Grille de vétusté : définition et règles en 2026

Qu'est-ce que la vétusté selon le décret du 30 mars 2016 ?

L'article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, pris en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, définit la vétusté comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement.

La loi en tire la conséquence. L'article 7 oblige le locataire à répondre des dégradations et pertes survenues pendant le bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit. Il met à sa charge l'entretien courant, les menues réparations et les réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L'article 1730 du code civil dit la même chose à la sortie : le preneur rend la chose telle qu'il l'a reçue suivant l'état des lieux, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Le locataire ne paie pas le passage du temps.

D'où vient une grille de vétusté ?

Le décret encadre l'origine de la grille. Il permet aux parties de convenir d'une grille choisie parmi celles qui ont fait l'objet d'un accord collectif de location conclu conformément à l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, même si le logement ne relève pas du secteur locatif régi par l'accord.

Les parties peuvent aussi retenir une grille issue d'un accord collectif local conclu en application de l'article 42 de la même loi, même si le logement ne fait pas partie du patrimoine régi par cet accord. Un bailleur privé peut donc adopter une grille négociée pour un autre parc.

Dans le secteur social, l'article 7 de la loi de 1989 ajoute une règle propre : lorsque des organismes d'habitations à loyer modéré ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux établissant des grilles de vétusté, le locataire peut demander que ces accords soient appliqués.

Que contient une grille de vétusté ?

Le décret fixe un contenu minimal. Pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, la grille définit une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaires annuels, qui affectent le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.

Les autres paramètres, comme une éventuelle période de franchise sans abattement ou une valeur résiduelle qui reste due quel que soit l'âge de l'élément, dépendent de la grille retenue. Ils varient d'une grille à l'autre : ils se lisent dans la grille, jamais de mémoire.

Le mécanisme est toujours le même. Plus l'élément est ancien, plus la part du coût de réparation laissée au locataire diminue. Une peinture neuve abîmée au bout d'un an n'est pas traitée comme une peinture qui a dix ans.

Quand la grille doit-elle être convenue ?

Le décret prévoit que les parties conviennent de la grille dès la signature du bail. Elle s'annexe au contrat et se signe avec lui. Une grille présentée pour la première fois le jour de l'état des lieux de sortie n'a pas été convenue : le locataire peut refuser qu'elle lui soit appliquée.

La grille n'est pas obligatoire. Mais, une fois acceptée à la signature, elle objective le calcul de la sortie et réduit les contestations. C'est un outil de prévention des litiges autant qu'un barème.

Sans grille, la vétusté s'applique quand même

L'absence de grille ne fait pas disparaître la vétusté. L'article 7 de la loi et l'article 1730 du code civil l'excluent de la charge du locataire dans tous les cas. Ce qui change, c'est la méthode : sans barème convenu, le bailleur justifie l'abattement au cas par cas.

La justification repose sur l'âge de l'élément, établi par une facture ou par l'état des lieux d'entrée, sur sa durée de vie raisonnable et sur la nature du dommage. Une retenue calculée au prix du neuf sur un élément ancien est exposée à réduction devant la commission départementale de conciliation ou le juge.

Il faut enfin qualifier le désordre avant de le chiffrer. L'article 7 laisse au locataire l'entretien courant et les menues réparations, et n'en exclut que ce qui est occasionné par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Ce que le gestionnaire doit faire

À la mise en location, le professionnel propose au bailleur de retenir une grille issue d'un accord collectif, l'annexe au bail et la fait signer. Il conserve les factures de travaux qui datent chaque élément : peinture, revêtements, équipements de cuisine et de salle de bains.

À la sortie, il construit le décompte ligne par ligne : poste concerné, constat et photographie, âge de l'élément, coût sur devis détaillé, abattement appliqué et montant retenu. Il n'invente pas de coefficient : il applique la grille convenue ou, à défaut, il motive l'abattement.

Le décompte motivé, adressé avec les pièces avant l'expiration du délai de restitution du dépôt, se défend. Un montant global et arrondi se conteste, et le mandataire répond de l'erreur envers son mandant.

Exemple chiffré : la peinture d'une chambre

Exemple fictif, avec des paramètres inventés pour l'illustration et non tirés d'une grille réelle. La grille annexée au bail retient pour les peintures une franchise de deux ans, puis un abattement de 15 % par an. Le locataire part après six ans. Les murs d'une chambre portent des dégradations constatées par comparaison des états des lieux. Le devis de remise en état s'élève à 1 200 €.

Au-delà des deux ans de franchise, quatre années d'abattement s'appliquent, soit 60 %. La part imputable au locataire est de 40 % de 1 200 €, soit 480 €. Retenir 1 200 € reviendrait à faire payer au locataire une peinture neuve sur un support usé par six ans d'occupation.

Questions fréquentes : grille de vétusté

Les textes de référence

• Article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016legifrance.gouv.fr
• Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 1730 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr