Annonce immobilière : définition et règles en 2026

Quelles mentions pour une annonce de vente ?

L'article 6-1 de la loi Hoguet impose à toute publicité d'un professionnel relative à une vente de mentionner, quel que soit le support, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé en pourcentage du prix, lorsqu'ils sont à la charge de l'acquéreur.

L'article 3 de l'arrêté du 10 janvier 2017 précise la présentation. L'annonce indique le prix de vente. Lorsque des honoraires sont à la charge de l'acquéreur, ce prix les inclut et il est exprimé à la fois honoraires inclus et honoraires exclus. Les caractères du prix honoraires inclus sont plus grands que ceux du prix hors honoraires. Le prix ne peut jamais inclure la part des honoraires à la charge du vendeur.

L'annonce dit aussi à qui incombe le paiement des honoraires. Lorsque l'acquéreur en supporte une part, elle donne leur montant toutes taxes comprises en pourcentage de la valeur du bien hors honoraires, précédé de la mention « Honoraires : ». Sur un support en ligne, l'article 2 du même arrêté exige que votre barème soit aisément accessible depuis l'annonce.

Les mentions propres à un lot de copropriété

L'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation ajoute plusieurs informations pour la vente d'un lot de copropriété. L'annonce mentionne que le bien est soumis au statut de la copropriété, le nombre de lots, et le montant moyen annuel de la quote-part du vendeur dans le budget prévisionnel des dépenses courantes.

Pour un lot d'habitation, elle donne aussi, à titre d'information, une indication sur le montant des dépenses théoriques d'énergie de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique.

Enfin, l'annonce précise si le syndicat fait l'objet d'une procédure fondée sur les articles 29-1 A ou 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, ou sur l'article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation. Ce sont les procédures qui visent les copropriétés en difficulté. Demandez l'information au syndic avant la mise en ligne, et non après la première visite.

DPE et état des risques : ce que l'annonce doit afficher

L'article L. 126-33 du code de la construction et de l'habitation impose, en vente comme en location, de mentionner dans l'annonce d'un bien soumis au diagnostic de performance énergétique le classement du bien en performance énergétique et en émissions de gaz à effet de serre. Pour un logement, l'annonce donne aussi une indication sur les dépenses théoriques d'énergie.

La partie réglementaire fixe la forme. Dans la presse écrite, l'article R. 126-21 impose les lettres des deux classements, précédées des mots « classe énergie » et « classe climat », en majuscules et en caractères au moins égaux à ceux du texte. En vitrine et sur internet, l'article R. 126-22 impose les classements de façon lisible et en couleur. L'article R. 126-23 impose la mention « Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : » suivie de l'année de référence des prix de l'énergie.

Pour un logement qui ne respecte pas le niveau de performance fixé au premier alinéa de l'article L. 173-2, l'article R. 126-24 ajoute la mention « Logement à consommation énergétique excessive : ». Enfin, l'article L. 125-5 du code de l'environnement impose que toute annonce d'un bien soumis à l'état des risques précise le moyen d'accéder aux informations sur les risques concernant ce bien.

Les mentions d'une annonce de location

L'article 4 de l'arrêté du 10 janvier 2017 fixe une liste propre à la location non saisonnière. L'annonce indique le loyer mensuel, augmenté le cas échéant du complément de loyer et des charges récupérables, suivi de la mention « par mois » et, s'il y a lieu, « charges comprises ». Elle indique les charges récupérables et leurs modalités de règlement, le dépôt de garantie, le caractère meublé et les honoraires à la charge du locataire.

Dans les territoires soumis à l'encadrement des loyers, l'annonce affiche le loyer de référence majoré, le loyer de base et l'éventuel complément de loyer, sous la mention « Zone soumise à encadrement des loyers ». Toute annonce de location indique aussi la commune et, le cas échéant, l'arrondissement.

L'annonce de location donne enfin la surface habitable en mètres carrés. C'est la surface habitable du code de la construction et de l'habitation, pas la superficie privative de la loi Carrez.

Ce que l'agent immobilier doit vérifier avant de publier

Remplissez une trame des mentions imposées avant d'écrire la moindre phrase commerciale. Prix et honoraires, copropriété, classements énergétiques, dépenses d'énergie, risques : chaque ligne vient d'un document que vous avez en main, pas d'une déclaration orale du vendeur.

Vérifiez l'origine de chaque chiffre. Une surface se rattache à un mesurage, un montant de charges à un budget voté, une classe à un diagnostic en cours de validité. Conservez avec le dossier de mandat la version publiée de chaque annonce et ses modifications.

Une annonce trompe autant par ce qu'elle tait que par ce qu'elle embellit. Une photo retouchée qui modifie le bien ou son environnement, un meublage virtuel non signalé sur l'image, un défaut visible passé sous silence : la visite le révélera, et le reproche se tournera vers vous.

Les sanctions d'une annonce incomplète ou trompeuse

L'absence des mentions énergétiques expose le professionnel à une amende administrative. L'article L. 126-33 la plafonne à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Un vendeur particulier encourt une amende plafonnée à 3 000 €, après mise en demeure restée sans effet.

Au-delà des mentions obligatoires, le code de la consommation sanctionne les pratiques commerciales trompeuses. L'article L. 121-2 vise les indications fausses ou de nature à induire en erreur, notamment sur les caractéristiques essentielles du bien ou sur le prix. L'article L. 121-3 vise l'omission d'une information substantielle.

L'article L. 132-2 punit ces pratiques de deux ans d'emprisonnement et de 300 000 € d'amende, montant qui peut être porté à 10 % du chiffre d'affaires moyen annuel ou à 50 % des dépenses engagées pour la publicité. Lorsque l'infraction est commise par un service de communication au public en ligne, les peines sont portées à cinq ans d'emprisonnement et 750 000 € d'amende. Une annonce de portail entre dans ce cas.

Exemple chiffré d'affichage du prix

Exemple fictif : un vendeur fixe son prix net à 300 000 €. Le mandat prévoit des honoraires de 12 000 € toutes taxes comprises à la charge de l'acquéreur, soit 4 % du prix hors honoraires.

L'annonce affiche en gros caractères 312 000 € honoraires inclus. Elle indique en caractères plus petits 300 000 € hors honoraires, puis « Honoraires : 4 % TTC à la charge de l'acquéreur ». Elle précise que les honoraires sont à la charge de l'acquéreur.

Si les honoraires sont à la charge du vendeur, l'annonce affiche 300 000 € et le précise. Le prix affiché n'intègre jamais les honoraires dus par le vendeur.

Questions fréquentes : annonce immobilière

Les textes de référence

• Article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr
• Arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilièrelegifrance.gouv.fr
• Article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 126-33 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 125-5 du code de l'environnementlegifrance.gouv.fr
• Article R. 126-21 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article R. 126-22 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 132-2 du code de la consommationlegifrance.gouv.fr
• Article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr