Indivision : définition et règles en 2026

Comment naît une indivision ?

La première source est la succession. Au décès, les héritiers sont saisis de plein droit des biens du défunt (article 724 du code civil). S'ils sont plusieurs, ils deviennent indivisaires de la maison ou de l'appartement jusqu'au partage. Chacun détient une quote-part, par exemple un tiers chacun pour trois enfants.

L'indivision naît aussi d'un achat à plusieurs : un couple non marié, deux amis, des époux séparés de biens qui acquièrent ensemble. L'acte d'achat fixe alors la part de chacun. À la séparation, le logement reste indivis tant qu'il n'est ni vendu ni attribué. Depuis le 9 avril 2026, l'article 840 du code civil vise expressément la liquidation et le partage des indivisions entre époux, partenaires de pacte civil de solidarité et concubins.

L'indivision n'a pas vocation à durer. L'article 815 pose le principe : nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision, et le partage peut toujours être provoqué, sauf sursis par jugement ou convention. Le démembrement de propriété, lui, n'est pas une indivision : usufruitier et nu-propriétaire ont des droits de nature différente.

Qui décide quoi : conservation, deux tiers, unanimité

Tout indivisaire peut agir seul pour conserver le bien. L'article 815-2 l'autorise à prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, même sans urgence. Il peut utiliser les fonds de l'indivision qu'il détient ou, à défaut, obliger les autres à participer aux dépenses nécessaires.

Les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits peuvent, selon l'article 815-3, effectuer les actes d'administration, donner un mandat général d'administration, vendre des meubles pour payer les dettes de l'indivision et conclure ou renouveler les baux. Les baux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal sont exclus. Les autres indivisaires doivent être informés, sinon les décisions leur sont inopposables.

Le consentement de tous reste requis pour tout acte qui ne relève pas de l'exploitation normale des biens et pour tout acte de disposition. La vente du bien est un acte de disposition. Un indivisaire qui gère seul, au su des autres et sans opposition, reçoit un mandat tacite, mais ce mandat ne couvre ni la vente, ni la conclusion d'un bail.

Vendre un bien indivis quand un indivisaire refuse

Trois voies judiciaires existent. L'article 815-5 permet au juge d'autoriser un indivisaire à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un autre serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun. L'acte passé dans ces conditions est opposable à l'indivisaire qui a refusé.

L'article 815-5-1 organise la vente à la demande des titulaires d'au moins deux tiers des droits. Ils expriment leur intention devant un notaire, qui la fait signifier aux autres dans le mois. Si un indivisaire s'oppose ou ne se manifeste pas dans les trois mois de la signification, le notaire dresse un procès-verbal et le tribunal judiciaire peut autoriser la vente par licitation, si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres. Cette voie est fermée en cas de démembrement ou si un indivisaire relève de l'article 836.

La troisième voie est l'article 815-6 : le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun, désigner un administrateur ou nommer un séquestre. Ces procédures prennent du temps. Le notaire et l'avocat des indivisaires en décident, pas l'agent immobilier.

Ce qui change en 2026 : la loi du 7 avril 2026

La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, qui vise à simplifier la sortie de l'indivision et la gestion des successions vacantes, a été publiée au Journal officiel du 8 avril 2026. Son article 5 complète l'article 815-6 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 9 avril 2026.

Le nouvel alinéa prévoit que le président du tribunal judiciaire peut également autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d'un bien indivis. Le texte ne fixe pas de seuil de deux tiers pour cette autorisation, à la différence de l'article 815-5-1. Il s'insère dans un article consacré aux mesures urgentes que requiert l'intérêt commun.

La même loi a réécrit l'article 840 du code civil, applicable depuis le 9 avril 2026 aux demandes de liquidation et de partage des indivisions, y compris entre époux, partenaires de pacte civil de solidarité et concubins. Pour le professionnel, la conséquence pratique est simple : face à un indivisaire qui bloque, une voie de sortie s'ajoute, mais elle passe toujours par une décision de justice.

Occupation, cession d'une part et convention d'indivision

Chaque indivisaire peut user du bien conformément à sa destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres. L'article 815-9 ajoute que l'indivisaire qui use ou jouit privativement du bien est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité. Le frère qui occupe seul la maison de famille doit donc, en principe, une indemnité d'occupation à l'indivision.

Un indivisaire peut vendre sa seule quote-part à un tiers. L'article 815-14 l'oblige à notifier par acte extrajudiciaire aux autres le prix, les conditions et l'identité de l'acquéreur pressenti. Chaque indivisaire dispose d'un mois pour exercer son droit de préemption, puis de deux mois pour signer l'acte de vente à compter de l'envoi de sa réponse.

Les indivisaires peuvent aussi organiser leur situation par écrit. Selon les articles 1873-2 et 1873-3, la convention d'indivision désigne les biens et les quotes-parts, sous peine de nullité, et peut être conclue pour cinq ans au plus, renouvelable par décision expresse ou par tacite reconduction si elle le prévoit, ou pour une durée indéterminée. Lorsqu'elle porte sur des immeubles, elle est soumise aux formalités de la publicité foncière.

Exemple : trois héritiers et une maison

Exemple fictif : trois enfants héritent chacun d'un tiers d'une maison. Deux veulent la louer en attendant de vendre, le troisième refuse. Les deux premiers détiennent deux tiers des droits. Selon l'article 815-3, ils peuvent conclure un bail d'habitation et confier un mandat de gestion, à condition d'en informer le troisième.

Un an plus tard, les deux mêmes veulent vendre. Le troisième refuse toujours. Ils ne peuvent pas signer seuls la vente, acte de disposition qui exige l'unanimité. Ils peuvent engager la procédure de l'article 815-5-1 devant notaire, ou demander au juge une autorisation sur le fondement de l'article 815-5 ou de l'article 815-6.

Si le troisième préfère céder sa part à un ami, les deux autres reçoivent la notification de l'article 815-14 et disposent d'un mois pour préempter aux mêmes prix et conditions. S'ils préemptent ensemble, ils acquièrent la part, sauf convention contraire, en proportion de leurs droits respectifs.

Ce que l'agent immobilier doit faire signer

Le mandat de vente d'un bien indivis doit être signé par tous les indivisaires, puisque la vente est un acte de disposition soumis à l'unanimité par l'article 815-3. Établissez la liste nominative des indivisaires à partir du titre ou de l'acte de notoriété, et vérifiez qu'aucun n'est mineur ou protégé. Dans ce cas, arrêtez-vous et renvoyez au notaire.

Un mandat signé par une partie des indivisaires ne vous permet pas de conclure la vente. Si un indivisaire signe pour les autres, exigez une procuration écrite et spéciale. Conservez dans le dossier la preuve de chaque signature et de chaque pouvoir : en cas de litige sur vos honoraires, c'est la première pièce demandée.

En gestion locative, un mandat de gestion peut être confié par les titulaires de deux tiers des droits, au titre du mandat général d'administration de l'article 815-3. Pour un bail commercial, l'unanimité redevient nécessaire. Dans tous les cas, demandez la preuve que les autres indivisaires ont été informés.

Questions fréquentes : indivision

Les textes de référence

• Article 815-3 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 815-5-1 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 815-6 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 815-14 du code civillegifrance.gouv.fr
• Loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l'indivision et la gestion des successions vacanteslegifrance.gouv.fr
• Article 1873-3 du code civillegifrance.gouv.fr