.fr
• Article 71-2 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955legifrance.gouv.fr
• Article 4-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967legifrance.gouv.fr