Dépôt de garantie : définition et règles en 2026

Combien le bailleur peut-il demander ?

Le montant dépend du régime du bail. En location nue de résidence principale, le dépôt ne peut pas dépasser un mois de loyer en principal, c'est-à-dire hors charges (article 22). En location meublée de résidence principale, l'article 25-6 le limite à deux mois de loyer en principal. En bail mobilité, l'article 25-17 interdit tout dépôt.

Le dépôt n'est jamais obligatoire : l'article 22 vise le cas où il « est prévu par le contrat ». Son montant figure alors au bail, parmi les mentions de l'article 3. Aucun dépôt ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois. Si le locataire demande ensuite à payer mensuellement, le bailleur peut alors exiger un dépôt.

Le terme courant de « caution » prête à confusion. La caution est une personne qui s'engage à payer à la place du locataire défaillant. Le dépôt de garantie est une somme d'argent. Les deux peuvent coexister dans un même bail.

Quand et comment le dépôt est-il versé ?

Le dépôt est versé au moment de la signature du bail, au bailleur, directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. Il ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire.

Il ne fait l'objet d'aucune révision pendant l'exécution du contrat, même renouvelé. Une hausse du loyer par révision annuelle ou au renouvellement ne permet donc pas de demander un complément de dépôt.

Le non-versement du dépôt de garantie figure parmi les causes de la clause de résiliation de plein droit que tout bail d'habitation doit contenir selon l'article 24. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Quel délai pour restituer le dépôt de garantie ?

L'article 22 fixe deux délais maximaux. Le dépôt est restitué dans un délai d'un mois à compter de la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. Dans les autres cas, le délai est de deux mois.

Le point de départ est la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception. Ce n'est ni la fin du préavis, ni la date du devis de remise en état. Lors de cette remise, le locataire indique l'adresse de son nouveau domicile.

Dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire. Il peut conserver, si elle est dûment justifiée, une provision d'au plus 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation et la restitution du solde ont lieu dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes. Les parties peuvent aussi convenir de tout solder immédiatement.

Quelles retenues le bailleur peut-il faire ?

Le bailleur peut déduire les sommes restant dues par le locataire et celles dont il pourrait être tenu à sa place, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Il peut s'agir de loyers et charges impayés, du solde de régularisation des charges, de réparations locatives ou de dégradations constatées.

Une dégradation se démontre en principe par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie. Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire (article 1731 du code civil), à moins que le bailleur n'ait fait obstacle à son établissement (article 3-2). Le chiffrage s'appuie sur un devis ou une facture détaillés. La vétusté, c'est-à-dire l'usure normale due au temps ou à l'usage, n'est pas à la charge du locataire.

La retenue sans justificatif ou forfaitaire se conteste. Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou le juge, dans le délai de prescription de trois ans de l'article 7-1.

La majoration pour retard de restitution

À défaut de restitution dans les délais, le dépôt restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. La majoration se calcule sur le loyer, pas sur le montant du dépôt.

Cette majoration n'est pas due lorsque le retard résulte de l'absence de transmission, par le locataire, de l'adresse de son nouveau domicile. D'où l'intérêt de faire figurer cette adresse dans l'état des lieux de sortie, comme le prévoit le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016.

Ce que le gestionnaire doit faire et conserver

Le dépôt encaissé par un gestionnaire est détenu pour le compte du bailleur. Il ne se confond pas avec la trésorerie de l'agence et relève des règles sur le maniement des fonds de la loi Hoguet, garantie financière comprise.

À la sortie, le professionnel date sans ambiguïté la remise des clés et recueille l'adresse du locataire. Il compare les deux états des lieux, chiffre sur devis, applique la vétusté, et adresse un décompte motivé avec les pièces avant l'expiration du délai. Si le logement a été vendu en cours de bail, la restitution incombe au nouveau bailleur : toute convention contraire n'a d'effet qu'entre vendeur et acquéreur.

Les risques sont mesurables : majoration de 10 % du loyer par mois commencé, retenues annulées faute de justificatif, restitution de la fraction d'un dépôt supérieur au plafond, et mise en cause de la responsabilité du mandataire par le bailleur.

Exemple chiffré : la restitution tardive

Exemple fictif. Un logement vide est loué 900 € par mois hors charges. Le dépôt de garantie est de 900 €. Le locataire remet les clés le 1er mars et l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée. Le bailleur doit restituer le dépôt au plus tard le 1er avril.

Le dépôt n'est rendu que le 20 mai. Deux périodes mensuelles ont commencé en retard, celle qui débute après le 1er avril et celle qui débute après le 1er mai. La majoration est donc de deux fois 10 % de 900 €, soit 180 €. Le locataire peut réclamer 900 € plus 180 €, soit 1 080 €.

Questions fréquentes : dépôt de garantie

Les textes de référence

• Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 25-6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 25-17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 1731 du code civillegifrance.gouv.fr