Gel des avoirs : définition et règles en 2026

Que dit le code monétaire et financier sur le gel des avoirs ?

L'article L. 562-1 définit les notions. Le gel des fonds est toute action qui tend à empêcher un changement de leur volume, montant, localisation, propriété, possession, nature ou destination. Le gel des ressources économiques est toute action qui tend à empêcher leur utilisation pour obtenir des fonds, des biens ou des services, notamment leur vente, leur location ou leur mise sous hypothèque.

Les ressources économiques sont les avoirs de toute nature, corporels ou incorporels, mobiliers ou immobiliers, qui ne sont pas des fonds mais peuvent servir à en obtenir. Un appartement, une maison, un local commercial ou un terrain en font partie. Le gel touche donc directement le cœur du métier immobilier.

Le régime ne repose pas sur un soupçon. Il repose sur une liste : la personne ou l'entité est désignée, ou elle ne l'est pas. C'est la différence essentielle avec la déclaration de soupçon, qui suppose une analyse.

Qui décide un gel des avoirs ?

En droit national, le ministre chargé de l'économie et le ministre de l'intérieur peuvent décider conjointement, pour six mois renouvelables, le gel des avoirs de personnes qui commettent, tentent de commettre, facilitent ou financent des actes de terrorisme (article L. 562-2). Des mesures comparables existent pour les actes d'ingérence (article L. 562-2-1) et pour le trafic de stupéfiants (article L. 562-2-2).

Le ministre chargé de l'économie peut aussi décider un gel pour mettre en œuvre les résolutions adoptées dans le cadre du chapitre VII de la charte des Nations unies ou certains actes de l'Union européenne (article L. 562-3). Les règlements européens portant mesures restrictives s'appliquent par ailleurs directement.

La mesure peut aussi viser les avoirs détenus ou contrôlés par des sociétés elles-mêmes contrôlées par la personne désignée, ou agissant sciemment pour son compte. Une société écran ne fait donc pas obstacle à la mesure, d'où l'importance de connaître le bénéficiaire effectif.

Pourquoi une agence immobilière est directement concernée

L'article L. 562-4 oblige les personnes mentionnées à l'article L. 561-2, donc les professionnels de l'immobilier assujettis, à appliquer sans délai les mesures de gel et les interdictions de mise à disposition, et à en informer immédiatement le ministre chargé de l'économie. Le même article vise d'ailleurs toute personne physique se trouvant sur le territoire national et toute personne morale de droit français.

L'article L. 562-5 interdit de mettre à disposition, directement ou indirectement, ou d'utiliser des fonds ou ressources économiques au profit d'une personne dont les avoirs sont gelés. Faciliter la vente d'un bien appartenant à une personne gelée, ou verser un prix ou un loyer à son profit, entre dans ce champ.

L'article L. 562-4-1 impose aux professionnels assujettis une organisation et des procédures internes pour appliquer ces mesures et l'interdiction de les contourner, ainsi que des mesures de contrôle interne. Le contrôle de ces obligations relève, pour les professionnels de l'immobilier, des agents de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (article L. 561-36-2).

Comment vérifier : le registre national des gels

La direction générale du Trésor tient à jour un registre national des gels, consultable en ligne. Il recense les mesures de gel nationales, européennes et onusiennes en vigueur en France. C'est l'outil de base de la vérification.

La vérification porte sur toutes les personnes de l'opération : vendeur, acquéreur, bailleur ou locataire quand la location est assujettie, et leurs bénéficiaires effectifs lorsqu'il s'agit de sociétés. Un nom proche ne suffit pas à conclure : comparez la date de naissance, la nationalité et les autres éléments d'identification.

Consultez-le à l'entrée en relation, puis à nouveau avant chaque étape qui engage des fonds : avant-contrat, versement d'un dépôt, acte authentique. Les listes évoluent, et une personne peut être désignée entre le mandat et la vente.

Ce que l'agent immobilier doit faire, vérifier et conserver

Écrivez une procédure courte : qui consulte le registre, à quels moments, comment la consultation est tracée, et qui décide en cas de correspondance. Gardez au dossier la date de chaque consultation et son résultat. C'est une façon concrète de mettre en place l'organisation et les procédures internes exigées par l'article L. 562-4-1.

En cas de correspondance confirmée, vous arrêtez toute opération qui reviendrait à mettre des fonds ou ressources à disposition de la personne. Vous informez sans délai le ministre chargé de l'économie, par l'intermédiaire de la direction générale du Trésor, qui met à disposition un formulaire de déclaration de gel.

Les manquements aux obligations du chapitre consacré au gel des avoirs relèvent des sanctions de la Commission nationale des sanctions, au même titre que les manquements à la vigilance (article L. 561-37). Elles peuvent aller jusqu'au retrait de la carte professionnelle et à une sanction pécuniaire de cinq millions d'euros, ou du double de l'avantage tiré du manquement s'il peut être déterminé (article L. 561-40).

Gel des avoirs et déclaration de soupçon : deux obligations distinctes

Le gel est une obligation objective, déclenchée par une désignation officielle. Il s'applique sans délai, sans appréciation, et se signale au ministre chargé de l'économie. La déclaration de soupçon est une obligation d'analyse, déclenchée par des faits qui ne s'expliquent pas, et elle s'adresse à Tracfin.

Les deux peuvent se cumuler. Un acquéreur qui tente d'acheter par l'intermédiaire d'un proche alors que ses avoirs sont gelés relève du gel, puisqu'il s'agit de contourner la mesure, et sans doute aussi d'une déclaration de soupçon. Traitez les deux circuits séparément, sans que l'un attende l'autre.

Ne confondez pas non plus le gel avec la vigilance renforcée liée à un pays à risque. Un client établi dans un État figurant sur une liste du Groupe d'action financière appelle une vigilance complémentaire (article L. 561-10), pas un gel, sauf s'il est lui-même désigné.

Exemple : un vendeur dont le nom apparaît au registre

Exemple fictif. Une société confie à une agence la vente d'un local commercial affiché 480 000 euros. Lors de l'identification, l'agence constate que l'associé à 70 %, bénéficiaire effectif, figure au registre national des gels, avec une date de naissance et une nationalité identiques.

Vendre ce local et en verser le prix à une société contrôlée par une personne désignée reviendrait à mettre indirectement des fonds à sa disposition, ce que l'article L. 562-5 interdit. L'agence ne publie pas l'annonce, n'organise aucune visite et n'encaisse rien. Elle informe sans délai la direction générale du Trésor et consigne au dossier la consultation, la correspondance relevée et la date de l'information.

Si l'agence avait vérifié seulement le gérant de la société, elle serait passée à côté. C'est pourquoi la vérification du gel suit toujours l'identification du bénéficiaire effectif.

Questions fréquentes : gel des avoirs

Les textes de référence

• Article L. 562-1 du code monétaire et financierlegifrance.gouv.fr
• Article L. 562-4 du code monétaire et financierlegifrance.gouv.fr
• Article L. 562-5 du code monétaire et financierlegifrance.gouv.fr
• Article L. 562-4-1 du code monétaire et financierlegifrance.gouv.fr
• Direction générale du Trésor, sanctions économiques et registre national des gelstresor.economie.gouv.fr
• Article L. 561-40 du code monétaire et financierlegifrance.gouv.fr