Loi Climat et résilience : définition et règles en 2026

Que contient la loi Climat et résilience pour l'immobilier ?

La loi du 22 août 2021 est un texte très large. Pour le professionnel de l'immobilier, une poignée d'articles comptent. L'article 148 crée l'échelle des classes de performance. L'article 158 crée l'audit énergétique à la vente et généralise le DPE collectif. L'article 159 gèle les loyers des logements F et G. L'article 160 inscrit le calendrier de décence énergétique. L'article 171 réécrit le plan pluriannuel de travaux et le fonds de travaux en copropriété.

La loi a aussi touché le code de l'urbanisme. Son article 243 a modifié l'article L. 133-1 sur le portail national de l'urbanisme, qui donne accès aux documents d'urbanisme, aux servitudes d'utilité publique et aux cartes de préfiguration liées au recul du trait de côte. Son article 246 a modifié l'article L. 421-9 sur les constructions achevées depuis plus de dix ans, et son article 247 l'article L. 211-1 sur le droit de préemption urbain.

Une loi de ce type ne se lit pas seule. Ses articles ont modifié le code de la construction et de l'habitation, la loi du 6 juillet 1989 et celle du 10 juillet 1965. C'est la version consolidée de ces textes, sur Légifrance, qui fait foi le jour où vous répondez à un client.

Les sept classes de l'article L. 173-1-1

L'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation, créé par l'article 148 et en vigueur depuis le 25 août 2021, classe les logements existants par niveau de performance décroissant. La classe A regroupe les logements extrêmement performants, la classe G les logements extrêmement peu performants. Entre les deux, B très performants, C assez performants, D assez peu performants, E peu performants, F très peu performants.

Le classement combine deux mesures : la consommation d'énergie primaire, en kilowattheures par mètre carré et par an, et les émissions de gaz à effet de serre, en kilogrammes de dioxyde de carbone par mètre carré et par an. Les seuils de chaque classe sont fixés par arrêté des ministres chargés de la construction et de l'énergie.

Toutes les autres règles de la loi renvoient à cette échelle. Le plancher de décence, le gel des loyers, l'audit à la vente et le plan pluriannuel de travaux s'expriment en classes. Une erreur de lettre sur le DPE se répercute donc sur chacune de ces obligations.

Décence énergétique et gel des loyers : ce qui pèse sur la location

L'article 160 a modifié l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. En métropole, un logement décent doit être classé entre A et F depuis le 1er janvier 2025, entre A et E à compter du 1er janvier 2028, entre A et D à compter du 1er janvier 2034. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, les échéances sont le 1er janvier 2028 pour la classe F et le 1er janvier 2031 pour la classe E. En dessous, le logement est considéré comme non décent.

L'article 159 a modifié les articles 17 et 17-1 de la même loi. Pour un logement de classe F ou G, la révision annuelle du loyer et la majoration pour travaux d'amélioration sont interdites. À la relocation, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Ce gel s'applique aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la loi, soit depuis le 24 août 2022 en métropole. Dans les cinq territoires d'outre-mer cités, il vise les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après le 1er juillet 2024.

L'audit énergétique à la vente

L'article L. 126-28-1 du code de la construction et de l'habitation, créé par l'article 158, impose un audit énergétique lors de la vente d'un bâtiment à usage d'habitation comprenant un seul logement, ou plusieurs logements hors copropriété, classé D, E, F ou G. Une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété est visé. Un lot de copropriété ne l'est pas.

L'audit est réalisé par un professionnel qualifié et indépendant du propriétaire comme du mandataire. Il propose un parcours de travaux par étapes vers une rénovation performante. La première étape doit atteindre au moins la classe E, et le parcours vise la classe B lorsque les contraintes et le coût ne s'y opposent pas. L'audit indique les ordres de grandeur des coûts et les aides publiques existantes.

L'article 158 a placé l'audit dans le dossier de diagnostic technique, à côté du DPE, et prévoit sa remise à l'acquéreur potentiel lors de la première visite. Le calendrier d'application a été fixé par le décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 : 1er avril 2023 pour les classes F et G, 1er janvier 2025 pour la classe E, 1er janvier 2034 pour la classe D. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le VIII de l'article 158 retient le 1er juillet 2024 pour les classes F et G et le 1er janvier 2028 pour la classe E.

Copropriété : plan pluriannuel de travaux, fonds de travaux et DPE collectif

L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de l'article 171, impose un projet de plan pluriannuel de travaux dans les immeubles d'habitation en copropriété, à l'expiration d'un délai de quinze ans après la réception des travaux de construction. Il est actualisé tous les dix ans. Il liste les travaux nécessaires, estime la classe de performance qu'ils permettent d'atteindre, chiffre sommairement leur coût et propose un échéancier sur dix ans. Le syndicat en est dispensé si le diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix années qui suivent son élaboration.

L'article 14-2-1, créé par le même article 171, impose la constitution d'un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans après la réception de l'immeuble. Il est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire de chaque copropriétaire et finance notamment le projet de plan, les travaux qu'il prévoit et les travaux urgents.

L'article 158 a réécrit l'article L. 126-31 : tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 dispose d'un DPE, renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf classement en A, B ou C par un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021. Le VI de l'article 158 a échelonné l'entrée en vigueur : 1er janvier 2024 en principe, 1er janvier 2025 pour les copropriétés de cinquante à deux cents lots, 1er janvier 2026 pour celles d'au plus cinquante lots. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le IX du même article reporte l'obligation au 1er janvier 2028.

Ce qui change en 2026

En métropole, depuis le 1er janvier 2026, l'obligation de DPE collectif de l'article L. 126-31 atteint les copropriétés d'au plus cinquante lots, dernière marche prévue par le VI de l'article 158. Toutes les copropriétés concernées de métropole sont désormais hors délai si le diagnostic n'a pas été réalisé ; outre-mer, l'échéance est le 1er janvier 2028.

Aucune nouvelle échéance de décence n'intervient en 2026. La prochaine est le 1er janvier 2028, date à laquelle la classe F deviendra non décente en métropole, et la classe G dans les cinq territoires d'outre-mer cités. C'est en 2026 et 2027 que les bailleurs de logements F prennent leurs décisions de travaux, de vente ou de retrait du marché locatif.

Ce que le professionnel doit faire et ce qu'il risque

En transaction, vérifiez à la prise de mandat la classe du DPE et, pour une maison ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, la présence de l'audit ; la classe D ne sera visée qu'à compter du 1er janvier 2034. L'audit se remet dès la première visite. Expliquez au vendeur que l'audit informe l'acquéreur : il n'impose aucuns travaux à la vente.

En gestion, tenez la liste des lots classés F et G et bloquez leur révision avant chaque campagne d'indexation. Une révision appliquée à tort se calcule, s'annonce au bailleur et se restitue au locataire. Préparez dès maintenant les bailleurs de logements F à l'échéance du 1er janvier 2028, par écrit et avec le texte.

En syndic, inscrivez à l'ordre du jour de l'assemblée le projet de plan pluriannuel de travaux, le fonds de travaux et le DPE collectif lorsque l'immeuble y est soumis. Un syndic qui laisse passer ces obligations expose le syndicat, et sa responsabilité peut être recherchée au titre de l'exécution de son mandat.

Questions fréquentes : loi climat et résilience

Les textes de référence

• Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effetslegifrance.gouv.fr
• Article L173-1-1 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L126-28-1 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 158 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021legifrance.gouv.fr