Acompte : définition et règles en 2026

Acompte ou arrhes : ce que disent les textes

Le code civil ne définit pas l'acompte, mais il définit les arrhes. Selon l'article 1590, si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes, chacun des contractants est maître de s'en départir : celui qui les a données en les perdant, celui qui les a reçues en restituant le double. Les arrhes achètent un droit de renoncer. L'acompte, lui, n'achète rien : c'est un premier paiement sur un prix dû en totalité.

L'article L. 214-1 du code de la consommation tranche la question dans les contrats de vente ou de prestation de services conclus entre un professionnel et un consommateur. Sauf stipulation contraire, les sommes versées d'avance sont des arrhes. Dans ce cas, le consommateur peut revenir sur son engagement en perdant les arrhes, et le professionnel en les restituant au double. Pour qu'une somme soit un acompte dans ce cadre, le contrat doit le dire.

La qualification change tout en cas de rupture. Avec des arrhes, la partie qui renonce en paie le prix et le contrat s'arrête. Avec un acompte, personne ne peut se dédire : la partie qui n'exécute pas s'expose aux sanctions de droit commun de l'inexécution, dont l'exécution forcée et les dommages et intérêts.

Peut-on verser un acompte lors d'un compromis de vente ?

Dans la vente d'un logement ancien, la somme versée au compromis est généralement appelée dépôt de garantie, selon service-public.gouv.fr, et elle est bloquée chez un séquestre. Elle s'imputera sur le prix le jour de l'acte. Le nom compte moins que la clause : le compromis doit dire si la somme peut être perdue, dans quels cas, et au profit de qui.

Le moment du versement est encadré. Pour l'achat d'un logement par un acquéreur non professionnel, l'article L. 271-2 du code de la construction et de l'habitation interdit de recevoir un versement avant l'expiration du délai de rétractation de dix jours, sauf, lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté, entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés. Le même article punit de 30 000 euros d'amende le fait d'exiger ou de recevoir un versement en méconnaissance de ces règles.

Le sort de la somme dépend ensuite des conditions. Si la condition suspensive de prêt n'est pas réalisée, l'article L. 313-41 du code de la consommation rend toute somme versée d'avance immédiatement et intégralement remboursable. Si l'acquéreur renonce sans motif légitime, la somme peut être retenue au titre de la clause pénale, que le juge peut modérer si elle est manifestement excessive.

L'acompte dans la vente en l'état futur d'achèvement

Dans le neuf, la vente en l'état futur d'achèvement peut être précédée d'un contrat préliminaire, dit contrat de réservation. L'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation prévoit qu'en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver le logement à l'acheteur. L'article L. 271-2 admet ce versement parmi les exceptions à l'interdiction pendant le délai de rétractation.

Ces fonds sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la conclusion de la vente. Ils sont restitués au déposant, dans le délai de trois mois, si la vente n'est pas conclue du fait du vendeur, si la condition suspensive de prêt n'est pas réalisée, ou si le contrat proposé fait apparaître une différence anormale avec les prévisions du contrat préliminaire.

Après la vente, l'acquéreur paie le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Ces appels de fonds ne sont pas des acomptes sur un bien futur : l'acquéreur paie ce qui est déjà devenu sa propriété. Le présenter ainsi évite bien des malentendus avec les clients.

L'agent immobilier ne peut pas réclamer d'acompte sur ses honoraires

L'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 est sans ambiguïté. Aucune somme représentative d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque n'est due à l'agent, ni ne peut être exigée ou acceptée par lui, avant que l'opération soit effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. Un acompte sur honoraires à la signature du mandat est donc interdit, sous la réserve qui suit.

Le texte prévoit une exception : lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, tout ou partie des sommes à sa charge peuvent être exigées avant la conclusion de l'opération. L'exception ne vise pas le particulier qui vend sa résidence ou cherche un logement.

La sanction est pénale. L'article 16 de la même loi punit de deux ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende le fait d'exiger ou d'accepter des sommes d'argent en infraction à l'article 6. Des frais de dossier, de visite ou de publicité facturés d'avance à un particulier tombent sous le même interdit, quel que soit leur nom.

Ce que l'agent doit vérifier avant d'encaisser une somme

Avant tout versement, l'agent vérifie quatre points. La qualification de la somme, écrite dans l'acte : acompte, arrhes, dépôt de garantie ou indemnité d'immobilisation, avec ses conséquences. Le moment du versement, après le délai de rétractation sauf garantie financière affectée. Le dépositaire, notaire ou agence garantie, jamais un collaborateur. Les conditions de restitution, notamment en cas de refus de prêt.

Si l'agence reçoit la somme, l'article 5 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 lui impose les conditions fixées par décret, notamment la tenue des registres et la délivrance de reçus. L'article 4 interdit au négociateur habilité de recevoir ou détenir des fonds. Les manquements exposent aux peines de l'article 16.

Enfin, l'agent explique la qualification aux deux parties avant la signature. Un vendeur qui croit avoir reçu un acompte non remboursable, et un acquéreur qui croit avoir versé des arrhes lui permettant de partir, préparent un contentieux que la clause aurait pu éviter.

Exemple : un même versement, trois qualifications

Exemple fictif. Un appartement est vendu 250 000 euros, et l'acquéreur verse 20 000 euros au séquestre après le délai de rétractation. Si la somme est qualifiée d'arrhes, l'acquéreur peut renoncer en perdant 20 000 euros, et le vendeur peut renoncer en restituant le double, soit 40 000 euros au total, dont les 20 000 euros reçus.

Si la somme est qualifiée d'acompte, aucune partie ne peut se dédire. Le vendeur qui voit l'acquéreur renoncer peut poursuivre l'exécution de la vente ou demander des dommages et intérêts. L'acquéreur qui voit le vendeur se rétracter dispose des mêmes recours.

Si la somme est un dépôt de garantie adossé à une clause pénale de 10 % du prix, l'acquéreur qui renonce sans motif s'expose à devoir 25 000 euros, mais le juge peut modérer cette pénalité si elle est manifestement excessive, selon l'article 1231-5 du code civil. Dans les trois cas, un refus de prêt sur une demande conforme oblige à restituer intégralement les 20 000 euros.

Questions fréquentes : acompte

Les textes de référence

• Article 1590 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article L. 214-1 du code de la consommationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 271-2 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr
• Fiche « Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis », service-public.gouv.frservice-public.gouv.fr
• Article 1601-3 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 1188 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article L. 313-41 du code de la consommationlegifrance.gouv.fr