Obligation de vigilance à l'égard de la clientèle : définition et règles en 2026

Que disent les articles L. 561-5 à L. 561-6 du code monétaire et financier ?

L'article L. 561-5 pose deux gestes distincts. Identifier, c'est recueillir les éléments d'identité du client et, le cas échéant, de son bénéficiaire effectif. Vérifier, c'est confronter ces éléments à un document écrit à caractère probant. Recueillir une identité sans la vérifier ne suffit pas.

L'article L. 561-5-1 ajoute la connaissance de la relation : avant d'entrer en relation d'affaires, le professionnel recueille les informations sur son objet et sa nature, et tout autre élément pertinent. Il les actualise pendant toute la relation. Pour un mandat de vente, cela veut dire comprendre pourquoi le client vend, ce qu'il vend et à quelles conditions.

L'article L. 561-6 impose enfin une vigilance constante. Pendant toute la relation, le professionnel examine les opérations et vérifie qu'elles restent cohérentes avec la connaissance actualisée qu'il a du client. Ces trois articles forment un tout : identifier, comprendre, suivre.

À quel moment la vigilance commence-t-elle en agence ?

Le texte fixe le moment : avant d'entrer en relation d'affaires avec le client, ou avant de l'assister dans la préparation ou la réalisation d'une transaction. Pour le vendeur, le repère le plus sûr est la signature du mandat. Mais une assistance réelle à la préparation de l'opération peut déclencher l'obligation plus tôt.

Pour l'acquéreur, le plus sûr est de l'identifier au plus tard à l'offre d'achat, et en tout cas avant tout avant-contrat, parce que c'est lui qui apporte les fonds et que son financement est au cœur du risque. Attendre le compromis, c'est découvrir les difficultés quand l'opération est déjà engagée.

Le IV de l'article L. 561-5 prévoit une souplesse : quand le risque paraît faible et que c'est nécessaire pour ne pas interrompre l'activité normale, la vérification peut intervenir pendant l'établissement de la relation. L'identification, elle, n'est jamais différée.

Identifier et vérifier : quelles informations et quelles pièces ?

L'article R. 561-5 dit quoi recueillir. Pour une personne physique : nom, prénoms, date et lieu de naissance. Pour une personne morale : forme juridique, dénomination, numéro d'immatriculation, adresse du siège social et, s'il est différent, du lieu de direction effective.

L'article R. 561-5-1 dit comment vérifier. Pour une personne physique présente, la présentation de l'original d'un document officiel en cours de validité comportant sa photographie, et la prise d'une copie. Pour une personne morale dont le représentant est présent, l'original ou la copie d'un acte ou d'un extrait de registre officiel datant de moins de trois mois, qui constate la dénomination, la forme, le siège et l'identité des associés et dirigeants.

Le même article admet des moyens d'identification électronique, s'ils atteignent le niveau de garantie substantiel ou élevé du règlement européen sur l'identification électronique. À défaut de ces moyens, l'article R. 561-5-2 impose au moins deux mesures combinées, par exemple la copie de la pièce et un premier paiement depuis un compte au nom du client. Une simple photo envoyée par messagerie ne suffit donc jamais seule.

Vigilance simplifiée, complémentaire ou renforcée : comment graduer ?

L'intensité dépend de votre classification des risques (article L. 561-4-1). L'article L. 561-9 autorise des mesures simplifiées quand le risque paraît faible, ou quand le client, le service ou le produit figure sur une liste réglementaire de faible risque et qu'il n'existe aucun soupçon.

L'article L. 561-10 impose des mesures complémentaires dans trois cas : client ou bénéficiaire effectif politiquement exposé, produit ou opération favorisant l'anonymat, opération liée à un État ou territoire figurant sur les listes du Groupe d'action financière ou de la Commission européenne. L'intensité et la fréquence de ces mesures s'adaptent au profil de risque.

L'article L. 561-10-2 impose un examen renforcé de toute opération particulièrement complexe, d'un montant inhabituellement élevé, ou sans justification économique ou objet licite apparent. Vous vous renseignez alors sur l'origine des fonds, leur destination, l'objet de l'opération et l'identité de celui qui en bénéficie.

Que faire si le client ne fournit pas les éléments ?

L'article L. 561-8 est net. Si vous ne pouvez pas satisfaire aux obligations d'identification et de connaissance de la relation, vous n'exécutez aucune opération, vous n'établissez ni ne poursuivez aucune relation d'affaires. Le refus du client n'est pas une circonstance atténuante : il est la raison même d'arrêter.

Le même article vous permet de transmettre une déclaration à Tracfin dans les conditions de l'article L. 561-15. Un refus de présenter une pièce, une identité qui change en cours de route ou un mandataire qui refuse de dire pour qui il agit sont des faits à apprécier, pas des incidents de dossier.

Si la relation a déjà commencé, notamment parce que la vérification avait été différée, vous y mettez un terme. Expliquez au client que la réglementation vous interdit de poursuivre sans ces éléments, sans jamais évoquer une éventuelle déclaration.

Ce que l'agent immobilier doit faire, vérifier et conserver

Ouvrez une fiche de connaissance client par dossier de transaction : identité vérifiée, copie de la pièce, bénéficiaire effectif s'il s'agit d'une société, objet et nature de la relation, niveau de risque retenu et raison de ce choix. Datez chaque mise à jour.

Conservez ces documents cinq ans à compter de la cessation de la relation, et cinq ans à compter de leur exécution les documents relatifs aux opérations (article L. 561-12). Cette durée fonde aussi la conservation au regard des données personnelles, pour ces seuls documents.

Le manquement à ces obligations relève des sanctions de la Commission nationale des sanctions, qui peut aller jusqu'au retrait de la carte professionnelle et à une sanction pécuniaire de cinq millions d'euros, ou du double de l'avantage tiré du manquement s'il peut être déterminé (article L. 561-40). Les dirigeants et les salariés impliqués peuvent être sanctionnés personnellement.

Exemple : un mandat de vente signé par une SCI

Exemple fictif. Une SCI confie un mandat de vente pour un appartement estimé 320 000 euros. Vous identifiez la SCI (forme, dénomination, numéro d'immatriculation, siège) sur un extrait de moins de trois mois. Vous identifiez et vérifiez son gérant, présent à la signature, sur une pièce d'identité avec photographie dont vous gardez copie.

Vous recherchez ensuite le bénéficiaire effectif : la ou les personnes physiques qui détiennent plus de 25 % du capital ou des droits de vote, ou qui contrôlent la société par un autre moyen. Vous notez l'objet de la vente (arbitrage patrimonial, dissolution, besoin de liquidités) et sa cohérence avec ce que vous savez de la SCI.

Un acquéreur se présente avec une offre au prix, sans financement bancaire, payée par une société étrangère dont il refuse de citer les associés. L'opération appelle un examen renforcé. Si les explications ne viennent pas, vous ne poursuivez pas et vous appréciez la déclaration à Tracfin.

Questions fréquentes : obligation de vigilance à l'égard de la clientèle

Les textes de référence

• Article L. 561-5 du code monétaire et financierlegifrance.gouv.fr
• Article R. 561-5-1 du code monétaire et financierlegifrance.gouv.fr
• Article L. 561-8 du code monétaire et financierlegifrance.gouv.fr
• Article L. 561-10-2 du code monétaire et financierlegifrance.gouv.fr
• Article L. 561-12 du code monétaire et financierlegifrance.gouv.fr
• Article R. 561-5-2 du code monétaire et financierlegifrance.gouv.fr
• Article L. 561-40 du code monétaire et financierlegifrance.gouv.fr