État des lieux : définition et règles en 2026

Que dit l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 ?

Un état des lieux est établi lors de la remise et lors de la restitution des clés, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties. Il est établi contradictoirement et amiablement, par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location. Les modalités sont fixées par décret en Conseil d'État.

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d'une installation individuelle de chauffage ou d'eau chaude sanitaire, ou d'une installation collective avec comptage individuel. L'extrait correspondant peut être demandé par le diagnostiqueur chargé du diagnostic de performance énergétique.

Le même régime s'applique au meublé de résidence principale et au bail mobilité, qui rendent l'article 3-2 applicable. En meublé, l'article 25-5 ajoute un inventaire et un état détaillé du mobilier, établis dans les mêmes formes.

Que doit contenir un état des lieux ?

L'article 2 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe un minimum commun à l'entrée et à la sortie : le type d'état des lieux, sa date, la localisation du logement, le nom des parties et le domicile du bailleur, le cas échéant l'identité et le domicile des personnes mandatées pour le réaliser, les relevés des compteurs individuels d'eau ou d'énergie, et le détail et la destination des clés ou autres moyens d'accès.

Pour chaque pièce et partie du logement, il décrit précisément l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d'observations ou de réserves et illustré d'images. Il porte la signature des parties ou des personnes mandatées.

À la sortie, trois mentions s'ajoutent : l'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire, la date de l'état des lieux d'entrée, et le cas échéant les évolutions de l'état de chaque pièce constatées depuis l'entrée.

Entrée et sortie : un document fait pour être comparé

L'article 3 du décret impose une forme qui permet la comparaison. Les états des lieux peuvent être un document unique ou des documents distincts ayant une présentation similaire. Le logement ne contient que les meubles ou équipements mentionnés au contrat. Le document, sur papier ou sous forme électronique, est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chaque partie au moment de sa signature.

Cette comparaison commande la suite. L'article 1730 du code civil oblige le preneur à rendre la chose telle qu'il l'a reçue suivant l'état des lieux, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Le délai de restitution du dépôt de garantie est d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, de deux mois sinon (article 22 de la loi de 1989).

Un poste absent de l'état des lieux d'entrée, ou décrit en termes vagues comme « bon état général », affaiblit la preuve du bailleur à la sortie : la retenue suppose une dégradation établie et des sommes dûment justifiées (article 22 de la loi de 1989).

Sans état des lieux amiable : présomption et commissaire de justice

L'article 1731 du code civil pose une présomption : s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives et doit le rendre tel, sauf preuve contraire. L'article 3-2 la neutralise contre la partie qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux ou à sa remise.

Si l'état des lieux ne peut pas être établi amiablement, il l'est par un commissaire de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente. Les frais sont partagés par moitié entre bailleur et locataire, pour un coût fixé par décret. Le commissaire de justice avise les parties au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Compléter l'état des lieux d'entrée : dix jours et période de chauffe

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux d'entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si la demande est refusée, il peut saisir la commission départementale de conciliation.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut aussi demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage. Un logement loué en été ne permet pas toujours de tester radiateurs et chaudière : la loi lui laisse cette seconde occasion.

Ce que le gestionnaire doit faire sur place

À l'entrée, le professionnel prend le temps nécessaire. Il décrit chaque pièce dans le même ordre, avec une échelle de qualificatifs constante, et précise la localisation et la taille de chaque défaut. Il relève les compteurs, détaille chaque clé et badge, teste les équipements, et rattache des photographies numérotées aux lignes qu'elles illustrent.

À la sortie, il vient avec l'état d'entrée et ses photographies. Il suit le même ordre et le même vocabulaire, et écrit aussi ce qui est conforme. Il inscrit les réserves du locataire telles qu'elles sont formulées. Il ne chiffre rien sur place : il chiffre ensuite, sur devis, après application de la vétusté. Il date précisément la remise des clés et note la nouvelle adresse.

Si le locataire refuse de signer, l'état des lieux ne peut pas être établi contradictoirement et amiablement, et le décret exige la signature des parties ou de leurs mandataires : le gestionnaire le fait alors établir par un commissaire de justice, dans les conditions de l'article 3-2. Les honoraires d'un mandataire pour l'état des lieux peuvent être partagés avec le locataire, dans les limites de l'article 5 : pas plus que la part du bailleur et pas plus qu'un plafond par mètre carré fixé par voie réglementaire.

Exemple : la tache sur le parquet

Exemple fictif. À la sortie, le gestionnaire constate dans le séjour une tache sombre d'environ vingt centimètres sur le parquet. L'état des lieux d'entrée indique « parquet en bon état, rayures légères devant la fenêtre », avec une photographie numérotée. La tache est une évolution constatée depuis l'entrée : elle peut fonder une retenue, après devis et prise en compte de la vétusté du parquet.

Si l'état d'entrée avait seulement indiqué « sols : état d'usage », sans précision ni photographie, le locataire pourrait soutenir que la tache existait déjà. Le bailleur aurait alors du mal à justifier sa retenue, alors que l'article 22 exige des sommes dûment justifiées.

Questions fréquentes : état des lieux

Les textes de référence

• Article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 2 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016legifrance.gouv.fr
• Article 3 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016legifrance.gouv.fr
• Article 1730 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 1731 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr