Administrateur de biens et gestion locative, carte G

La non-discrimination, au centre du métier

Sélectionner un locataire est l'acte où le risque de discrimination est le plus concret, et où la pression du bailleur est la plus directe. Le décret de 2020 a précisément détaché ce bloc de la déontologie générale pour cette raison.

Deux règles encadrent la pratique. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fixe la liste des pièces exigibles d'un candidat et de sa caution : demander autre chose est sanctionné indépendamment de toute intention. L'article 225-1 du code pénal énumère les critères prohibés, parmi lesquels la vulnérabilité résultant de la situation économique, dont la portée en location est souvent sous-estimée.

La parade tient à la traçabilité : fixer les conditions de location par écrit avec le bailleur avant la commercialisation, puis conserver les motifs objectifs de sélection. Une décision documentée se défend, une décision non documentée ne se défend pas.

Le périmètre de la lutte contre le blanchiment

Le 8° de l'article L. 561-2 du code monétaire et financier ne renvoie qu'aux 1°, 2°, 4°, 5° et 8° de l'article 1er de la loi Hoguet. Le 6°, la gestion immobilière, n'y figure pas. Un cabinet de gestion n'est donc pas assujetti au titre de cette activité.

À l'intérieur du 1°, la location n'est visée que lorsque le professionnel intervient au titre d'un mandat de transaction et que le loyer mensuel atteint dix mille euros, apprécié au prorata de la durée effective. La gestion d'un parc résidentiel courant reste hors du dispositif.

Les données des candidats, un traitement à grande échelle

Un cabinet de gestion collecte en permanence des pièces d'identité, des bulletins de salaire et des avis d'imposition. L'exemption de registre des traitements prévue pour les organismes de moins de deux cent cinquante salariés ne s'applique pas, parce que ce traitement n'est pas occasionnel.

La durée de conservation d'un dossier de candidat non retenu se compte en mois, non en années : la Commission nationale de l'informatique et des libertés la situe à trois mois après la fin de la candidature. Conserver ces dossiers indéfiniment est le manquement le plus courant et le plus simple à corriger.

Ce que la matière technique recouvre

Le droit des baux d'habitation reste le socle : contrat type, état des lieux, dépôt de garantie, révision du loyer, congé et préavis, réparations locatives. S'y ajoutent les dispositifs locaux d'encadrement des loyers, applicables dans certaines agglomérations, et les échéances de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 sur la location des logements les plus consommateurs d'énergie.

Ces dernières transforment le conseil au bailleur : un logement dont l'étiquette énergétique ferme progressivement l'accès à la location impose d'anticiper des travaux plutôt que de constater l'interdiction le jour venu.