La lutte anti-blanchiment en agence immobilière

Pourquoi l'immobilier est concerné

Le dispositif figure au livre V du code monétaire et financier, à partir de l'article L. 561-1. Il repose sur une idée simple : certains professionnels sont placés en position de voir passer des opérations suspectes, et la loi leur impose de les identifier et de les signaler à une cellule de renseignement financier.

Il faut distinguer d'emblée deux régimes que l'on confond souvent. L'article L. 561-1 vise les personnes qui ne sont pas assujetties au dispositif et qui, dans l'exercice de leur profession, réalisent, contrôlent ou conseillent des opérations entraînant des mouvements de capitaux. Ces personnes doivent informer le procureur de la République, et non déclarer à Tracfin. La déclaration de soupçon à Tracfin est le régime des assujettis, et lui seul.

Qui est assujetti, exactement

Le 8° de l'article L. 561-2 du code monétaire et financier, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2020-115 du 12 février 2020, ne renvoie qu'à certaines des activités énumérées à l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970. Il vise les activités des 1°, 2°, 4°, 5° et 8° de cet article 1er.

La conséquence est décisive et rarement énoncée : le 6° de l'article 1er de la loi Hoguet, qui est celui de la gestion immobilière, et le 9°, qui est celui du syndic de copropriété, ne sont pas visés. Un administrateur de biens qui exerce la gestion locative n'est donc pas assujetti au titre de cette activité, et un syndic de copropriété ne l'est pas davantage au titre de son mandat de syndic.

Cela ne signifie pas qu'un cabinet exerçant plusieurs activités échappe au dispositif. Une structure qui exerce à la fois la transaction et la gestion est assujettie au titre de son activité de transaction. Le raisonnement se fait activité par activité, et non entreprise par entreprise, ce qui suppose de savoir sur quel fondement chaque dossier est traité.

Le cas particulier de la location

La première est que l'activité soit exercée sous mandat de transaction, c'est-à-dire au titre du 1° de l'article 1er de la loi Hoguet, et non au titre de la gestion. La seconde est un seuil : le loyer mensuel doit être supérieur ou égal à dix mille euros, ce montant étant calculé au prorata de la durée effective de la location.

Autrement dit, la location résidentielle courante ne relève pas des obligations de vigilance et de déclaration. C'est la location de biens à loyer très élevé, souvent des biens d'exception ou des locations saisonnières haut de gamme, que le législateur a voulu couvrir, parce qu'elle peut servir de véhicule à des flux importants sans transfert de propriété.

Ce seuil est l'un des rares du dispositif. Il ne faut pas le transposer par analogie à d'autres situations : en matière de vente, aucun seuil de prix ne conditionne l'assujettissement, et aucun seuil ne conditionne la déclaration de soupçon.

La classification des risques

Le dispositif français repose sur une approche par les risques, et non sur l'application uniforme d'une procédure. Le point de départ, posé par l'article L. 561-4-1 du code monétaire et financier, est l'obligation pour chaque assujetti d'élaborer une classification des risques présentés par ses activités.

Cette classification n'est pas un document de façade. Elle doit tenir compte de la nature des produits et services offerts, des conditions de transaction proposées, des canaux de distribution utilisés, des caractéristiques des clients et des zones géographiques concernées. C'est elle qui détermine ensuite l'intensité de la vigilance appliquée à chaque dossier.

Identifier le client et le bénéficiaire effectif

L'obligation d'identification est posée par les articles L. 561-5 et suivants. Avant d'entrer en relation d'affaires, l'assujetti identifie son client et, le cas échéant, le bénéficiaire effectif, et vérifie ces éléments d'identité sur présentation de documents probants.

La notion de bénéficiaire effectif est celle qui pose le plus de difficultés en pratique. Lorsque le client est une société civile immobilière ou une structure plus complexe, l'identification ne s'arrête pas au représentant légal : il faut remonter aux personnes physiques qui contrôlent en dernier lieu la structure. Le professionnel qui se contente de la carte d'identité du gérant n'a pas rempli son obligation.

L'article L. 561-6 ajoute une obligation qui se prolonge dans le temps. Avant d'entrer en relation d'affaires, l'assujetti recueille les informations relatives à l'objet et à la nature de cette relation, et pendant toute sa durée il exerce une vigilance constante et procède à un examen attentif des opérations, en veillant à ce qu'elles soient cohérentes avec la connaissance actualisée qu'il a de son client.

Vigilance simplifiée, vigilance renforcée

Le régime de vigilance se module selon le risque identifié, et le code prévoit trois niveaux. Le niveau standard est celui des articles L. 561-5 et L. 561-6, qui viennent d'être décrits.

L'article L. 561-9 ouvre la possibilité d'une vigilance simplifiée lorsque le risque paraît faible. La simplification porte sur l'intensité et le moment des mesures, non sur leur principe : il n'existe pas de dossier dispensé de toute vigilance. Le professionnel qui applique une vigilance simplifiée doit être en mesure de justifier que le risque était effectivement faible, ce qui suppose de l'avoir tracé.

L'article L. 561-10 impose à l'inverse une vigilance renforcée dans une série de situations qu'il énumère. Ces situations tiennent tantôt aux modalités de l'opération, tantôt à la qualité du client, tantôt à sa localisation. La vigilance renforcée se traduit concrètement par des vérifications supplémentaires sur l'origine des fonds et par une validation à un niveau hiérarchique adapté.

Les personnes politiquement exposées

Les personnes politiquement exposées figurent au 2° de l'article L. 561-10 du code monétaire et financier, parmi les cas qui déclenchent la vigilance renforcée. Il s'agit des personnes exposées à des risques particuliers en raison des fonctions politiques, juridictionnelles ou administratives qu'elles exercent ou ont exercées, ainsi que des membres directs de leur famille et des personnes connues pour leur être étroitement associées. Les fonctions concernées sont précisées par la partie réglementaire du code.

La difficulté pratique n'est pas juridique, elle est opérationnelle : comment savoir qu'un client relève de cette catégorie. La réponse tient en une question posée systématiquement au stade de l'entrée en relation, dont la réponse est conservée. Un questionnaire d'entrée en relation qui ne comporte pas cette question ne permettra pas de démontrer que la vérification a été faite.

Il faut souligner que l'appartenance à cette catégorie n'a rien d'infamant et n'interdit pas la relation d'affaires. Elle déclenche une vigilance renforcée, notamment sur l'origine du patrimoine et des fonds engagés, et une décision d'entrée en relation prise à un niveau approprié.

L'examen renforcé de certaines opérations

L'article L. 561-10-2 est celui de l'examen renforcé, et il ne faut pas le confondre avec l'article des personnes politiquement exposées. Il vise une opération, non une catégorie de client.

L'obligation se déclenche lorsqu'une opération est particulièrement complexe, d'un montant inhabituellement élevé, ou qu'elle ne paraît pas avoir de justification économique ou d'objet licite. Le professionnel doit alors se renseigner sur l'origine des fonds et la destination des sommes, ainsi que sur l'objet de l'opération et l'identité de la personne qui en bénéficie.

Cet examen renforcé n'est pas une déclaration : c'est une étape qui précède la décision de déclarer ou non. Ses résultats doivent être consignés par écrit et conservés, précisément parce qu'ils justifient la décision prise, y compris lorsque cette décision est de ne pas déclarer.

La déclaration de soupçon à Tracfin

La déclaration de soupçon est l'obligation centrale du dispositif, et son fondement est l'article L. 561-15 du code monétaire et financier. Elle est adressée au service à compétence nationale chargé du traitement du renseignement et de l'action contre les circuits financiers clandestins, connu sous le nom de Tracfin.

L'objet de la déclaration doit être compris précisément. Sont déclarées les sommes inscrites dans les livres du professionnel ou les opérations dont il sait, soupçonne ou a de bonnes raisons de soupçonner qu'elles proviennent d'une infraction passible d'une peine privative de liberté supérieure à un an ou sont liées au financement du terrorisme. Le texte vise également, dans des conditions qu'il précise, les sommes ou opérations dont le professionnel soupçonne qu'elles proviennent d'une fraude fiscale, au regard de critères définis par voie réglementaire.

Un point doit être énoncé sans ambiguïté, parce qu'il fait l'objet d'une croyance tenace : aucun seuil de montant ne conditionne la déclaration de soupçon. Ce n'est pas le montant qui déclenche l'obligation, c'est le soupçon. Une opération modeste dont l'origine des fonds est inexplicable est déclarable, et une opération importante parfaitement documentée ne l'est pas.

Le soupçon n'est pas la preuve. Le professionnel n'a pas à établir l'infraction, ni même à l'identifier : il lui suffit d'avoir de bonnes raisons de soupçonner. Attendre d'être certain avant de déclarer est une erreur d'analyse fréquente, et elle expose le professionnel bien plus qu'une déclaration qui se révélerait sans suite.

L'interdiction de divulguer et la protection du déclarant

La première est une interdiction de divulgation, posée par l'article L. 561-18. Il est interdit de porter à la connaissance du client, ou de tiers, l'existence et le contenu de la déclaration, ainsi que les suites qui lui ont été réservées. C'est la règle qui interdit de dire à un vendeur que son dossier a été signalé, ou de le laisser deviner en modifiant brutalement le traitement du dossier.

La seconde est une protection. L'article L. 561-22 exonère de responsabilité le professionnel qui a déclaré de bonne foi. Aucune poursuite fondée sur la violation du secret professionnel ne peut être intentée contre lui, et sa responsabilité civile ou professionnelle ne peut être engagée à raison de la déclaration.

Ces deux règles se répondent : le législateur a voulu que la déclaration soit un acte sans risque pour celui qui la fait de bonne foi, et sans effet visible pour celui qui en fait l'objet. En pratique, elles imposent une discipline interne stricte sur qui sait, qui décide, et ce qui est écrit dans le dossier commercial.

L'organisation interne et la conservation

Deux fonctions distinctes doivent être identifiées, et elles sont souvent confondues. Le déclarant, dont le régime figure à l'article R. 561-23, est la personne habilitée à transmettre les déclarations de soupçon. Le correspondant Tracfin, régi par l'article R. 561-24, est l'interlocuteur du service pour les échanges d'informations. Ces deux fonctions peuvent être exercées par la même personne dans une petite structure, mais elles doivent être désignées.

La conservation des documents est réglée par l'article L. 561-12 : les documents et informations relatifs à l'identité des clients ainsi que ceux relatifs aux opérations sont conservés pendant cinq ans. Ce délai court à compter de la clôture des comptes ou de la cessation de la relation d'affaires pour les premiers, et à compter de l'exécution de l'opération pour les seconds.

Cette obligation de conservation croise celle de minimisation issue du droit des données personnelles, et l'arbitrage se fait en faveur de l'obligation légale de conservation : les pièces recueillies au titre de la vigilance ont une base légale propre et une durée fixée par la loi.

Le contrôle, les sanctions, et ce qui vient d'Europe

L'autorité de contrôle des professionnels de l'immobilier en matière de lutte contre le blanchiment est la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes. Le fondement figure au 14° du I de l'article L. 561-36 du code monétaire et financier ainsi qu'à l'article L. 561-36-2. Il faut se garder de citer l'article L. 561-36-1, qui vise l'autorité de contrôle prudentiel et de résolution, c'est-à-dire un tout autre secteur.

Les suites d'un contrôle relèvent de l'article L. 561-40, qui organise la procédure devant la commission nationale des sanctions. C'est une procédure administrative, distincte de la voie pénale, et le manquement sanctionné est le manquement au dispositif lui-même, indépendamment de toute preuve d'un blanchiment effectif.

Le dispositif français résulte de la transposition successive des directives européennes, la dernière étape structurante étant l'ordonnance n° 2020-115 du 12 février 2020, qui a transposé la directive (UE) 2018/843 du 30 mai 2018 et qui a donné au 8° de l'article L. 561-2 la rédaction sélective décrite plus haut.

Une réforme européenne d'ampleur est engagée, avec un règlement et une directive adoptés en 2024 et la création d'une autorité européenne de lutte contre le blanchiment. Ses dates d'application sont échelonnées et nous n'avons pas pu les confirmer avec certitude : nous ne les énonçons donc pas. Ce qu'il faut retenir est que le cadre applicable aujourd'hui reste le cadre national issu de 2020, et qu'une évolution est programmée. Ces obligations, leur champ exact et les cas pratiques qui s'y rattachent figurent au programme de la formation ALUR, dans le module consacré à la conformité.