Indemnité d'immobilisation : définition et règles en 2026

À quoi sert l'indemnité d'immobilisation ?

Dans une promesse unilatérale, seul le vendeur s'engage. Selon l'article 1124 du code civil, il accorde au bénéficiaire le droit d'opter pour la vente, et sa révocation pendant le délai d'option n'empêche pas la formation du contrat. Pendant ce délai, le bien est donc retiré du marché au profit d'un seul acquéreur potentiel.

L'indemnité d'immobilisation est le prix de cette exclusivité. Elle n'est pas une sanction : le bénéficiaire qui renonce à acheter ne commet aucune faute, il exerce la liberté que la promesse lui laisse. L'indemnité compense ce que le vendeur a perdu en réservant son bien.

Le contrat fixe son sort. La promesse peut ainsi prévoir qu'elle s'impute sur le prix si l'option est levée, qu'elle reste acquise au promettant si elle ne l'est pas, et qu'elle revient au bénéficiaire si une condition suspensive défaille. Ces trois issues doivent être écrites : hors le cas du prêt, aucun texte général ne les règle à la place des parties.

Le minimum légal : les promesses de plus de dix-huit mois

L'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation vise toute promesse de vente d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier consentie par une personne physique, dont la validité dépasse dix-huit mois, ou dont une prorogation porte la durée totale au-delà de dix-huit mois. Une telle promesse est nulle si elle n'est pas constatée par acte authentique.

L'article L. 290-2 ajoute, pour la promesse unilatérale visée à l'article L. 290-1, une indemnité d'immobilisation obligatoire à peine de nullité. Son montant minimal est de 5 % du prix de vente. Elle fait l'objet d'un versement ou d'une caution, déposés entre les mains du notaire.

Ce régime concerne surtout les opérations longues, par exemple une promesse consentie à un promoteur le temps d'obtenir un permis de construire. Pour une promesse ordinaire de quelques mois, le montant reste librement négocié entre les parties.

Quand et à qui verser l'indemnité ?

Lorsque le bénéficiaire est un acquéreur non professionnel d'un logement, l'article L. 271-2 du code de la construction et de l'habitation interdit tout versement avant l'expiration du délai de rétractation de dix jours. Si les parties conviennent d'un versement après ce délai, la promesse est conclue sous la condition suspensive de la remise des sommes à la date convenue.

Un versement immédiat reste possible lorsque la promesse est conclue par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté : il doit être effectué entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés. En cas de rétractation, les fonds sont restitués dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la rétractation.

La promesse elle-même doit être valable pour que l'indemnité ait une cause. Une promesse unilatérale sous seing privé non enregistrée dans les dix jours de son acceptation est nulle (article 1589-2 du code civil) : l'indemnité versée en exécution d'un acte nul perd son fondement.

Prêt refusé : l'indemnité est-elle due ?

Non, lorsque la promesse porte sur un immeuble à usage d'habitation, ou d'habitation et professionnel, et indique que le prix sera payé à l'aide d'un crédit immobilier régi par le code de la consommation. L'article L. 313-41 du code de la consommation soumet alors l'acte à la condition suspensive de l'obtention du prêt, pour une durée d'au moins un mois. Pour une promesse sous seing privé soumise à enregistrement, ce mois court de la date de l'enregistrement.

Si la condition n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie, ou pour son compte, est immédiatement et intégralement remboursable, sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. L'indemnité d'immobilisation versée d'avance entre dans cette catégorie.

Faites préciser dans la promesse les caractéristiques du prêt à solliciter : montant, durée, taux maximal. Ces mentions permettent de vérifier que la condition a réellement défailli, et elles évitent un débat sur la sincérité des démarches de l'acquéreur.

Indemnité d'immobilisation, dépôt de garantie, arrhes : les différences

L'indemnité d'immobilisation appartient à la promesse unilatérale. Elle rémunère une option : le bénéficiaire est libre, le promettant est lié.

Le dépôt de garantie appartient plutôt au compromis, où les deux parties sont engagées. Il garantit l'exécution et s'impute en général sur le prix. Les arrhes, enfin, obéissent à l'article 1590 du code civil : chacune des parties peut se dédire, celle qui les a données en les perdant, celle qui les a reçues en restituant le double.

Ces trois mots ne sont pas interchangeables. Qualifier d'arrhes une indemnité d'immobilisation donne au vendeur une faculté de dédit au double qu'il n'a pas dans une promesse unilatérale. La qualification se vérifie à chaque relecture d'acte.

Ce que l'agent immobilier doit vérifier

Que le montant, le mode de versement, le dépositaire et le sort de l'indemnité dans chaque hypothèse sont écrits. Que le délai d'option et la durée totale, prorogations comprises, sont calculés : au-delà de dix-huit mois avec un promettant personne physique, l'acte authentique et le minimum de 5 % s'imposent.

Que les fonds ne transitent que par un professionnel disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds ou, pour les promesses de plus de dix-huit mois, par le notaire. Une agence qui ne dispose pas de cette garantie ne reçoit rien, même pour rendre service. Exiger ou recevoir un versement en méconnaissance de l'article L. 271-2 est puni de 30 000 € d'amende.

Que les honoraires de l'agence sont portés dans l'engagement des parties, avec la partie qui en a la charge (article 73 du décret du 20 juillet 1972). Et que la promesse sous seing privé est enregistrée dans les dix jours : sans enregistrement, l'acte est nul et l'indemnité perd sa cause.

Exemple chiffré

Exemple fictif. Une maison est promise à 300 000 € pour quatre mois. L'indemnité d'immobilisation est négociée à 12 000 €, versée à l'expiration du délai de rétractation. Si le bénéficiaire lève l'option, les 12 000 € s'imputent sur le prix ; s'il renonce sans motif, ils restent au vendeur ; si son prêt est refusé dans le délai prévu, ils lui sont rendus en totalité.

Même bien, promesse consentie par le propriétaire, personne physique, pour vingt-quatre mois à un promoteur. L'acte doit être authentique, et l'indemnité ne peut être inférieure à 5 % de 300 000 €, soit 15 000 €, versés ou cautionnés entre les mains du notaire.

Questions fréquentes : indemnité d'immobilisation

Les textes de référence

• Article L. 290-2 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article 1124 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article L. 271-2 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 313-41 du code de la consommationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 313-1 du code de la consommationlegifrance.gouv.fr