État daté : définition et règles en 2026

Que contient l'état daté ?

La première partie indique, pour chaque lot, les sommes pouvant rester dues par le vendeur au syndicat : provisions exigibles du budget prévisionnel, provisions exigibles des dépenses hors budget, charges impayées des exercices antérieurs, sommes de l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965 et avances exigibles. Le syndic peut les indiquer d'une manière même approximative, sous réserve de l'apurement des comptes.

La deuxième partie indique les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur envers le vendeur : avances mentionnées à l'article 45-1 du décret, et provisions des périodes futures rendues exigibles par la déchéance du terme de l'article 19-2 de la loi. La troisième partie indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire : reconstitution des avances, provisions non encore exigibles du budget prévisionnel et des dépenses hors budget.

Une annexe à la troisième partie donne la quote-part du lot dans le budget prévisionnel et dans les dépenses hors budget des deux exercices précédents. Elle mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.

Ce qui change en 2026

Le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, entré en vigueur le 25 décembre 2025, a complété la première partie de l'état daté. Il applique les mesures de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 sur l'emprunt collectif souscrit au nom du syndicat.

Deux lignes sont ajoutées. Le f indique le montant restant dû par le copropriétaire vendeur qui participe à l'emprunt souscrit au titre de l'article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965. Le g indique le montant versé par l'établissement de cautionnement, mentionné aux articles 26-7 et 26-12 de la même loi, en cas de défaillance du vendeur dans le remboursement de cet emprunt.

Pour l'agent comme pour le notaire, la conséquence est pratique. Dans une copropriété qui a emprunté pour des travaux, l'état daté fait désormais apparaître la dette du vendeur au titre de cet emprunt. Lisez ces deux lignes avant de discuter du prix net vendeur.

Combien coûte un état daté et qui le paie ?

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 impute au seul copropriétaire concerné les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées à son profit. L'état daté en fait partie : il est à la charge du vendeur, jamais du syndicat.

Le même article plafonne les honoraires et frais perçus par le syndic pour l'établissement de l'état daté, lors de la mutation à titre onéreux d'un lot ou de plusieurs lots objets de la même mutation. Le décret n° 2020-153 du 21 février 2020, en vigueur depuis le 1er juin 2020, fixe ce plafond à 380 € toutes taxes comprises.

Le plafond vise l'état daté. Il ne peut être contourné en scindant la prestation ou en ajoutant des frais de dossier pour le même travail. Il ne s'applique pas aux documents remis au stade de la promesse, que la pratique appelle pré-état daté.

Avis de mutation et opposition du syndic sur le prix

L'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 organise le recouvrement au moment de la vente. Sauf si le vendeur présente un certificat du syndic de moins d'un mois attestant qu'il est libre de toute obligation envers le syndicat, le notaire donne avis de la mutation au syndic par lettre recommandée, dans les quinze jours du transfert de propriété.

Le syndic dispose alors de quinze jours à compter de la réception de cet avis pour former opposition au versement des fonds, par acte extrajudiciaire. L'opposition énonce, à peine de nullité, le montant et les causes de la créance. Le prix est bloqué dans cette limite. Faute d'accord, le notaire verse les sommes retenues au syndicat trois mois après l'opposition, sauf contestation devant le tribunal.

Le II du même article vise l'acquéreur, pas le vendeur. Avant l'acte, le notaire notifie au syndic le nom du candidat acquéreur, ou des mandataires sociaux et associés de la société civile immobilière ou en nom collectif qui achète, et de leurs conjoints ou partenaires de pacte civil de solidarité. Le syndic délivre dans le mois un certificat attestant que ces personnes ne sont pas copropriétaires de l'immeuble, ou qu'elles n'ont pas fait l'objet d'une mise en demeure de payer restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours. À défaut, la vente ne peut pas être conclue. Si un avant-contrat a déjà été signé, l'acquéreur dispose de trente jours pour régler sa dette, faute de quoi l'avant-contrat est réputé nul à ses torts.

Ce que l'agent immobilier et le syndic doivent faire

L'agent n'établit pas l'état daté et n'en annonce jamais le contenu par téléphone. Son rôle est d'anticiper. Dès l'avant-contrat, il vérifie que le notaire a sollicité le syndic, relance par écrit avec le notaire en copie et rappelle au vendeur que l'article 5 lui permet aussi d'en faire la demande.

Il explique la troisième partie à l'acquéreur avant l'acte. C'est elle qui dit ce qu'il paiera après son achat, indépendamment du prix. Il rappelle au vendeur que les sommes versées au fonds de travaux restent attachées au lot : le syndicat ne les lui rembourse pas, même si l'acquéreur peut consentir à lui verser un montant équivalent en sus du prix (article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965).

Le syndic arrête le compte du vendeur à une date récente, recense les dépenses votées mais non encore appelées, vérifie les avances, le fonds de travaux et l'éventuel emprunt collectif, puis fait relire l'état daté avant de le signer. Il conserve la pièce justificative de chaque ligne : une omission prive le syndicat d'une créance, une surévaluation bloque indûment le prix.

Exemple chiffré d'un état daté

Exemple fictif : un deux pièces est vendu 210 000 €. La première partie de l'état daté fait apparaître 1 250 € de provisions exigibles impayées. La troisième partie annonce 4 600 € de travaux de ravalement votés, dont les appels de fonds tomberont après la vente.

Le syndic facture l'état daté 380 € toutes taxes comprises, au plafond, à la charge du vendeur. Après l'avis de mutation, il forme opposition pour 1 250 € : cette somme est retenue sur le prix, puis versée au syndicat après accord avec le vendeur ou, à défaut, trois mois après l'opposition si elle n'est pas contestée.

L'acquéreur, informé par la troisième partie, sait qu'il devra régler les appels de travaux. Vendeur et acquéreur peuvent convenir entre eux d'une autre répartition dans l'acte, mais cette convention ne lie pas le syndicat, qui appellera le copropriétaire en titre à la date d'exigibilité.

Questions fréquentes : état daté

Les textes de référence

• Article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967legifrance.gouv.fr
• Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Décret n° 2020-153 du 21 février 2020 pris pour l'application de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025 modifiant le décret n° 67-223 du 17 mars 1967legifrance.gouv.fr
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (articles 13 et 14-2-1)legifrance.gouv.fr
• Article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967legifrance.gouv.fr
• Fiche « Vente d'un logement en copropriété », service-public.gouv.frservice-public.gouv.fr