Caution solidaire : définition et règles en 2026

Caution simple ou caution solidaire : quelle différence ?

La caution s'engage envers le bailleur à payer ce que doit le locataire en cas de défaillance de celui-ci. Elle peut s'engager comme caution simple ou comme caution solidaire. La différence tient au bénéfice de discussion, défini par l'article 2305 du code civil : il permet à la caution d'obliger le créancier à poursuivre d'abord le débiteur principal.

La caution simple peut l'invoquer. La caution tenue solidairement avec le débiteur ne le peut pas, pas plus que celle qui y a renoncé. Le bailleur peut donc réclamer directement à la caution solidaire les loyers impayés, sans avoir à poursuivre le locataire au préalable.

La solidarité ne se présume pas (article 1310 du code civil). Elle doit résulter clairement de l'acte. À défaut, la caution conserve ses bénéfices de discussion et de division, comme le précise l'article 2297.

La mention que la caution doit écrire elle-même

Depuis la réforme du droit des sûretés par l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, en vigueur le 1er janvier 2022, l'article 2297 du code civil impose à la caution personne physique d'apposer elle-même une mention, à peine de nullité de son engagement. Elle y indique qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres.

En cas de différence entre les deux, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres. Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu'il poursuive d'abord le débiteur ou qu'il divise ses poursuites entre les cautions. Sans cette reconnaissance, elle conserve ces bénéfices et peut exiger que le bailleur poursuive d'abord le locataire.

Un acte signé avant le 1er janvier 2022 reste régi, pour sa validité, par les règles en vigueur au jour de sa signature. Le gestionnaire qui reprend un portefeuille vérifie donc la date de chaque acte avant de l'apprécier.

Les formalités propres au bail d'habitation

L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ajoute des exigences propres au bail. La personne physique qui se porte caution signe un acte qui fait apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au bail, et qui reproduit l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1 sur la résiliation du cautionnement à durée indéterminée.

La caution appose la mention de l'article 2297 du code civil, et le bailleur lui remet un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. Un acte sans montant de loyer, sans reproduction de l'alinéa ou sans remise du bail expose le bailleur à perdre sa garantie au moment où il en a besoin.

En colocation, l'article 8-1 exige en outre que l'acte identifie le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement de la caution, à peine de nullité.

Quand le bailleur ne peut pas demander de caution

Le bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie couvrant les obligations locatives, ne peut pas demander de cautionnement, à peine de nullité, sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti. Cette interdiction de cumul ne vise pas le dépôt de garantie de l'article 22, qui peut coexister avec la caution.

Si le bailleur est une personne morale, autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, il ne peut demander un cautionnement que s'il est apporté par un organisme figurant sur une liste fixée par décret, ou si le logement est loué à un étudiant non boursier.

Enfin, le bailleur qui exige une caution ne peut pas refuser celle qui lui est présentée au motif qu'elle n'a pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain. Les pièces qu'il peut lui demander sont limitées par l'annexe II du décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015.

Combien de temps la caution est-elle engagée ?

L'acte peut fixer une durée. S'il n'en comporte aucune, ou si la durée est stipulée indéterminée, l'article 22-1 permet à la caution de le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, initial, reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit la notification.

Autrement dit, la caution qui résilie reste tenue jusqu'à la fin du bail en cours. Elle ne garantit plus le contrat qui suit. Le gestionnaire note la date de réception de toute résiliation et en informe le bailleur, qui pourra chercher une autre garantie pour la période suivante.

Ce que le gestionnaire doit faire en cas d'impayé

Dès le premier impayé, le professionnel relit l'acte : mention manuscrite, montant en lettres et en chiffres, renonciation au bénéfice de discussion, montant du loyer et conditions de révision, reproduction de l'alinéa, preuve de remise du bail, date de signature. Un défaut repéré tôt évite d'engager des frais contre une caution qui n'est pas tenue.

Il informe la caution par écrit dès les premières échéances manquées. Si un commandement de payer est délivré au locataire, l'article 24 de la loi de 1989 impose de le signifier à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Il conserve l'acte original, la preuve de remise du bail et les échanges. Un acte nul, un commandement non signifié à temps ou une caution prévenue trop tard sont autant de pertes pour le bailleur, dont le mandataire peut avoir à répondre.

Exemple : le commandement oublié

Exemple fictif. Un locataire accumule 2 400 € de loyers impayés. Le bailleur fait signifier un commandement de payer au locataire le 3 février. La caution solidaire, qui s'était engagée dans la limite de 10 000 € écrits en lettres et en chiffres, ne reçoit le commandement que le 10 mars.

Le délai de quinze jours de l'article 24 est dépassé. La caution reste tenue du principal impayé, dans la limite de son engagement, mais elle ne peut pas être tenue des pénalités ni des intérêts de retard. Si son acte ne comportait pas la reconnaissance de renonciation au bénéfice de discussion, elle pourrait en outre exiger que le bailleur poursuive d'abord le locataire.

Questions fréquentes : caution solidaire

Les textes de référence

• Article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 2297 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 2305 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 1310 du code civillegifrance.gouv.fr