Frais de notaire : définition et règles en 2026

De quoi se composent les frais de notaire ?

La fiche de service-public.gouv.fr sur l'acte de vente d'un logement existant distingue trois postes. Les droits et taxes reversés au Trésor public : droit d'enregistrement, taxe de publicité foncière ou TVA selon les cas. La rémunération du notaire. Les frais engagés pour le compte des parties, comme un extrait cadastral. La même fiche précise que les frais d'actes notariés sont à la charge de l'acheteur, sauf si vendeur et acheteur conviennent du contraire.

L'expression frais de notaire est trompeuse. Dans l'ancien, la plus grande partie de la somme n'est pas pour le notaire : ce sont des impôts qu'il collecte pour l'État, le département et la commune. Sa propre rémunération ne représente qu'une part réduite du total, comme le montre l'exemple chiffré plus bas.

S'ajoute la contribution de sécurité immobilière. L'article 879 du code général des impôts la met à la charge de toute personne qui requiert l'accomplissement des formalités de publicité foncière, sauf exonérations prévues expressément par la loi. Le notaire la fait figurer dans son décompte.

Les droits de mutation, premier poste

L'article 683 du code général des impôts soumet les actes translatifs de propriété d'immeubles à titre onéreux à une taxe de publicité foncière ou à un droit d'enregistrement, liquidés sur le prix exprimé augmenté des charges en capital et des indemnités stipulées au profit du vendeur. L'article 1594 D fixe le taux départemental à 3,80 %, que le conseil départemental peut moduler entre 1,20 % et 4,50 %.

Une dérogation temporaire s'applique. L'article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 permet aux départements de relever ce taux au-delà de 4,50 %, sans dépasser 5 %, pour les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Le relèvement ne s'applique pas lorsque le bien constitue pour l'acquéreur une première propriété destinée à sa résidence principale.

S'y ajoutent une taxe additionnelle de 1,20 %, perçue au profit de la commune ou d'un fonds départemental de péréquation selon la taille de la commune (articles 1584 et 1595 bis), et un prélèvement de l'État pour frais d'assiette et de recouvrement égal à 2,37 % du montant des droits départementaux (article 1647). L'entrée consacrée aux droits de mutation détaille ce calcul.

La rémunération du notaire : un barème national

L'article L. 444-1 du code de commerce soumet les prestations des notaires à des tarifs réglementés. Pour la vente de gré à gré, l'article A. 444-91 fixe un émolument proportionnel, calculé par tranches selon le barème suivant : 3,870 % de 0 à 6 500 euros, 1,596 % de 6 500 à 17 000 euros, 1,064 % de 17 000 à 60 000 euros, et 0,799 % au-delà de 60 000 euros. Ce barème résulte de l'arrêté du 28 février 2020, et service-public.gouv.fr l'indique applicable depuis le 1er janvier 2021.

Le barème est le même pour tous les notaires de France. Seules les remises encadrées décrites ci-dessous peuvent faire varier l'émolument d'une étude à l'autre. Les débours, c'est-à-dire les sommes payées par le notaire pour le compte du client, et les formalités s'ajoutent à l'émolument dans le décompte.

Des remises sont possibles, dans un cadre strict. L'article L. 444-2 du code de commerce permet des remises lorsque le tarif est proportionnel à la valeur du bien et que l'assiette dépasse un seuil fixé par arrêté. Le taux de remise pratiqué par un professionnel est fixe, identique pour tous et compris dans des limites réglementaires. Pour certaines prestations et au-delà d'un certain montant d'émolument, le notaire et son client peuvent convenir du taux.

Exemple chiffré : une vente à 250 000 euros

Exemple fictif, en retenant le prix comme assiette. L'émolument proportionnel du notaire se calcule par tranches : 6 500 euros à 3,870 %, soit 251,55 euros ; 10 500 euros à 1,596 %, soit 167,58 euros ; 43 000 euros à 1,064 %, soit 457,52 euros ; 190 000 euros à 0,799 %, soit 1 518,10 euros. Total : 2 394,75 euros hors TVA, soit moins de 1 % du prix ; service-public.gouv.fr rappelle que l'émolument supporte une TVA de 20 %.

Les droits de mutation, dans un département au taux de 4,50 % : 11 250 euros de droit départemental, 3 000 euros de taxe additionnelle à 1,20 %, et 266,63 euros de prélèvement de l'État à 2,37 % des droits départementaux. Total : 14 516,63 euros, soit environ 5,81 % du prix.

Droits et émolument réunis atteignent 16 911,38 euros, soit environ 6,8 % du prix, avant la contribution de sécurité immobilière, les débours, les formalités et les taxes qui figurent au décompte final du notaire. Dans un département au taux de 5 %, les droits passent à 15 796,25 euros, sauf pour l'acquéreur d'une première propriété destinée à sa résidence principale.

Pourquoi les frais sont plus faibles dans le neuf

Les terrains à bâtir et les immeubles neufs dont la vente est soumise à la TVA relèvent d'un régime distinct. L'article 1594 F quinquies du code général des impôts les soumet, sauf exceptions, à la taxe de publicité foncière ou au droit d'enregistrement au taux de 0,70 %. L'article 1584 précise que la taxe additionnelle communale n'est pas perçue lorsque la mutation est soumise à ce droit de 0,70 %.

La vente est en revanche soumise à la TVA, que service-public.gouv.fr range parmi les droits et taxes collectés par le notaire. L'acquéreur d'un logement neuf paie donc des droits réduits, mais sur une vente taxée à la TVA. Comparer les frais de notaire du neuf et de l'ancien sans comparer les prix n'a pas de sens.

Légifrance indique que la rédaction actuelle de l'article 1594 F quinquies est en vigueur jusqu'au 1er janvier 2027. Pour un acte signé après cette date, le notaire vérifie la nouvelle rédaction avant de chiffrer les droits.

Ce que l'agent immobilier doit dire à l'acquéreur

Dès la visite, l'agent annonce une estimation des frais d'acquisition, et non le seul prix. Il retient le taux du département du bien à la date prévue de l'acte, et il demande à l'acquéreur s'il achète sa première résidence principale, ce qui l'exclut du relèvement au-delà de 4,50 %. Il présente l'estimation comme un ordre de grandeur, le chiffre définitif relevant du notaire.

Il vérifie que le plan de financement couvre ces frais. Un acquéreur qui découvre trop tard qu'il lui manque quelques milliers d'euros demande un prêt plus élevé que celui prévu au compromis, et fragilise sa condition suspensive. La condition de prêt se rédige donc sur un montant qui tient compte des frais.

Il fait écrire clairement qui paie ses honoraires. L'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 impose au mandat de préciser les conditions de détermination de la rémunération et la partie qui en a la charge. Côté vendeur, il ne se fie pas à un prix d'achat annoncé de mémoire : il demande l'acte d'achat avant tout calcul de plus-value.

Questions fréquentes : frais de notaire

Les textes de référence

• Article A. 444-91 du code de commercelegifrance.gouv.fr
• Article L. 444-2 du code de commercelegifrance.gouv.fr
• Article 683 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 1594 D du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Fiche « Acte de vente d'un logement existant », service-public.gouv.frservice-public.gouv.fr
• Article 1584 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 1647 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025legifrance.gouv.fr
• Fiche « Frais de notaire : de quoi s'agit-il ? », service-public.gouv.frservice-public.gouv.fr
• Article 1594 F quinquies du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 879 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr