Bail professionnel : définition et règles en 2026

Que dit l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 ?

L'article 57 A tient en six alinéas. Le contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans, et il est établi par écrit.

Au terme fixé, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée. Chaque partie peut notifier à l'autre son intention de ne pas le renouveler à l'expiration, en respectant un préavis de six mois. Le locataire, lui, peut à tout moment notifier son intention de quitter les locaux, avec le même préavis de six mois.

Les notifications se font par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier, aujourd'hui acte de commissaire de justice. Le dernier alinéa renvoie au 7° de l'article L145-2 du code de commerce, qui permet de déroger à cet article.

Bail professionnel ou bail commercial : la différence qui compte

Le bail commercial suppose un fonds exploité par une personne immatriculée au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises au titre de l'artisanat (article L145-1 du code de commerce). Le bail professionnel vise un usage exclusivement professionnel, sans ces conditions.

Les durées diffèrent : six ans au moins contre neuf. La sortie du locataire aussi : à tout moment avec six mois de préavis en bail professionnel, à chaque échéance triennale en bail commercial. Surtout, l'article 57 A n'organise ni droit au renouvellement ni indemnité d'éviction : chaque partie peut refuser la reconduction en respectant le préavis.

Le texte ne vise que l'usage exclusivement professionnel du local, quelle que soit la profession exercée : cabinet médical, avocat, architecte ou expert-comptable, par exemple.

Choisir le statut des baux commerciaux par une clause

L'article L145-2, I, 7° du code de commerce étend le statut aux baux d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel « si les parties ont conventionnellement adopté ce régime », par dérogation à l'article 57 A.

Le choix se fait par écrit, dans le bail. Il apporte au locataire la durée de neuf ans, le droit au renouvellement et l'indemnité d'éviction. Il lui retire en contrepartie la sortie à tout moment : il ne pourra plus partir qu'aux échéances triennales prévues par l'article L145-4.

Pour le bailleur, la clause allonge l'engagement et l'expose à l'indemnité d'éviction s'il refuse un jour le renouvellement. C'est un arbitrage à expliquer aux deux parties avant la signature, pas une formule de style.

Quel indice pour réviser le loyer d'un bail professionnel ?

L'article 57 A ne contient aucune règle sur le loyer : son montant et son évolution relèvent du contrat. Si le bail prévoit une indexation, elle doit respecter l'article L112-2 du code monétaire et financier.

Ce texte répute en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble l'indexation sur l'indice des loyers des activités tertiaires, notamment pour les activités exercées par les professions libérales. L'indice du coût de la construction reste aussi admis pour une convention relative à un immeuble bâti.

Une clause qui indexerait le loyer sur le salaire minimum ou sur le niveau général des prix serait interdite par le même article. Vérifiez donc l'indice nommé dans le bail, et son trimestre de référence, avant tout calcul.

Ce que l'agent immobilier et le gestionnaire doivent vérifier

Louer un local professionnel pour autrui relève de l'article 1er, 1° de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, et le mandat est écrit (article 6). Vérifiez d'abord l'usage : exclusivement professionnel, sans habitation. Un local qui sert aussi de logement ne relève pas du seul article 57 A ; un logement transformé en bureau peut exiger une autorisation de changement d'usage selon la commune.

Contrôlez la durée écrite, au moins six ans, la date de prise d'effet et le régime choisi : 57 A ou statut commercial par la clause de l'article L145-2, 7°. Inscrivez au calendrier la date limite de notification du non-renouvellement, six mois avant le terme.

En gestion, conservez chaque notification et son accusé de réception ou l'acte. Un préavis mal compté reconduit le bail pour la même durée, six ans au moins, pour votre mandant, et c'est vers vous qu'il se retournera.

Les erreurs qui coûtent cher

Première erreur : rédiger un bail professionnel de trois ou quatre ans. L'article 57 A fixe une durée au moins égale à six ans : une durée plus courte contredit le texte et expose le contrat à une contestation, avec un bailleur qui croyait récupérer son local plus tôt.

Deuxième erreur : oublier la date limite de notification du non-renouvellement. Faute de notification six mois avant le terme, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée, soit six années de plus pour un bail de six ans. Une simple lettre ordinaire ou un courriel ne suffit pas : le texte exige la lettre recommandée avec avis de réception ou l'acte de commissaire de justice.

Troisième erreur : glisser la clause d'adoption du statut commercial sans l'expliquer. Elle change la durée, la sortie du locataire et le coût d'une reprise des lieux pour le bailleur. Faites-la valider par écrit par les deux parties, et gardez la trace de l'explication donnée.

Exemple daté : le calendrier d'un bail de six ans

Exemple fictif : un cabinet prend à bail un local professionnel pour six ans à compter du 1er janvier 2027. Le bail expire le 31 décembre 2032.

Le bailleur qui ne veut pas reconduire doit le notifier au plus tard le 30 juin 2032, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte. Une notification reçue en juillet 2032 arrive trop tard : le contrat est reconduit pour six ans, jusqu'au 31 décembre 2038.

Le locataire peut partir avant : s'il notifie son départ le 15 mars 2028, le préavis de six mois court jusqu'au 15 septembre 2028. Le bail prend fin à cette date.

Questions fréquentes : bail professionnel

Les textes de référence

• Article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986legifrance.gouv.fr
• Article L145-2 du code de commercelegifrance.gouv.fr
• Article L112-2 du code monétaire et financierlegifrance.gouv.fr
• Article L145-1 du code de commercelegifrance.gouv.fr
• Article 1741 du code civillegifrance.gouv.fr