Droits de mutation à titre onéreux (DMTO) : définition et règles en 2026

Que dit l'article 683 du code général des impôts ?

L'article 683 soumet les actes civils et judiciaires translatifs de propriété ou d'usufruit de biens immeubles à titre onéreux à une taxe de publicité foncière ou à un droit d'enregistrement, au taux prévu à l'article 1594 D. La vente d'un appartement, d'une maison ou d'un terrain entre dans ce champ, comme la cession d'un usufruit à titre onéreux.

La taxe se calcule sur le prix exprimé, en y ajoutant toutes les charges en capital et toutes les indemnités stipulées au profit du cédant, à quelque titre que ce soit. Dans les cas autorisés par le code, elle peut se calculer sur une estimation d'experts. Un avantage consenti au vendeur en plus du prix entre donc dans l'assiette.

Lorsque la mutation porte à la fois sur des immeubles par nature et sur des immeubles par destination, ces derniers doivent faire l'objet d'un prix particulier et d'une désignation détaillée. Le notaire demande donc une ventilation précise lorsque la vente inclut de tels éléments.

Les trois étages du taux

Premier étage, le droit départemental. L'article 1594 D fixe le taux à 3,80 %, sauf dispositions particulières. Le conseil départemental peut le modifier sans le réduire à moins de 1,20 % ni le relever au-delà de 4,50 %, ce plafond s'appliquant aux actes passés depuis le 1er mars 2016.

Deuxième étage, la taxe additionnelle. Dans les communes de plus de 5 000 habitants et dans les communes classées stations de tourisme, l'article 1584 prévoit une taxe additionnelle de 1,20 % au profit de la commune. Dans les autres communes, l'article 1595 bis prévoit une taxe additionnelle de 1,20 % au profit d'un fonds de péréquation départemental, réparti ensuite entre les petites communes.

Troisième étage, le prélèvement de l'État. L'article 1647 du même code prévoit, au titre des frais d'assiette, de recouvrement, de dégrèvements et de non-valeurs, un prélèvement de 2,37 % en sus du montant des droits perçus au profit des départements. Avec un taux départemental de 4,50 %, le total atteint 4,50 % plus 1,20 % plus 2,37 % de 4,50 %, soit environ 5,81 % du prix.

Ce qui change en 2026 : la hausse jusqu'à 5 % et le primo-accédant

L'article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 permet aux conseils départementaux, par dérogation à l'article 1594 D, de relever le taux au-delà de 4,50 %, sans dépasser 5 %, pour les actes passés et les conventions conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Cet article a été modifié par l'article 121 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, et sa version actuelle est en vigueur depuis le 21 février 2026.

Le relèvement ne s'applique pas lorsque le bien acquis constitue pour l'acquéreur une première propriété, au sens du I de l'article L. 31-10-3 du code de la construction et de l'habitation, destinée à sa résidence principale. Ce texte vise les personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant l'émission de l'offre de prêt, avec des exceptions, par exemple pour certaines situations d'invalidité ou après une catastrophe.

Le calendrier dépend de la date de notification de la délibération. Une délibération notifiée entre le 1er décembre 2025 et le 15 avril 2026 s'applique à compter du premier jour du deuxième mois suivant la notification. Une délibération notifiée entre le 16 avril et le 30 novembre 2026 s'applique aux actes passés à compter du 1er janvier 2027. Les mêmes règles valent l'année suivante : notification entre le 1er décembre 2026 et le 15 avril 2027, application le premier jour du deuxième mois suivant ; entre le 16 avril et le 30 novembre 2027, application au 1er janvier 2028. À partir du 1er avril 2028, le taux redevient, dans les départements concernés, celui en vigueur le 31 janvier 2025.

Le même article 116 a créé l'article 1594 F septies du code général des impôts, dont la version actuelle est en vigueur depuis le 1er juillet 2026. Il permet au conseil départemental de réduire le taux, ou d'exonérer, les acquisitions qui constituent pour l'acquéreur une première propriété, à condition qu'il s'engage à affecter le bien à sa résidence principale, de manière exclusive et continue, pendant au moins cinq ans. Un décret précise les cas dans lesquels cet engagement n'est pas exigé.

Cas particuliers : le neuf et le marchand de biens

Les mutations de terrains à bâtir et d'immeubles neufs soumises à la TVA relèvent, sauf exceptions, d'un taux de 0,70 % selon l'article 1594 F quinquies du code général des impôts. L'article 1584 précise que la taxe additionnelle communale n'est pas perçue lorsque la mutation est soumise à ce droit de 0,70 %, et l'article 1647 prévoit dans ce cas un prélèvement de l'État de 2,14 %.

Le marchand de biens bénéficie d'un régime propre. L'article 1115 du code général des impôts exonère des droits et taxes de mutation les acquisitions d'immeubles réalisées par des personnes assujetties à la TVA lorsque l'acquéreur prend l'engagement de revendre dans un délai de cinq ans, sous réserve de l'article 1020. Le délai est ramené à deux ans pour certaines ventes par lots qui déclenchent un droit de préemption des locataires.

Légifrance indique que la rédaction actuelle des articles 1115 et 1594 F quinquies est en vigueur jusqu'au 1er janvier 2027. Pour un acte signé à partir de cette date, la nouvelle rédaction doit être vérifiée avant tout conseil.

Ce que l'agent immobilier doit faire

L'agent ne calcule pas les droits à la place du notaire, mais il les annonce. Il identifie le département du bien et vérifie le taux applicable à la date prévue de l'acte, en tenant compte du calendrier d'application des délibérations. Un compromis signé en novembre pour un acte en janvier peut basculer d'un taux à l'autre.

Il pose à l'acquéreur la question de la première propriété. Un acquéreur qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les deux années précédant son offre de prêt, et qui achète pour y habiter, échappe au relèvement au-delà de 4,50 %. Selon le département, il peut aussi bénéficier d'une réduction ou d'une exonération, avec un engagement de résidence principale de cinq ans.

Il intègre les droits au plan de financement et au montant de la condition de prêt. Pour un client marchand de biens, il signale l'engagement de revente dans les délais légaux et oriente vers le notaire et l'expert-comptable. Une estimation fausse ne crée pas d'impôt, mais elle peut faire échouer le financement et engager la responsabilité de l'agence au titre de son devoir de conseil.

Exemple chiffré : un achat à 250 000 euros

Exemple fictif, pour un appartement ancien de 250 000 euros situé dans une commune de plus de 5 000 habitants. Avec un taux départemental de 3,80 % : 9 500 euros de droit départemental, 3 000 euros de taxe communale et 225,15 euros de prélèvement de l'État, soit 12 725,15 euros.

Avec un taux de 4,50 % : 11 250 euros, plus 3 000 euros, plus 266,63 euros, soit 14 516,63 euros. Avec un taux relevé à 5 % : 12 500 euros, plus 3 000 euros, plus 296,25 euros, soit 15 796,25 euros. Le relèvement de 4,50 % à 5 % coûte 1 279,62 euros à l'acquéreur.

Si l'acquéreur achète sa première résidence principale au sens de l'article L. 31-10-3 du code de la construction et de l'habitation, le relèvement au-delà de 4,50 % ne lui est pas applicable : il paie au plus 14 516,63 euros. Si le département a voté une réduction ou une exonération au titre de l'article 1594 F septies, son coût peut être encore inférieur, sous réserve de son engagement de résidence principale.

Questions fréquentes : droits de mutation à titre onéreux (dmto)

Les textes de référence

• Article 683 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 1594 D du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025legifrance.gouv.fr
• Article 1594 F septies du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 1647 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Fiche « Acte de vente d'un logement existant », service-public.gouv.frservice-public.gouv.fr
• Article 1584 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 1595 bis du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 1594 F quinquies du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article L. 31-10-3 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr