Mandat de gestion locative : définition et règles en 2026

Que disent la loi Hoguet et le décret de 1972 sur le mandat de gestion ?

Le mandat est d'abord un contrat du code civil. L'article 1984 le définit comme l'acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour elle et en son nom. Le gestionnaire agit donc au nom du bailleur : il signe le bail, encaisse les loyers et délivre les quittances pour lui.

La loi Hoguet ajoute ses exigences propres. Son article 6 impose une convention écrite pour toutes les opérations de son article 1er, gestion comprise. Cette convention précise trois points : les conditions dans lesquelles le professionnel peut recevoir, verser ou remettre des sommes, les modalités de la reddition de compte, et les conditions de détermination de la rémunération avec l'indication de la partie qui en a la charge.

Le décret du 20 juillet 1972 précise le régime de la gestion. L'article 64 autorise le titulaire de la carte « Gestion immobilière » à recevoir loyers, charges, indemnités d'occupation, prestations, cautionnements et avances sur travaux. Mais il doit détenir un mandat écrit qui précise l'étendue de ses pouvoirs et l'autorise expressément à recevoir ces fonds. Seule exception : quand il représente la personne morale qu'il administre, par exemple une société ou une association.

L'article 66 du même décret complète le dispositif. Le mandat fixe les conditions de la reddition de comptes, qui intervient au moins tous les ans. Et le mandataire ne peut recevoir aucune autre rémunération que celle prévue au mandat, ni la percevoir d'autres personnes que celles qui y sont désignées.

Ce que le mandat de gestion doit contenir

Commencez par l'identité exacte des parties. Côté mandant, vérifiez sa qualité au regard du bien : un indivisaire seul n'engage pas les autres, un usufruitier n'a pas tous les pouvoirs, une société signe par son représentant en fonction. Côté mandataire, le mandat porte le numéro de carte professionnelle, l'autorité qui l'a délivrée, l'identité du garant financier et les références de l'assurance de responsabilité civile professionnelle.

Désignez ensuite le bien sans ambiguïté : adresse, étage, numéro de lot, annexes comme la cave ou le parking. Pour un bailleur qui confie plusieurs biens, annexez un état daté des biens gérés et prévoyez comment un bien entre dans le mandat ou en sort.

Le cœur du mandat est l'énumération des pouvoirs. L'article 1988 du code civil rappelle qu'un mandat conçu en termes généraux n'embrasse que les actes d'administration. Pour vendre, hypothéquer ou accomplir un autre acte de propriété, il faut un mandat exprès. Listez donc les actes confiés : rechercher et choisir le locataire, signer le bail, faire les états des lieux, encaisser, réviser le loyer, régulariser les charges, commander les réparations, déclarer les sinistres, relancer et mettre en demeure.

Terminez par la rémunération, prestation par prestation, avec son assiette et sa partie débitrice, puis par la périodicité des comptes et du reversement des fonds. Ce qui n'est pas écrit n'est pas donné, et le silence du mandat se lit contre le professionnel.

Durée, reconduction et résiliation du mandat

L'article 7 de la loi Hoguet frappe de nullité les conventions qui ne comportent pas de limitation de leurs effets dans le temps. Un mandat de gestion conclu sans durée est donc exposé à la nullité. Fixez une durée déterminée, puis, si vous le souhaitez, une reconduction tacite par périodes définies, avec un préavis et une forme de dénonciation clairs.

Quand le mandant n'agit pas dans le cadre de son activité professionnelle, ce qui est le cas de la plupart des bailleurs particuliers, le même article 7 impose de mentionner de manière lisible et visible les modalités de non-reconduction prévues par le code de la consommation.

Ces modalités figurent aujourd'hui à l'article L. 215-1 du code de la consommation. Le professionnel informe le consommateur par écrit, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période qui permet de refuser la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire. Cette information mentionne la date limite dans un encadré apparent. À défaut, le consommateur peut mettre fin gratuitement au contrat à tout moment à compter de la date de reconduction.

Un cabinet qui oublie cette information avant une échéance de reconduction perd la stabilité de son portefeuille : chaque mandat reconduit sans elle devient résiliable gratuitement, à tout moment.

Ce que le gestionnaire doit faire pendant le mandat

Rendre compte est une obligation générale. L'article 1993 du code civil impose à tout mandataire de rendre compte de sa gestion et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration. Le décret de 1972 fixe un minimum d'une reddition par an. Rien n'interdit d'aller au delà : un relevé de gérance mensuel ou trimestriel, avec le détail des encaissements, des dépenses et des honoraires prélevés, facilite le contrôle du bailleur.

Le maniement des fonds est encadré. L'article 67 du décret de 1972 limite les loyers payés d'avance entre les mains d'un mandataire : pour un local d'habitation loué plus de trois mois, ils ne peuvent dépasser trois mois de loyer. Les sommes versées au titre d'un cautionnement ou d'un loyer d'avance ne peuvent être acceptées plus de trois mois avant l'entrée dans les lieux. Pour une location nouvelle, le bailleur est avisé de ces versements par lettre recommandée ou écrit remis contre récépissé, au plus tard dans les huit jours.

Chaque mandat est inscrit au registre des mandats, par ordre chronologique, et son numéro est reporté sur l'exemplaire remis au mandant, comme le prévoit l'article 65 du décret. Conservez l'exemplaire signé, ses avenants et les autorisations spéciales données pour les actes qui dépassent l'administration.

Les erreurs qui coûtent cher au gestionnaire

Première erreur : encaisser sans mandat écrit ou avec un mandat qui ne vous autorise pas expressément à recevoir les fonds. Vous êtes alors hors du cadre de l'article 64 du décret, et vos honoraires deviennent contestables puisque l'article 66 interdit toute rémunération non prévue au mandat.

Deuxième erreur : facturer une prestation que le mandat ne nomme pas. Frais de suivi de sinistre, de déclaration fiscale ou de représentation en assemblée générale ne sont dus que s'ils sont écrits, avec leur base de calcul. Le bailleur peut les contester, puisque l'article 66 du décret de 1972 interdit toute rémunération dont les conditions ne sont pas précisées au mandat.

Troisième erreur : accomplir un acte de disposition au titre d'un mandat général. Vendre, hypothéquer ou accomplir tout autre acte de propriété suppose un pouvoir exprès. À défaut, l'acte n'engage pas le bailleur et votre responsabilité est en jeu.

Quatrième erreur : utiliser un modèle ancien jamais relu, qui cite un garant que vous avez quitté ou un texte abrogé. Datez vos modèles et faites valider chaque révision par une seule personne au cabinet.

Exemple : relire un mandat avant signature

Cas fictif. Une société civile immobilière confie trois appartements à un cabinet. Le projet de mandat prévoit des honoraires de 7 % TTC « des sommes encaissées », sans autre précision, et ne dit rien de la périodicité des comptes. Le gérant qui signe n'a pas fourni les statuts.

La relecture corrige quatre points. Le cabinet obtient les statuts et un extrait récent du registre du commerce pour vérifier les pouvoirs du gérant. L'assiette est précisée : loyers et charges encaissés, hors dépôt de garantie. Une reddition trimestrielle et un reversement mensuel sont écrits. Les prestations hors forfait sont listées avec leur prix.

Pour un loyer de 800 € charges comprises par lot, l'assiette annuelle est de 28 800 € pour les trois lots. Au taux convenu de 7 % TTC, les honoraires de gestion s'élèvent à 2 016 € TTC par an. Le bailleur peut vérifier ce montant sur chaque relevé, ce qui évite la contestation.

Questions fréquentes : mandat de gestion locative

Les textes de référence

• Article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr
• Article 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr
• Article 64 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972legifrance.gouv.fr
• Article 66 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972legifrance.gouv.fr
• Article 1993 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article L. 215-1 du code de la consommationlegifrance.gouv.fr