Logement décent : définition et règles en 2026

Que dit l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ?

Le premier alinéa de l'article 6 pose quatre exigences. Le logement ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il est exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites. Il répond à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation. Il est doté des éléments qui le rendent conforme à l'usage d'habitation.

Le deuxième alinéa renvoie à un décret en Conseil d'État pour définir les caractéristiques du logement décent. Ce décret vise les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte, et ceux des 1° à 3° de l'article 2 de la loi. Les logements-foyers et les logements destinés aux travailleurs agricoles en sont exclus : ils relèvent de règlements spécifiques.

Le même article énumère ensuite les obligations du bailleur. Il délivre le logement en bon état d'usage et de réparation, avec des équipements en bon état de fonctionnement. Il assure la jouissance paisible. Il entretient les locaux en état de servir à l'usage prévu et fait les réparations autres que locatives. La décence ne se vérifie donc pas seulement à l'entrée : elle se maintient pendant tout le bail.

Les critères du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002

L'article 2 du décret traite de la sécurité et de la santé. Le logement assure le clos et le couvert. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les garde-corps, escaliers et balcons sont dans un état conforme à leur usage. Les matériaux et canalisations ne présentent pas de risques manifestes. Les réseaux d'électricité et de gaz, le chauffage et l'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité. L'aération est suffisante, et les pièces principales bénéficient d'un éclairement naturel et d'un ouvrant sur l'air libre.

L'article 3 liste les équipements : une installation de chauffage normal, l'eau potable avec une pression et un débit suffisants, l'évacuation des eaux munie de siphons, une cuisine ou un coin cuisine avec évier alimenté en eau chaude et froide, une installation sanitaire intérieure avec w.-c. séparé de la cuisine et équipement de toilette, et un réseau électrique suffisant. En Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, le chauffage peut être écarté lorsque le climat le justifie, et l'eau chaude n'est pas exigée à l'évier ni pour la toilette. Dans un logement d'une seule pièce, le w.-c. peut être extérieur s'il se trouve dans le même bâtiment et reste facilement accessible.

L'article 4 fixe la taille minimale. Le logement dispose d'au moins une pièce principale de 9 mètres carrés de surface habitable avec 2,20 mètres de hauteur sous plafond, ou d'un volume habitable de 20 mètres cubes. Surface et volume se calculent selon l'article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation. Enfin, l'article 5 précise qu'un logement frappé d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité ne peut pas être considéré comme décent.

La décence énergétique : quelles classes de DPE et à quelles dates ?

La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, par son article 160, a inscrit un calendrier dans l'article 6. En métropole, le niveau de performance d'un logement décent est compris entre la classe A et la classe F depuis le 1er janvier 2025. Il sera compris entre A et E à compter du 1er janvier 2028, puis entre A et D à compter du 1er janvier 2034. Les logements qui ne répondent pas à ces critères aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le texte ne prévoit que deux échéances : la classe F au 1er janvier 2028, la classe E au 1er janvier 2031. Aucune échéance de classe D n'y est écrite. L'article 3 bis du décret de 2002 reprend ces deux calendriers, pour la métropole comme pour ces cinq territoires.

La classe est celle de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation, donc celle du diagnostic de performance énergétique. Avant 2025, la décence énergétique reposait sur un seuil de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, fixé à 450 kilowattheures depuis le 1er janvier 2023 selon le ministère. Depuis le 1er janvier 2025, l'article 3 bis du décret, dans sa rédaction issue du décret n° 2023-796 du 18 août 2023, ne retient plus que les classes.

Ce que le locataire peut exiger, et devant qui

L'article 20-1 de la loi de 1989 permet au locataire de demander au propriétaire la mise en conformité, sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le bail n'est ni nul ni résilié. À défaut d'accord, ou faute de réponse dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Sa saisine n'est pas un préalable obligatoire : chaque partie peut aller directement devant le juge.

Le juge détermine la nature des travaux et leur délai d'exécution. Il peut réduire le loyer. Il peut suspendre, avec ou sans consignation, le paiement du loyer et la durée du bail jusqu'à l'exécution des travaux. Il transmet sa décision au représentant de l'État dans le département.

Pour la seule performance énergétique, le juge ne peut pas ordonner les travaux dans deux cas. Premier cas, le logement est en copropriété et le copropriétaire prouve ses diligences pour faire voter les travaux communs, ainsi que des travaux adaptés dans ses parties privatives. Second cas, des contraintes architecturales ou patrimoniales font obstacle. L'article 3 ter du décret de 2002 les précise : risque de pathologie du bâti attesté par une note argumentée d'un homme de l'art, ou refus d'autorisation administrative. La réduction ou la suspension du loyer restent possibles.

L'allocation de logement conservée par l'organisme payeur

L'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation organise une sanction sans procès. Lorsque l'organisme payeur constate que le logement n'est pas décent, il conserve l'allocation de logement pendant un délai maximal fixé par voie réglementaire. Il notifie ce constat au propriétaire et l'informe qu'il doit mettre le logement en conformité pour récupérer l'allocation conservée.

Pendant ce délai, le locataire paie le loyer et les charges récupérables diminués du montant de l'allocation. Cette diminution ne peut pas fonder une action du propriétaire en résiliation du bail. Le loyer partiel n'est donc pas un impayé.

L'article 20-1 ajoute que l'information du bailleur par l'organisme payeur tient lieu de demande de mise en conformité. Le délai de deux mois peut ainsi courir sans qu'aucun locataire n'ait écrit. Le courrier de l'organisme se date et se traite comme une réclamation du locataire.

Ce que le gestionnaire doit vérifier, conserver et éviter

Avant chaque mise en location, comparez la classe du DPE au plancher applicable à la date de prise d'effet du bail. Vérifiez la pièce principale au regard de l'article 4 du décret, et les équipements de l'article 3. Notez au dossier du lot la date de vérification et la pièce consultée.

Pilotez aussi le gel des loyers. Pour un logement de classe F ou G, le III de l'article 17-1 interdit la révision annuelle et la majoration pour travaux d'amélioration. Le II de l'article 17 interdit, à la relocation, de dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Une révision appliquée par erreur crée un trop-perçu à restituer.

Le mandataire qui met en location un logement qu'il sait non décent engage sa responsabilité contractuelle envers son mandant. Il engage aussi sa responsabilité envers le locataire. Déconseillez par écrit toute procédure de résiliation fondée sur le loyer diminué par l'organisme payeur : elle n'a pas de fondement.

Exemple : le studio classé G et deux courriers en un mois

Cas fictif. Un studio classé G est loué depuis 2019. Le 12 mars 2026, le locataire écrit à l'agence pour demander la mise en conformité. Le 8 avril, l'organisme payeur notifie au bailleur un constat de non-décence et conserve l'allocation. Le mois suivant, le locataire règle le loyer diminué de l'allocation. Le bailleur veut délivrer congé et faire constater un impayé.

La réponse tient en quatre points. Le bail reste valable. Le loyer partiel n'est pas un impayé, et le bailleur ne peut pas en tirer une action en résiliation. Le délai de deux mois court depuis la demande du locataire du 12 mars. Enfin, l'argument selon lequel le logement était décent en 2019 ne protège pas : l'obligation d'entretien dure tout le bail et, selon le ministère, le plancher énergétique s'applique au bail dès son renouvellement ou sa reconduction tacite, intervenu ici en 2025.

Le gestionnaire répond au locataire dans le délai, en exposant les démarches engagées. Il écrit au bailleur le jour même, avec les dates, les articles et les options : travaux, vente ou retrait du marché locatif.

Questions fréquentes : logement décent

Les textes de référence

• Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décentlegifrance.gouv.fr
• Article L843-1 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Ministère de la Transition écologique : décence énergétique et gel des loyersecologie.gouv.fr