Bail dérogatoire : définition et règles en 2026

Que dit l'article L145-5 du code de commerce ?

Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger au statut des baux commerciaux. La condition est unique et stricte : la durée totale du bail ou des baux successifs ne doit pas dépasser trois ans. On peut donc signer un bail d'un an, puis un second, puis un troisième, tant que le total reste dans les trois ans.

À l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. La règle vise le couple « même fonds, mêmes locaux » : un autre local, ou un autre fonds, se juge séparément.

Le moment compte aussi. Le texte parle de dérogation « lors de l'entrée dans les lieux du preneur » : c'est dans le bail d'entrée que la dérogation se convient et s'écrit.

Le mois qui suit l'échéance : comment naît le bail commercial

Si, à l'expiration des trois ans, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail réglé par le statut (article L145-5, alinéa 2). Le bailleur dispose donc d'un mois pour réagir. Au-delà, son silence a un effet : un bail commercial, avec sa durée minimale de neuf ans fixée par l'article L145-4.

Le même effet se produit, à l'expiration des trois ans, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion d'un nouveau bail entre les mêmes parties pour le même local (alinéa 3). Rédiger un « quatrième » bail dérogatoire ne protège donc pas le bailleur : c'est précisément ce qui déclenche le statut.

Le texte ne fixe pas la date de prise d'effet du bail statutaire ainsi formé. Il écrit seulement que son effet « est réglé par les dispositions du présent chapitre ». Ne vous engagez pas sur une date auprès d'un client : faites trancher la question par son avocat.

Bail dérogatoire, occupation précaire, location saisonnière : ne pas confondre

La convention d'occupation précaire relève de l'article L145-5-1. Elle échappe au statut quelle que soit sa durée, mais seulement si l'occupation n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. Une simple volonté de rester libre ne suffit pas : il faut une circonstance extérieure, qu'il est prudent de décrire dans le contrat.

Le bail dérogatoire, lui, ne demande aucune justification. Sa seule limite est la durée de trois ans. C'est un choix des parties, pas une situation subie.

La location à caractère saisonnier est mise à part : les alinéas 2 et 3 de l'article L145-5, ceux qui font naître le bail commercial, ne s'y appliquent pas. Une location réellement saisonnière, répétée d'une saison à l'autre, ne bascule donc pas dans le statut par l'effet de cet article.

L'état des lieux obligatoire à l'entrée et à la sortie

Lorsque le bail est conclu en dérogation, un état des lieux est établi à la prise de possession et à la restitution des locaux. Il est fait contradictoirement et amiablement par les parties, ou par un tiers qu'elles mandatent, puis joint au contrat.

Si l'état des lieux ne peut pas être établi à l'amiable, il est dressé par un commissaire de justice (le texte dit encore « huissier de justice »), à l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre bailleur et locataire.

Selon la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, ces règles de l'article L145-5 s'appliquent aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. Pour un bail dérogatoire plus ancien, elles valent à la restitution dès lors qu'un état des lieux a été fait à l'entrée.

Ce que l'agent immobilier et le gestionnaire doivent faire

À la prise de mandat, reconstituez l'historique complet : date d'entrée dans les lieux, durée de chaque bail, avenants, prolongations. Additionnez les durées. Un bail dérogatoire de deux ans suivi d'un « avenant de prolongation » de dix-huit mois dépasse déjà les trois ans.

Inscrivez au calendrier l'échéance finale et la date qui tombe un mois après. Écrivez au bailleur, avant l'échéance, les deux choix qui s'offrent à lui : obtenir le départ du preneur et la restitution des clés avec état des lieux de sortie, ou conclure un bail commercial en connaissance de cause. Conservez la preuve de cet envoi.

En gestion, ne relouez jamais au même preneur, pour le même fonds, sous un nouveau bail dérogatoire après trois ans. Le client perdrait la liberté qu'il croyait garder, et vous auriez rédigé l'acte qui la lui a fait perdre. Votre responsabilité professionnelle serait en cause.

Exemple daté : deux baux successifs

Exemple fictif : un commerçant entre dans les lieux le 1er mars 2024 sous un bail dérogatoire de vingt-quatre mois, jusqu'au 28 février 2026. Les parties signent ensuite un second bail dérogatoire de douze mois, jusqu'au 28 février 2027. Total : trente-six mois, la limite est respectée.

Le 28 février 2027, aucun nouveau bail dérogatoire n'est possible pour ce fonds dans ce local. Si le commerçant est toujours dans les lieux un mois après l'échéance, et que le bailleur l'y a laissé, un bail soumis au statut s'est formé.

Si le bailleur veut récupérer le local, il doit agir avant la fin de ce mois : demander la restitution, organiser l'état des lieux de sortie, reprendre les clés. S'il veut garder le commerçant, il signe un bail commercial de neuf ans au moins, rédigé, plutôt qu'un bail né de son silence.

Questions fréquentes : bail dérogatoire

Les textes de référence

• Article L145-5 du code de commercelegifrance.gouv.fr
• Article L145-5-1 du code de commercelegifrance.gouv.fr
• Article L145-4 du code de commercelegifrance.gouv.fr