Bail meublé : définition et règles en 2026

Qu'est-ce qu'un logement meublé au sens de la loi ?

L'article 25-4 définit le meublé comme un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La décence est un préalable : un logement non décent ne devient pas louable parce qu'il est meublé.

Le titre Ier bis s'applique quand le meublé constitue la résidence principale du locataire au sens de l'article 2, c'est-à-dire un logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. L'article 25-3 déclare ce régime d'ordre public. Il en exclut les logements-foyers, les logements conventionnés avec l'État, les logements de fonction et les locations consenties aux travailleurs saisonniers.

L'article 25-3 rend applicables au meublé une partie des articles du bail nu, notamment le contrat écrit (article 3), l'état des lieux (article 3-2), le dossier de diagnostic technique (article 3-3), les clauses interdites (article 4, sauf son l), les honoraires (article 5), la décence (article 6), les obligations du locataire (article 7), la prescription (article 7-1), la sous-location (article 8), la colocation (article 8-1), les règles de loyer des articles 17 et 18, la quittance (article 21), le dépôt de garantie et la caution (articles 22 et 22-1), les pièces exigibles (article 22-2) et la clause résolutoire (article 24). Le reste ne se transpose pas : on lit le titre Ier bis, on ne raisonne pas par analogie.

Quels meubles sont obligatoires dans une location meublée ?

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, en vigueur depuis le 1er septembre 2015, fixe le minimum. Chaque pièce est équipée d'éléments de mobilier conformes à sa destination. Le logement comporte au moins une literie avec couette ou couverture, un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces servant de chambre, des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, et un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant une température inférieure ou égale à moins 6 °C.

La liste se poursuit avec la vaisselle nécessaire à la prise des repas, les ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires et du matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. Ce sont onze éléments minimaux : rien n'interdit d'équiper davantage.

Un logement auquel manque un élément de la liste ne répond pas à la définition de l'article 25-4. Le risque est la requalification en location nue, avec la durée de trois ans et le dépôt de garantie d'un mois qui s'y attachent.

Durée, reconduction et bail étudiant de neuf mois

L'article 25-7 impose un contrat écrit, conforme à un contrat type fixé par décret. Le bail est conclu pour une durée d'au moins un an. Si aucune des parties ne donne congé dans les conditions de l'article 25-8, il est reconduit tacitement pour un an.

Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée peut être réduite à neuf mois. La reconduction tacite ne s'applique pas à ce bail : il s'achève à son terme. Pour poursuivre la location, les parties signent un nouveau contrat. Ce format suit le rythme de l'année universitaire et évite au bailleur un engagement de douze mois.

Dépôt de garantie, inventaire et état du mobilier

Par dérogation à l'article 22, l'article 25-6 limite le dépôt de garantie du meublé à deux mois de loyer en principal, contre un mois en location nue. Les règles de restitution de l'article 22 s'appliquent : un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois dans le cas contraire, déduction faite des sommes dûment justifiées.

L'article 25-5 ajoute un document propre au meublé. Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis à la remise et à la restitution des clés, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties. Ils sont établis contradictoirement et amiablement, signés par les parties ou par un tiers mandaté, et joints au contrat. Ils ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l'état des lieux.

Préavis et congé : ce que peuvent faire le locataire et le bailleur

Le locataire peut résilier à tout moment avec un préavis d'un mois, y compris dans le bail étudiant de neuf mois (article 25-8). Le congé se notifie par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai court du jour de la réception.

Le bailleur ne donne congé que pour l'échéance, avec un préavis de trois mois. Il motive son refus de renouvellement par la reprise, la vente ou un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de ses obligations. Le congé indique le motif à peine de nullité et, en cas de reprise, le bénéficiaire et son lien avec le bailleur. Le bailleur qui veut modifier les conditions du contrat à l'échéance en informe le locataire avec le même préavis de trois mois.

Le locataire de plus de soixante-cinq ans dont les ressources sont inférieures à un plafond fixé par arrêté ne peut recevoir congé sans offre d'un logement adapté, sauf si le bailleur a lui-même plus de soixante-cinq ans ou des ressources inférieures à ce plafond. Le congé frauduleusement justifié par une reprise ou une vente est puni d'une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale.

Ce que le gestionnaire doit contrôler avant de louer meublé

Le professionnel vérifie la liste du décret pièce par pièce et la reporte dans l'inventaire annexé au bail. Il s'assure que le logement sera la résidence principale du locataire : à défaut, le contrat sort du titre Ier bis, et la location de courte durée à une clientèle de passage relève d'autres règles.

Il tient un échéancier : alerte avant le délai de trois mois pour tout congé ou toute proposition de nouvelles conditions, contrôle de l'âge et des ressources du locataire, motif écrit et pièce qui le justifie. Il rappelle au bailleur que le statut fiscal de loueur en meublé est une question distincte, qui ne décide pas du régime civil du bail.

Les erreurs coûtent cher. Un mobilier incomplet expose à une requalification en bail nu de trois ans. Le dépôt qui dépasse deux mois de loyer doit être réduit. Un congé sans motif est nul. Et le mandataire répond de ces fautes envers le bailleur qui lui a confié la location.

Exemple chiffré : un studio loué meublé ou vide

Exemple fictif. Un studio est loué 800 € par mois hors charges. Loué meublé à titre de résidence principale, le bail dure au moins un an et le dépôt de garantie peut atteindre 1 600 €, soit deux mois de loyer en principal. Loué vide, le bail dure au moins trois ans avec un bailleur personne physique, et le dépôt ne peut dépasser 800 €.

Supposons que le locataire du meublé donne congé après cinq mois. Son préavis est d'un mois, quel que soit le motif. Si un seul élément du décret manquait à l'entrée, par exemple les plaques de cuisson, le locataire pourrait soutenir que le logement n'était pas meublé au sens de la loi, et réclamer l'application du régime du bail nu.

Questions fréquentes : bail meublé

Les textes de référence

• Article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 25-7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublélegifrance.gouv.fr