Promesse unilatérale de vente : définition et règles en 2026

Que dit l'article 1124 du code civil ?

Depuis le 1er octobre 2016, l'article 1124 définit la promesse unilatérale comme le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Le deuxième alinéa règle le cas du promettant qui change d'avis. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. Si le bénéficiaire lève l'option dans le délai, la vente se forme, malgré la volonté contraire du vendeur.

Le troisième alinéa protège contre la vente à un tiers. Le contrat conclu en violation de la promesse avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul. Un vendeur qui signe ailleurs pendant le délai d'option, avec un acquéreur informé, n'obtient rien de valable.

La formalité de l'article 1589-2 : authentique ou enregistrée

L'article 1589-2 du code civil frappe de nullité toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit au bail ou à certains titres de sociétés, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de son acceptation par le bénéficiaire.

L'acceptation visée est celle de la promesse elle-même, pas la levée d'option. Le bénéficiaire accepte la promesse en la signant ; les dix jours partent de cette date. La même règle s'applique à toute cession de la promesse, qui doit être authentique ou enregistrée dans les dix jours de sa date.

La promesse de longue durée obéit à une règle de plus. Selon l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation, une promesse de vente d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier consentie par une personne physique, dont la validité dépasse dix-huit mois, ou prorogée au-delà de cette durée, est nulle si elle n'est pas constatée par acte authentique. L'article L. 290-2 impose alors une indemnité d'immobilisation d'au moins 5 % du prix.

Levée d'option, délai et indemnité d'immobilisation

La promesse fixe le délai d'option et la manière de lever l'option : forme, destinataire, date limite. La levée d'option est l'acceptation du bénéficiaire. Elle forme la vente aux conditions de la promesse, sans nouvelle négociation.

La levée d'option doit correspondre exactement à la promesse. Une levée assortie de nouvelles conditions, ou d'un prix différent, n'est plus une acceptation : selon l'article 1118 du code civil, l'acceptation non conforme est dépourvue d'effet, sauf à constituer une offre nouvelle.

En contrepartie de l'immobilisation du bien, la promesse prévoit le plus souvent une indemnité d'immobilisation. Son montant est libre, hors le cas des promesses de plus de dix-huit mois. Le contrat règle son sort : imputée sur le prix si l'option est levée, acquise au promettant si elle ne l'est pas, restituée si une condition suspensive défaille.

Si le bénéficiaire laisse passer le délai sans lever l'option, la vente ne se forme pas. Le promettant retrouve sa liberté. C'est la différence essentielle avec le compromis, où l'acquéreur est engagé dès la signature.

Promesse unilatérale ou compromis : comment choisir ?

La promesse unilatérale convient lorsque l'acquéreur veut réserver le bien sans s'engager encore, par exemple le temps d'un financement ou d'une étude. Le vendeur, lui, est lié dès la signature, et il est compensé par l'indemnité d'immobilisation.

Le compromis engage les deux parties et échappe à la formalité de l'enregistrement. Il convient lorsque l'acquéreur est décidé et que seules les conditions suspensives restent à lever. Dans les deux cas, le délai de rétractation de dix jours de l'article L. 271-1 s'applique à l'acquéreur non professionnel d'un logement, car le texte vise la promesse « synallagmatique ou unilatérale ».

La condition de prêt joue aussi dans la promesse unilatérale. L'article L. 313-41 du code de la consommation fait courir le délai minimal d'un mois de cette condition à compter de l'enregistrement, lorsque l'acte sous seing privé est soumis à cette formalité à peine de nullité. C'est précisément le cas d'une promesse unilatérale sous seing privé.

Ce que l'agent immobilier doit faire

Planifiez l'enregistrement avant la signature. Si la promesse est établie sous seing privé, son enregistrement dans les dix jours conditionne sa validité. Un oubli de quelques jours annule l'acte et, avec lui, la base des honoraires portés dans l'engagement des parties.

Organisez la notification à l'acquéreur non professionnel par lettre recommandée ou par remise attestée, et ne recevez de fonds que dans les conditions de l'article L. 271-2 du code de la construction et de l'habitation. Vérifiez la durée : au-delà de dix-huit mois, avec un promettant personne physique, l'acte authentique et l'indemnité minimale deviennent obligatoires.

Tenez le calendrier de l'option. Notez la date limite, rappelez-la au bénéficiaire et au promettant, et conservez la preuve de la levée d'option. Une levée envoyée le dernier jour, à une adresse non prévue par l'acte, ouvre un litige que la rédaction aurait dû prévenir.

Les erreurs qui coûtent cher

L'enregistrement tardif. La nullité de l'article 1589-2 ne se rattrape pas par un enregistrement au onzième jour. Elle vaut aussi pour la cession de la promesse à un autre bénéficiaire.

La prorogation qui fait dépasser dix-huit mois. Une promesse sous seing privé de douze mois, prorogée de huit mois par un vendeur personne physique, atteint vingt mois : elle tombe sous l'article L. 290-1 et exige un acte authentique.

La confusion entre promesse unilatérale et compromis. Un acte intitulé « promesse » qui engage en réalité les deux parties est un compromis. Un acte qui laisse à l'acquéreur une simple faculté d'acheter est une promesse unilatérale, soumise à l'enregistrement. Le contenu de l'acte compte plus que son titre.

Questions fréquentes : promesse unilatérale de vente

Les textes de référence

• Article 1124 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 1589-2 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 313-41 du code de la consommationlegifrance.gouv.fr