Charges de copropriété : définition et règles en 2026

Que dit l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ?

L'article 10 pose deux règles de répartition, une par catégorie de charges. Les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun se répartissent en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent pour chaque lot, dès lors qu'elles ne sont pas individualisées. L'ascenseur, le chauffage collectif ou l'interphone relèvent typiquement de cette catégorie.

Les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, se répartissent proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives, telles qu'elles résultent de l'article 5 : ce sont les tantièmes. Le même alinéa y rattache la cotisation au fonds de travaux.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part de chaque lot dans chaque catégorie. Il doit aussi indiquer les éléments pris en considération et la méthode de calcul retenue. Lorsque le règlement met certaines dépenses à la charge de quelques copropriétaires seulement, il peut prévoir que ceux-ci votent seuls sur ces dépenses, avec un nombre de voix proportionnel à leur participation.

Charges courantes et dépenses de travaux : deux régimes d'appel

L'article 14-1 ajoute un second classement, qui ne remplace pas celui de l'article 10. Les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties et équipements communs entrent dans le budget prévisionnel, voté chaque année. L'assemblée qui le vote se réunit dans les six mois qui suivent le dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre, sauf si l'assemblée fixe d'autres modalités. Les dépenses pour travaux, elles, restent hors budget. L'article 44 du décret du 17 mars 1967 en dresse la liste : travaux de conservation ou d'entretien autres que la maintenance, travaux sur les équipements communs autres que la maintenance, travaux d'amélioration, études techniques comme les diagnostics.

Les sommes dues pour ces dépenses hors budget sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée. Une même dépense se classe donc deux fois : une fois pour savoir comment elle s'appelle (budget ou hors budget), une fois pour savoir qui la paie (clé générale ou clé d'équipement).

Les frais qui ne pèsent que sur un copropriétaire

L'article 10-1 déroge à la répartition collective. Sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires de recouvrement d'une créance justifiée à son encontre : mise en demeure, relance, prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, actes d'huissier. Il en va de même des honoraires du syndic pour les prestations effectuées à son profit.

Les honoraires d'établissement de l'état daté, lors de la vente d'un lot, sont plafonnés. Légifrance rappelle sous l'article 10-1 que ce plafond est fixé à 380 € TTC par l'article 1er du décret n° 2020-153. Les travaux d'intérêt collectif réalisés sur des parties privatives et certaines astreintes administratives non exécutées par la faute d'un copropriétaire sont aussi imputés au seul intéressé.

Enfin, le copropriétaire qui gagne son procès contre le syndicat est dispensé de participer aux frais de procédure, répartis entre les autres. Le juge peut en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties.

Ce que le syndic doit faire, vérifier et conserver

Le syndic applique les clés, il ne les crée pas. Avant toute répartition, il rattache chaque poste de dépense à sa catégorie, puis à la clé que le règlement associe à cette catégorie. Le poste de personnel, par exemple, peut devoir être ventilé entre l'entretien des parties communes et un service collectif.

L'article 18 lui impose de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire. L'article 14-3 ajoute que les charges sont enregistrées dès leur engagement juridique, indépendamment de leur règlement. Chaque appel repose ainsi sur une décision d'assemblée, budget ou travaux votés (article 14-1), et sur une clé fixée par le règlement (article 10).

Une clé qui ne correspond plus à l'usage ne se corrige pas d'autorité. Le syndic alerte par écrit le conseil syndical et l'assemblée. Une répartition appliquée hors du règlement expose à la contestation des appels, à des restitutions et à la mise en cause de sa responsabilité de mandataire.

Contester la répartition : l'action de l'article 12

La loi ouvre une action en révision, strictement encadrée. Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut demander en justice la révision de la répartition si la part de son lot est supérieure de plus d'un quart à celle qui résulterait d'une répartition conforme à l'article 10.

L'action est aussi ouverte si la part d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart. Le propriétaire d'un lot peut encore agir avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement. Si l'action est fondée, le tribunal fixe lui-même la nouvelle répartition.

Que se passe-t-il quand un copropriétaire ne paie pas ?

L'article 19-2 organise l'exigibilité anticipée. À défaut de versement d'une provision à sa date d'exigibilité, et après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, les autres provisions du budget prévisionnel non encore échues deviennent immédiatement exigibles. Les sommes restant dues au titre des exercices précédents, après approbation des comptes, le deviennent aussi.

Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, condamne alors le copropriétaire défaillant. La règle vaut aussi pour les cotisations au fonds de travaux. Les créances du syndicat sont en outre garanties par une hypothèque légale sur le lot, que le syndic peut faire inscrire sans autorisation de l'assemblée après une mise en demeure restée sans effet (article 19).

Attention au temps qui passe : aucune inscription ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans. Une relance tardive coûte donc des garanties au syndicat.

Charges et vente du lot : ce que l'agent immobilier doit savoir

L'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 règle le sort des provisions lors d'une vente. La provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur. Les provisions pour dépenses hors budget incombent à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de leur exigibilité. Le trop ou moins perçu révélé par l'approbation des comptes va au compte de celui qui est copropriétaire lors de cette approbation.

Vendeur et acquéreur peuvent convenir dans l'acte d'une autre répartition entre eux. Cette convention ne lie qu'eux : le syndicat, lui, applique l'article 6-2. Au plus tard à la signature de la promesse, l'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation impose de remettre à l'acquéreur le montant des charges courantes et hors budget payées par le vendeur sur les deux derniers exercices. Vérifiez que ce document figure au dossier.

Exemple chiffré : la quote-part annuelle d'un lot

Exemple fictif. Une copropriété vote un budget prévisionnel de 48 000 €, dont 40 000 € de charges générales et 8 000 € de charges d'ascenseur. Le lot de Mme A. compte 150 tantièmes sur 10 000 en charges générales et 200 sur 5 000 dans la grille ascenseur.

Sa part générale vaut 40 000 × 150 / 10 000, soit 600 €. Sa part ascenseur vaut 8 000 × 200 / 5 000, soit 320 €. Elle doit donc 920 € pour l'exercice. Sans autre décision de l'assemblée, elle verse quatre provisions de 230 €, chacune exigible le premier jour d'un trimestre. Si elle ne règle pas la première, une mise en demeure restée sans effet trente jours rend exigibles les trois suivantes.

Questions fréquentes : charges de copropriété

Les textes de référence

• Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967legifrance.gouv.fr
• Article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr