Levée d'option : définition et règles en 2026

Que dit l'article 1124 du code civil ?

L'article 1124 du code civil définit la promesse unilatérale comme le contrat par lequel le promettant accorde au bénéficiaire le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés. Pour une vente immobilière, le bien, le prix et les conditions sont donc déjà fixés le jour de la signature. Il ne manque qu'une chose : le consentement du bénéficiaire. La levée d'option est ce consentement.

Le texte protège fortement le bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. Le vendeur qui change d'avis ne peut donc pas reprendre sa parole : si le bénéficiaire lève l'option dans le délai, la vente se forme malgré la rétractation du promettant. Le même article ajoute que le contrat conclu en violation de la promesse avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul.

Le bénéficiaire, lui, reste libre de ne pas acheter. C'est ce qui distingue la promesse unilatérale du compromis, où les deux parties sont engagées dès la signature. L'article 1583 du code civil prévoit que la vente est parfaite dès qu'on est convenu de la chose et du prix. Avec une promesse unilatérale, cet accord complet n'existe qu'au jour où l'option est levée.

Comment et dans quel délai lever l'option ?

Le délai d'option est fixé par la promesse elle-même. La promesse précise aussi la forme de la levée. En pratique, il s'agit d'une notification écrite au promettant ou au notaire chargé de l'acte, souvent accompagnée du versement du prix et des frais, ou de la signature de l'acte authentique avant la date limite. Une levée faite hors délai, ou dans une autre forme que celle convenue, ouvre la porte à une contestation.

L'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation encadre les promesses longues. Une promesse de vente d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier consentie par une personne physique, dont la validité dépasse dix-huit mois, ou dont une prorogation porte la durée totale au-delà de dix-huit mois, est nulle si elle n'est pas constatée par un acte authentique. L'article L. 290-2 impose alors, à peine de nullité, une indemnité d'immobilisation d'au moins 5 % du prix, versée ou cautionnée entre les mains du notaire.

Le délai d'option se combine avec les conditions suspensives. Quand l'acquéreur finance l'achat par un prêt immobilier, l'article L. 313-41 du code de la consommation impose une condition suspensive d'obtention du prêt valable au moins un mois. Pour un acte sous seing privé soumis à enregistrement à peine de nullité, ce mois court de la date de l'enregistrement. Le calendrier doit donc laisser au bénéficiaire le temps d'obtenir son prêt avant la date limite de levée.

Les formalités qui conditionnent la validité de la promesse

L'article 1589-2 du code civil frappe de nullité la promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble, un droit immobilier, un fonds de commerce, un droit au bail ou certains titres de sociétés, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de son acceptation par le bénéficiaire. La même règle vaut pour la cession de la promesse.

Cette nullité est radicale. Une promesse sous seing privé enregistrée trop tard ne produit aucun effet, et la levée d'option qui suit ne forme aucune vente. Le délai de dix jours part de l'acceptation de la promesse par le bénéficiaire, et non de la levée de l'option : c'est une erreur fréquente de calendrier.

La promesse unilatérale portant sur un logement ouvre aussi le délai de rétractation de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation au profit de l'acquéreur non professionnel. Lorsque la vente est précédée d'une promesse unilatérale, ce délai de dix jours s'applique à la promesse, et non à l'acte authentique qui la réalise.

Ce que devient l'indemnité d'immobilisation

L'indemnité d'immobilisation est la contrepartie de l'exclusivité consentie par le promettant : pendant le délai d'option, il ne peut vendre à personne d'autre. La fiche de service-public.gouv.fr sur l'acte de vente d'un logement existant indique que cette somme, versée par l'acheteur, est déduite du prix de vente. Si le bénéficiaire lève l'option, elle s'impute donc sur le prix.

Si le bénéficiaire laisse passer le délai sans lever l'option, la promesse prévoit en général que l'indemnité reste acquise au promettant. Ce n'est pas une sanction : le bénéficiaire n'avait aucune obligation d'acheter, et la somme rémunère l'immobilisation du bien. En revanche, si la condition suspensive de prêt n'est pas réalisée, l'article L. 313-41 du code de la consommation impose le remboursement immédiat et intégral de toute somme versée d'avance, sans retenue ni indemnité.

Le moment du versement est encadré. Pour l'achat d'un logement par un acquéreur non professionnel, l'article L. 271-2 du code de la construction et de l'habitation interdit de recevoir un versement avant l'expiration du délai de rétractation. Il admet notamment une exception : lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté, le versement peut être reçu par un professionnel disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés.

Ce que l'agent immobilier doit vérifier

L'agent qui fait signer une promesse unilatérale tient un calendrier écrit dès la signature : date d'acceptation, date limite d'enregistrement, point de départ du délai de rétractation, date butoir de la condition de prêt et date limite de levée. Ces cinq dates se communiquent au bénéficiaire, au promettant et au notaire. Une seule date mal calculée peut rendre la promesse nulle ou la vente contestable.

Il vérifie l'enregistrement dans les dix jours si la promesse est sous seing privé, ou il la fait recevoir par le notaire. Il vérifie la durée : au-delà de dix-huit mois avec un promettant personne physique, l'acte authentique et l'indemnité d'au moins 5 % chez le notaire sont obligatoires. Il ne fait détenir aucun fonds par un collaborateur : l'article 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 interdit à la personne habilitée par le titulaire de la carte de recevoir ou détenir des sommes.

Ses honoraires suivent la même logique. L'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 interdit d'exiger ou d'accepter une somme représentative d'honoraires avant que l'opération soit effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties, sauf si le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles. Une promesse unilatérale non levée ne contient pas l'engagement d'acheter. L'article 16 de la même loi punit de deux ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende le fait d'exiger ou d'accepter des sommes en infraction à l'article 6.

Exemple : le calendrier d'une promesse de trois mois

Exemple fictif. Un appartement est promis au prix de 240 000 euros par une promesse unilatérale sous seing privé, acceptée par le bénéficiaire le mardi 3 mars 2026, avec un délai d'option expirant le 3 juin et une condition de prêt. La promesse doit être enregistrée dans le délai de dix jours à compter du 3 mars. L'agent remet l'acte en main propre le jour même, avec les mentions manuscrites prévues par l'article D. 271-6 du code de la construction et de l'habitation : le délai de rétractation court à compter du lendemain, le 4 mars.

La date butoir de la condition de prêt est fixée au 15 avril, soit plus d'un mois après l'enregistrement de la promesse, point de départ du délai minimal pour cet acte sous seing privé. Les parties conviennent d'une indemnité d'immobilisation de 12 000 euros, soit 5 % du prix. La promesse ne dépassant pas dix-huit mois, ce montant n'est pas imposé par la loi : il est négocié. La somme est versée au notaire après l'expiration du délai de rétractation. Le prêt est accordé le 10 avril, le bénéficiaire lève l'option le 20 mai dans la forme prévue, et les 12 000 euros s'imputent sur le prix.

Première variante : le prêt est refusé le 12 avril, malgré une demande conforme à la promesse. La condition défaille et les 12 000 euros sont restitués immédiatement et intégralement. Seconde variante : le prêt est accordé, mais le bénéficiaire laisse passer le 3 juin sans lever l'option. La promesse devient caduque et, selon ses termes, l'indemnité reste acquise au promettant.

Questions fréquentes : levée d'option

Les textes de référence

• Article 1124 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 1589-2 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article L. 290-2 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr
• Article L. 271-2 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 313-41 du code de la consommationlegifrance.gouv.fr
• Fiche « Acte de vente d'un logement existant », service-public.gouv.frservice-public.gouv.fr
• Fiche « Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis », service-public.gouv.frservice-public.gouv.fr